宮古島で民泊を売却したいが、「本当に売れるのか」「いくらで売れるのか」不安ではありませんか？住民270人に1施設という供給過剰、仲介成約率30%――宮古島は沖縄県内で最も売却が困難なエリアです。本記事では「宮古島 民泊 売却」をテーマに、売却相場・成約率・手取り額シミュレーション、仲介 vs 買取の期待値比較、失敗しない売却戦略まで徹底解説します。
宮古島の民泊売却市場｜2025年の現状と深刻な売却難易度
宮古島の民泊市場規模と供給過剰の実態
宮古島の民泊市場は2025年12月時点で約200件の施設が存在しており、沖縄県全体の約3,500件の約6%を占めています。人口約5.5万人に対して200施設という数字は、住民270人に1施設という計算になり、これは沖縄県内で最も供給過剰な状態です。
観光庁の「住宅宿泊事業法ポータルサイト」によれば、沖縄県の民泊施設は年々増加傾向にありますが、宮古島はその中でも特に集中度が高いエリアとして知られています。石垣島の167人に1施設、那覇市の213人に1施設と比較すると、宮古島の供給過剰ぶりが際立っています。
この状況は、コロナ後の観光需要回復を見込んだ投資家の参入、地元オーナーによる新規開業が相次いだ結果です。しかし需要の回復ペースは供給増加に追いつかず、結果として稼働率の低下と売却市場の停滞を招いています。
沖縄 民泊の現状では、沖縄県全体の民泊市場の詳細なデータを確認できます。
宮古島の売却市場｜他エリアとの比較
宮古島の民泊売却市場の困難さは、他エリアとの比較で明確になります。
| エリア | 施設数 | 住民1人あたり | 仲介成約率 | 平均売却期間 | 売却失敗率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 宮古島 | 200件 | 270人に1施設 | 約30% | 8〜15ヶ月 | 約70% |
| 石垣島 | 300件 | 167人に1施設 | 約40% | 6〜12ヶ月 | 約60% |
| 那覇市 | 1,500件 | 213人に1施設 | 約60% | 4〜8ヶ月 | 約40% |
この表が示すように、宮古島では7割の物件が売れないという現実があります。売却期間は平均8〜15ヶ月に及び、その間の固定費は16〜30万円にも達します。
2025年12月に実施した宮古島の不動産業者ヒアリング調査では、「売り出し物件の多くが1年以上売れ残っている」「価格を下げても買い手が現れない」という声が多数寄せられました。売却を諦めて賃貸に転換したり、空き家状態で放置したりするケースも増加しています。
沖縄 民泊で失敗する5つの原因では、離島特有の失敗要因と損失額について詳しく解説しています。
なぜ宮古島は売却が困難なのか？3つの理由
1. 買い手の限定
宮古島の民泊を購入する層は極めて限定的です。本州の投資家は遠隔地での管理に不安を感じ、現地視察のコストもかかるため敬遠する傾向があります。一方、地元の買い手は人口規模から見て限られており、資金力のある層はさらに少数です。この結果、成約率は30%という低水準にとどまっています。
2. 稼働率の低さ
宮古島の民泊の平均稼働率は40〜55%で、那覇市の60〜70%と比べて明らかに低い水準です。供給過剰により競争が激化し、価格競争に巻き込まれた結果、客室単価も下落傾向にあります。買い手はこの収益性の低さを見て、将来の投資価値を低く見積もるため、購入意欲が減退します。
3. 台風・管理コストのリスク
宮古島は台風の通り道であり、年間の修繕費は50〜95万円に達することも珍しくありません。カビ対策、塩害によるエアコンや給湯器の劣化、台風による建物損傷など、維持管理コストは本州の物件と比較にならないほど高額です。買い手はこれらの将来負担を懸念し、購入を躊躇します。
宮古島の民泊売却相場｜2025年最新データ
物件タイプ別の売却相場表（仲介・買取）
宮古島の民泊売却相場は物件タイプや立地により大きく異なります。2025年12月時点での最新相場は以下の通りです。
| 物件タイプ | 広さ | 年間売上目安 | 仲介売却相場 | 買取相場（市場価格の65〜80%） |
|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 40㎡ | 200〜350万円 | 300〜550万円 | 250〜450万円 |
| 2LDK | 60㎡ | 350〜600万円 | 500〜850万円 | 400〜700万円 |
| 一棟（戸建て） | 100㎡以上 | 600〜900万円 | 800万円〜 | 650万円〜 |
注意すべき点は、仲介相場は「売れた場合」の価格であり、成約率は30%にすぎないということです。一方、買取相場は確実に手に入る価格で、成約率は100%です。
これらの相場は、StayExitの買取実績および宮古島の不動産業者ヒアリング調査（2025年12月実施）に基づいています。物件の状態、立地、許認可の種類により変動しますが、おおむねこの範囲に収まります。
離島間の売却相場比較
宮古島の民泊売却相場は、同じ離島である石垣島や沖縄本島の那覇市と比較すると10〜15%低い水準にあります。
| エリア | 1LDK仲介相場 | 1LDK買取相場 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 宮古島 | 300〜550万円 | 250〜450万円 | 供給過剰、成約率30% |
| 石垣島 | 350〜600万円 | 280〜500万円 | 宮古島より需給良い |
| 那覇市 | 400〜650万円 | 300〜500万円 | 安定需要、成約率60% |
この価格差は、前述の供給過剰、稼働率の低さ、管理コストの高さが反映された結果です。同じ物件スペックでも、宮古島というだけで売却相場が下がる現実があります。
石垣島は宮古島よりも需給バランスが良く、那覇市は安定した需要があるため、売却市場も活発です。宮古島で売却を検討する際は、この価格差を理解しておく必要があります。
石垣島 民泊 売却では、石垣島の売却市場についてさらに詳しく解説しています。
売却相場の算出方法と査定ポイント
宮古島の民泊売却相場は、以下の基本算出式で概算できます。
- 仲介売却相場：年間売上×1.0〜1.5倍
- 買取相場：年間売上×0.7〜1.1倍
ただし、この算出式はあくまで目安であり、実際の査定では以下の5つのポイントが重視されます。
1. 立地
市街地にアクセスしやすい物件、ビーチに近接した物件は高評価です。逆に郊外の物件は需要が限定され、査定額は下がります。
2. 稼働率
過去1年間の稼働率が50%以上であれば、収益性が高いと判断され査定額が上がります。40%以下の場合は大幅な減額対象となります。
3. 許認可の種類
簡易宿所許可を保有している物件は、住宅宿泊事業（民泊新法）の届出物件よりも高く評価されます。年間営業日数の制限がないため、買い手にとって魅力的です。
4. 物件状態
台風被害、カビ、塩害による設備劣化の程度が査定に大きく影響します。原状回復に60〜90万円かかる物件は、その分が査定額から差し引かれます。
5. 残債の有無
オーバーローン（残債が売却価格を上回る）の場合、売却自体が困難になり、大幅な減額交渉を強いられることがあります。
国土交通省の「原状回復ガイドライン」(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf)では、原状回復費用の妥当な基準が示されており、査定時の参考になります。
仲介 vs 買取 vs M&A｜期待値で比較する宮古島の最適戦略
従来の比較（売れた場合のみ)は誤解を招く
民泊の売却方法を比較する際、多くの情報は「売れた場合」の手取り額だけを提示しています。例えば以下のような比較です。
- 仲介売却：手取り380万円（期間12ヶ月）
- 専門業者買取：手取り340万円（期間3営業日）
- 結論：仲介の方が40万円得
しかしこの比較には重大な問題があります。それは成約率30%を考慮していないことです。
宮古島では仲介で売り出しても7割の物件が売れません。売れない間も固定費は月2万円かかり続け、12ヶ月で24万円が累積します。さらに台風シーズンには修繕費が発生する可能性もあります。
「売れた場合」だけを見て判断すると、7割が売れずに損失拡大という現実を見落とすことになります。
期待値比較（成約率・固定費考慮）
正しい判断のためには、成約率と固定費を考慮した「期待値」で比較する必要があります。
| 項目 | 仲介売却 | 専門業者買取 | M&A（事業譲渡） |
|---|---|---|---|
| 成約率 | 約30% | 100%（確実） | 約20%（黒字のみ） |
| 売却価格 | 450万円 | 340万円 | 500万円 |
| 期間 | 12ヶ月 | 最短3営業日 | 6ヶ月 |
| 仲介手数料 | −21万円 | 0円 | −25万円 |
| 原状回復費用 | −75万円 | 0円 | −40万円 |
| 固定費（期間分） | −24万円 | 0円 | −12万円 |
| 手取り額（成約時） | +330万円 | +340万円 | +423万円 |
| 手取り額（不成約時） | −24万円 | – | −12万円 |
| 期待値 | 330×30%−24×70%＝+82.2万円 | 340×100%＝+340万円 | 423×20%−12×80%＝+75万円 |
この表が示すように、買取の期待値が圧倒的に高い（+340万円 vs +82.2万円）という結果になります。
仲介は成約すれば手取り額が高いものの、7割が固定費24万円の損失を出します。M&Aは黒字物件であれば最も高値で売れますが、成約率が20%と極めて低く、期待値では買取を下回ります。
宮古島のような供給過剰市場では、確実性の高い買取が最も合理的な選択肢です。
宮古島 民泊 買取では、買取の詳細なメリットと手続きについて解説しています。
手取り額シミュレーション（具体例）
実際の物件を例に、仲介と買取でどれだけ手取り額が変わるかシミュレーションしてみましょう。
前提条件
- 物件：宮古島市街地、1LDK（40㎡）、築13年
- 年間売上：280万円、稼働率：45%
- 仲介相場：450万円
- 買取相場：340万円
パターン①：仲介売却（成約した場合＝確率30%）
- 売却価格：450万円
- 仲介手数料：−21万円
- 原状回復費用：−75万円
- 固定費（12ヶ月）：−24万円
- 手取り額：+330万円（確率30%）
パターン②：仲介売却（不成約＝確率70%）
- 売却価格：0円
- 固定費（12ヶ月）：−24万円
- その後買取に切替：+340万円−24万円＝+316万円
- または廃業：−127万円
- 手取り額：−24万円〜+316万円（確率70%）
期待値：330万円×30%＋316万円×70%×50%＋(−24万円)×70%×50%＝+192万円
（※不成約後、50%が買取、50%が損失と仮定）
パターン③：専門業者買取
- 買取価格：340万円
- 手数料：0円
- 原状回復：0円
- 固定費：0円
- 手取り額：+340万円（確率100%）
結論表
| 方法 | 期待値 | 確実性 | おすすめ度 |
|---|---|---|---|
| 仲介売却 | +192万円 | 低（30%） | △ |
| 専門業者買取 | +340万円 | 高（100%） | ◎ |
| M&A | +75万円 | 極低（20%） | × |
このシミュレーションから、宮古島の民泊売却では買取が最も期待値が高く、確実性も高いことが分かります。
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宮古島で売却を成功させる3つの戦略
戦略①：仲介＋買取の並行アプローチ
宮古島の民泊売却で最もバランスの取れた戦略は、仲介と買取を並行で進める方法です。
具体的には、最初の3ヶ月間は仲介で売り出し、高値で売れる可能性にチャレンジします。この期間中に買い手が見つかれば、仲介相場で売却できます。
しかし3ヶ月経過しても売れなければ、即座に買取に切り替えます。これにより、固定費は6万円（3ヶ月分）で抑えられ、その後は確実に現金化できます。
メリット
- 仲介で売れれば高値（30%の確率）
- 売れなくても固定費は6万円で済む
- 買取に切替で確実に現金化
実例：宮古島市街地1LDK
- 仲介で3ヶ月売り出し → 内覧希望者なし
- 買取に切替 → 2週間で成約
- 手取り額：330万円（固定費−6万円を考慮すると実質324万円）
この戦略は、「少しでも高く売りたい」という希望と「確実に売りたい」という現実のバランスを取る最適解です。
戦略②：即買取で損失最小化
以下の条件に該当する場合、迷わず即買取を選択すべきです。
- 稼働率50%以下が3ヶ月継続
- 赤字月10万円以上
- 原状回復費用60万円以上かかる見込み
- 売却まで待てない（遠隔地在住、体力限界、相続物件等）
これらの条件下では、仲介で売れる可能性は5%以下です。売却活動を続けても固定費と損失が膨らむだけです。
即買取のメリット
- 最短3営業日で現金化
- 原状回復費用60〜90万円を回避
- 年間修繕費50〜95万円から解放
- 遠隔地からでもリモート完結
特に本州在住のオーナーにとって、仲介売却は内覧対応で2〜3回の渡航が必要となり、渡航費だけで10〜15万円かかります。買取なら写真・動画での査定で完結し、契約書類は郵送で済むため、渡航費20〜30万円を削減できます。
戦略③：相場の10%以内で売り出す
仲介で売却する場合、価格設定が成否を分けます。よくある失敗は、相場より20〜30%高く売り出すことです。
失敗例
- 相場450万円の物件を600万円で売り出し
- 12ヶ月間売れず、固定費24万円累積
- 価格を450万円に下げても「売れ残り」のイメージがつく
- 結局買取に切替、手取り340万円
- 最初から買取なら同額で、24万円の固定費を節約できた
正解
相場の±10%以内（450万円なら405〜495万円）で売り出します。この価格帯なら、買い手の検討対象に入りやすく、3ヶ月以内に成約する可能性が高まります。
宮古島のような供給過剰市場では、「高く売りたい」という希望よりも「確実に売る」という現実的な価格設定が重要です。
宮古島の民泊売却で失敗しないための5つのポイント
成約率30%の現実を直視する
「仲介で高く売る」は理想ですが、現実は7割が売れません。売れない間の損失を正確に把握しましょう。
売れない間の損失
- 固定費：月2万円×12ヶ月＝24万円
- 修繕費：年50〜95万円（台風被害、カビ対策、設備交換）
- 機会損失：早期に現金化して別投資すれば年5〜10%のリターン
1年放置で損失120〜140万円
この現実を直視せずに「いつか売れる」と期待し続けると、損失が雪だるま式に増えていきます。3ヶ月で見切りをつける判断力が重要です。
複数の売却方法を同時並行で検討
売却活動を始める際は、1つの方法に絞らず、仲介3社＋買取2社に同時に査定依頼を出しましょう。
仲介で売り出しつつ、買取業者の査定額を手元に確保しておくことで、「3ヶ月で売れなければ即買取に切替」という戦略が実行できます。
査定は無料ですので、複数の選択肢を持っておくことがリスクヘッジになります。
原状回復費用を正確に見積もる
宮古島の民泊は、本州の物件と比べて原状回復費用が高額です。60〜90万円が相場です。
内訳
- カビ除去・防カビ施工：18〜28万円
- 塩害によるエアコン・給湯器交換：22〜38万円
- 台風被害の修繕：10〜20万円
- 壁紙・床材の張替え：10〜15万円
この見積もりを甘く見て「30万円くらい」と考えていると、実際には80万円かかり、手取り額が50万円も減少するケースが多数あります。
仲介で売却する場合、原状回復は売主負担が原則です。買取なら原状回復不要で現況渡しOKなので、この費用を丸ごと節約できます。
繁忙期前（4〜6月）に売却活動開始
宮古島の観光繁忙期は7〜9月です。買い手はこの繁忙期の収益を見込んで物件を評価するため、繁忙期の3〜4ヶ月前（4〜6月）に売却活動を開始すると査定額が上がりやすくなります。
逆に閑散期（10〜2月）は買い手が慎重になり、査定額も低めになります。売却のタイミングは市場の季節性を意識して選びましょう。
沖縄 民泊 撤退では、売却タイミングの判断基準について詳しく解説しています。
遠隔地オーナーはリモート完結可能な買取を検討
本州在住のオーナーが仲介で売却する場合、以下の負担が発生します。
仲介売却の負担
- 内覧対応で2〜3回渡航（渡航費10〜15万円）
- 契約・引渡しで1〜2回渡航
- 合計渡航費20〜30万円
一方、買取なら以下のメリットがあります。
買取のメリット
- 渡航不要（写真・動画で査定）
- 契約書類は郵送
- 渡航費20〜30万円削減
仲介相場450万円−渡航費25万円＝実質425万円に対し、買取相場340万円の差は85万円です。この差額と、売れない確率70%を天秤にかけると、買取の方が合理的な選択です。
宮古島の民泊売却の流れ｜仲介と買取の手続き比較
仲介売却の7ステップ（期間8〜15ヶ月）
ステップ1：相場調査・査定依頼（1〜2週間）
仲介業者3社以上に査定を依頼し、査定額を比較します。媒介契約の種類（専属専任、専任、一般）を選択します。
ステップ2：媒介契約締結・売り出し（即日）
売却価格を決定し、不動産ポータルサイトや業者ネットワークで広告を開始します。
ステップ3：内覧対応（3〜8ヶ月）
買い手候補の内覧に対応します。ただし宮古島は内覧希望者が少ないのが現実です。本州からわざわざ来る投資家は限られており、地元の買い手も少数です。
ステップ4：価格交渉・売買契約（1〜2週間）
買い手が見つかれば価格交渉に入ります。平均10〜15%の減額要求があり、最終的な売却価格が決まります。売買契約書を締結します。
ステップ5：原状回復・修繕（2〜4週間）
カビ・塩害の修繕を行います。費用は60〜90万円が相場です。
ステップ6：決済・引渡し（1〜2週間）
残代金を決済し、鍵・書類を引き渡します。
ステップ7:確定申告（翌年2〜3月）
譲渡所得税の申告・納税を行います。
合計期間：8〜15ヶ月（売れた場合）
成約率：約30%
買取の5ステップ（期間最短3営業日）
ステップ1：無料査定申込（即日〜1営業日）
電話・メール・Webフォームで申込みます。
ステップ2：現地調査・査定（1〜2営業日）
業者が現地調査を行います。遠隔地オーナーの場合は写真・動画での査定も可能です。
ステップ3：買取価格提示・交渉（即日）
査定額が提示され、条件交渉を行います。
ステップ4：契約締結（1営業日）
売買契約書を締結します。
ステップ5：決済・引渡し（1営業日）
代金が決済され、鍵・書類を引き渡します。原状回復不要、現況渡しOKです。
合計期間：最短3営業日
成約率：100%
まとめ｜宮古島の民泊売却で損しないための3つのアクション
1. 成約率30%の現実を直視し、期待値で判断する
仲介の期待値は+192万円（7割が売れずに損失）、買取の期待値は+340万円（確実に現金化）です。仲介＋買取並行で3ヶ月チャレンジし、売れなければ即買取に切り替えましょう。
2. 売却方法は3択、宮古島では買取が最も現実的
- 仲介：高値だが成約率30%、期間8〜15ヶ月
- 買取：確実・早い、手取り額も期待値で最高
- M&A：黒字物件のみ、成約率20%
供給過剰の宮古島では買取が最適解です。
3. 早期決断が損失を最小化
1年放置で損失120〜140万円（固定費＋修繕費＋機会損失）が発生します。StayExitは宮古島全域対応、最短3営業日で現金化。無料査定で「売れる額」「手取り額」を即確認できます。
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免責事項
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法改正・市況変動により内容が変更される可能性があります。売却価格・成約率は物件状態・市場動向により変動します。実際の売却にあたっては、複数業者に査定依頼の上、条件を比較検討してください。StayExitは記事内容に起因する損害について一切の責任を負いません。
参考文献・出典
- 観光庁「住宅宿泊事業法ポータルサイト」https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
- 沖縄県「宿泊施設実態調査」https://www.pref.okinawa.jp/shigoto/kankotokusan/1011671/1011816/1003416/1026290.html
- 国土交通省「宿泊旅行統計調査」https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/001905698.pdf
- 国土交通省「原状回復ガイドライン」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
- StayExit「沖縄 民泊の現状」https://stayexit.com/hp/okinawa-genjo/
- StayExit「沖縄 民泊で失敗する5つの原因」https://stayexit.com/hp/okinawa-genjo-2/
- 宮古島不動産業者ヒアリング調査（2025年12月実施）