沖縄の民泊が赤字になる5つの原因と黒字化対策｜撤退判断基準も徹底解説【2025年最新】 -

沖縄で民泊を運営されている方の中には、想定していた収益が得られず、赤字経営に苦しんでいる方も少なくありません。「観光地・沖縄なら稼げるはず」という期待とは裏腹に、180日制限、管理コスト増加、競合の激化により、実際には黒字化が困難という現実があります。

本記事では、沖縄の民泊が赤字に陥る5つの主要原因を数値データとともに解説し、黒字化のための対策、そして赤字継続時の撤退判断基準までを網羅的にお伝えします。赤字経営は恥ではありません。正しい判断で次のステップへ進むための情報をお届けします。

沖縄の民泊が赤字になる5つの原因｜データで見る実態

沖縄の民泊市場は、2023年時点で**約3,500件の届出施設が存在し、平均稼働率は45〜65%**という状況です。観光庁の「住宅宿泊事業法に基づく届出状況」によると、沖縄県の民泊届出数は全国でも上位に位置していますが、その多くが収益面で厳しい状況に直面しています。

以下、赤字に陥る5つの主要原因を詳しく解説します。

原因1: 180日制限で年間収益に上限がある

住宅宿泊事業法(民泊新法)では、年間営業日数が180日以内に制限されています。これは沖縄でも例外ではなく、繁忙期でも180日を超える営業はできません。

具体的な影響:

繁忙期(7〜9月)に予約が殺到しても、180日を使い切れば営業停止
閑散期(6月梅雨、9月台風シーズン)の稼働率低下と合わせ、年間収益が大幅に制約される
稼働率100%を達成しても、実質稼働率は最大49.3%(180日÷365日)

実際の収支例(那覇市1Rマンション):

宿泊料金: 8,000円/泊
稼働率60%: 180日×60%=108日稼働
年間売上: 8,000円×108日=86万円

この上限収益86万円に対し、年間コストが90万円を超えれば、確実に赤字となります。180日制限は、沖縄の民泊経営における最も大きな構造的問題と言えます。

原因2: 競合増加で稼働率・単価が下落

沖縄の民泊施設数は前年比15%増と増加しており、特に那覇市や恩納村などの人気エリアでは競合が激化しています。

エリア別競合状況(2023年時点):

エリア	推定施設数	平均稼働率	平均単価/泊
那覇市	約1,500件	60〜70%	8,000〜12,000円
恩納村	約400件	50〜65%	12,000〜25,000円
北谷町	約250件	55〜70%	9,000〜15,000円
石垣島	約300件	45〜60%	10,000〜18,000円

競合増加による影響:

価格競争により単価が下落(2019年比で平均10〜15%減)
稼働率も低下傾向(新規物件参入により予約の分散)
差別化が困難な物件ほど影響が深刻

施設数の増加により、宿泊者一人当たりの獲得競争が激化し、価格を下げなければ予約が入らないという悪循環に陥っています。

原因3: 管理コスト・清掃費が想定以上に高い

沖縄の民泊では、管理コスト・清掃費が本土よりも高額になる傾向があります。

沖縄特有のコスト高要因:

離島や北部エリアでは清掃業者の移動コストが上乗せ(5,000〜10,000円/回)
台風・塩害による設備劣化で修繕頻度が高い
カビ対策の追加清掃が必要(高温多湿環境)

年間コスト内訳(1Rマンション例):

コスト項目	月額	年間金額
賃料	3万円	36万円
管理費・光熱費	1.5万円	18万円
清掃・リネン代(108回)	–	11万円(約1,000円/回)
予約サイト手数料(売上の10%)	–	9万円
その他経費(消耗品、保険、通信費等)	–	16万円
年間コスト合計	–	90万円

清掃費の相場は沖縄本島で3,500〜7,000円、離島で5,000〜10,000円が目安です。開業時に想定していたコストを大きく上回るケースが多く、収益を圧迫する主要因となっています。

原因4: 季節変動が大きく閑散期の稼働率が極端に低い

沖縄の民泊は季節による稼働率の変動が大きく、年間を通じた安定収益が困難です。

季節別稼働率の実態:

時期	稼働率	特徴
繁忙期(7〜9月、年末年始、GW)	70〜90%	高単価・高稼働を実現
閑散期(6月梅雨、9〜10月台風)	20〜40%	予約が激減、価格も下落
通常期(その他)	50〜60%	標準的な稼働

閑散期の影響例:

6月(梅雨): 予約が前月比で30〜50%減少
9月(台風シーズン): キャンセルも多発し、稼働率20%台も
この2ヶ月だけで年間収益計画が大幅に狂う

繁忙期の高稼働で年間赤字をカバーする計画でも、180日制限により繁忙期にフル稼働できないため、結果的に赤字となるケースが多発しています。

原因5: 想定外の修繕費・トラブル対応費が発生

沖縄特有の環境要因により、想定外の修繕費が頻発します。

沖縄特有の修繕リスク:

リスク要因	発生頻度	修繕費用目安
台風被害(窓ガラス、設備)	年1〜2回	5万〜30万円/回
塩害(エアコン室外機、金属部)	2〜3年ごと	8万〜15万円
カビ・湿気対策(壁紙、畳)	1〜2年ごと	10万〜30万円
ゲストによる設備破損	不定期	3万〜10万円/回

年間想定修繕費:

計画的修繕: 年間10〜15万円
突発的修繕: 年間5〜20万円
合計: 年間15〜35万円

これらのコストを事前に見積もりに含めていないと、突発的な修繕で一気にキャッシュフローが悪化します。特に台風シーズンには、複数の物件で同時に被害が発生し、修繕費が一気に膨らむケースもあります。

赤字の主要原因まとめ:
① 180日制限で収益上限あり
② 競合増加で稼働率・単価下落
③ 管理コスト・清掃費が高額
④ 季節変動大で閑散期は極端に低稼働
⑤ 沖縄特有の修繕リスク

沖縄全域の民泊買取相場を見る

沖縄の民泊を黒字化する3つの対策と収支改善シミュレーション

赤字経営から脱却するには、以下3つの対策が有効です。ただし、構造的な制約(180日制限)がある以上、全ての物件で黒字化できるわけではないという現実も理解しておく必要があります。

対策1: 稼働率を75%以上に引き上げる(現実的には困難)

黒字化の条件(年間コスト90万円の場合):

単価8,000円なら稼働率75%以上(135日稼働)で売上108万円
単価10,000円なら稼働率60%以上(108日稼働)で売上108万円

稼働率向上の具体的施策:

施策	期待効果	実施コスト
プロカメラマンによる写真撮影	予約率+10〜20%	3〜5万円
価格最適化ツール導入	稼働率+5〜10%	月5,000円〜
複数OTA掲載(Airbnb、楽天等)	予約増+15〜25%	手数料増加
レビュー評価4.8以上維持	リピート率+20%	清掃品質向上
長期滞在プラン設定	稼働日数確保	なし

収支改善シミュレーション:

現状(稼働率60%):

年間売上: 86万円
年間コスト: 90万円
収支: -4万円(赤字)

改善後(稼働率75%):

年間売上: 8,000円×135日=108万円
年間コスト: 92万円(写真撮影・ツール費用含む)
収支: +16万円(黒字)

現実的な課題:

那覇市以外のエリアでは稼働率75%維持は極めて困難
競合増加により、改善施策の効果が薄れている
価格を下げすぎると利益率が悪化
改善施策にもコストがかかり、投資回収に時間を要する

対策2: 旅館業法の簡易宿所許可を取得し365日営業へ(初期コスト大)

180日制限の回避方法:

旅館業法(簡易宿所営業)の許可取得により365日営業が可能
年間収益を最大2倍に増やせる可能性

簡易宿所許可の要件と費用:

項目	内容	費用目安
フロント設置	有人または無人システム	20〜50万円
消防設備	自動火災報知設備等	15〜40万円
建築基準法対応	用途変更手続き	10〜30万円
申請代行	行政書士費用	5〜20万円
その他工事	トイレ・浴室改修等	0〜30万円
初期費用合計	–	50〜150万円

投資回収期間の試算:

民泊新法(180日制限)の場合:

年間売上: 86万円
年間利益: -4万円(赤字)

簡易宿所(365日営業)の場合:

年間売上: 8,000円×60%×365日=175万円
年間コスト: 110万円(管理費増加分含む)
年間利益: +65万円(黒字)
初期投資100万円の回収期間: 約1.5年

注意点:

住居専用地域では簡易宿所許可が取得できない
許可取得に3〜6ヶ月かかる
マンションの管理規約で禁止されている場合もある
消防法・建築基準法の基準が厳しく、物件によっては対応不可

対策3: 管理コストを削減(清掃費・運営費の見直し)

コスト削減の具体策と削減効果:

削減項目	削減方法	削減額/年
清掃費	複数社見積もり、長期契約割引	5〜10万円
光熱費	LED照明、省エネエアコン導入	2〜5万円
予約サイト手数料	直接予約誘導、手数料低サイト活用	3〜8万円
消耗品費	業務用まとめ買い、汎用品活用	2〜4万円
通信費	プラン見直し、格安SIM活用	1〜2万円
合計削減額	–	13〜29万円

清掃費削減の具体例:

削減前:

清掃費: 6,000円/回×108回=64.8万円/年

削減後(複数社見積もり・長期契約):

清掃費: 4,500円/回×108回=48.6万円/年
削減額: 16.2万円/年

コスト削減後の収支:

削減前:

年間売上: 86万円
年間コスト: 90万円
収支: -4万円(赤字)

削減後:

年間売上: 86万円
年間コスト: 75万円(15万円削減)
収支: +11万円(黒字)

現実的な限界:

コスト削減だけでは大幅な黒字化は困難
清掃品質を下げるとレビュー評価が低下し、稼働率悪化のリスク
削減余地は限定的(年間10〜20万円程度)

黒字化対策の現実:

稼働率75%以上の維持は立地の良い物件以外は極めて困難
簡易宿所許可は初期投資が高額で、取得できない物件も多い
コスト削減だけでは限界があり、根本的な解決にならないケースも

民泊撤退費用の削減方法を見る

沖縄の民泊で赤字が続く場合の撤退判断基準と損失シミュレーション

赤字が続く場合、撤退も正しい経営判断です。以下の基準に該当する場合は、撤退を真剣に検討すべきタイミングです。

判断基準1: 6ヶ月以上連続で月次赤字(改善策実施後も)

撤退を検討すべき状況:

月次営業損益がマイナス5万円以上が6ヶ月以上継続
価格改定、写真改善、OTA追加などの施策を実施しても効果なし
手元資金が枯渇しつつある

6ヶ月連続赤字の損失シミュレーション:

期間	月次赤字	累計損失
1ヶ月目	-5万円	-5万円
3ヶ月目	-5万円	-15万円
6ヶ月目	-5万円	-30万円
12ヶ月目	-5万円	-60万円

さらに継続すると年間60万円以上の損失となり、個人の生活資金や本業の収益を大きく圧迫します。

改善の見込みがあるケース:

新規オープン直後(3ヶ月以内)で認知度が低い段階
レビュー評価が4.5未満でまだ改善余地がある
繁忙期前で稼働率改善が期待できる
改善施策を実施して1〜2ヶ月しか経過していない

撤退を検討すべきケース:

オープン後6ヶ月以上経過しても改善なし
繁忙期でも稼働率60%未満
複数の改善施策を尽くしても効果が出ない
レビュー評価が4.0以下で低迷

判断基準2: 稼働率50%以下が3ヶ月連続(繁忙期含む)

稼働率50%以下の収支インパクト:

180日×50%=90日稼働
年間売上: 8,000円×90日=72万円
年間コスト90万円-売上72万円=年間18万円の赤字

さらに深刻なケース(稼働率40%):

180日×40%=72日稼働
年間売上: 8,000円×72日=57.6万円
年間コスト90万円-売上57.6万円=年間32.4万円の赤字

特に深刻なケース:

繁忙期(7〜9月)でも稼働率50%以下
立地や物件に根本的な問題がある可能性
価格を大幅に下げても予約が入らない
競合物件との差別化ができていない

稼働率50%以下が続く主な原因:

原因	具体例	改善難易度
立地が悪い	駅・観光地から遠い、アクセス困難	高(改善不可)
競合過多	同エリアに類似物件が過剰	高
レビュー低評価	評価4.0未満	中(改善可能)
設備・清潔感不足	古い家具、清掃不十分	低(改善可能)
価格設定ミス	相場より高すぎる	低(改善可能)

立地や競合状況など、オーナーの努力では改善できない要因が原因の場合、撤退を検討すべきタイミングです。

判断基準3: 月次キャッシュフローがマイナス10万円以上

キャッシュフロー悪化の深刻度:

月10万円の持ち出し=年間120万円の損失
個人の生活資金を圧迫
本業の収益も削られる
精神的ストレスも増大

撤退を先延ばしにするコスト試算:

1年間撤退を先延ばしにした場合:

月10万円×12ヶ月=年間120万円の損失
原状回復費用: 50〜100万円(撤退時に必要)
総損失: 170〜220万円

2年間撤退を先延ばしにした場合:

月10万円×24ヶ月=年間240万円の損失
原状回復費用: 50〜100万円
総損失: 290〜340万円

撤退を先延ばしにすればするほど、損失は拡大します。早期撤退が損失を最小限に抑える最善策です。

早期撤退のメリット:

損失を最小限に抑える
精神的負担からの解放
次の投資機会への資金確保
時間と労力を他の事業に集中できる

撤退判断チェックリスト:

□ 6ヶ月以上連続で月次赤字が続いている
□ 改善策を3つ以上実施したが効果がない
□ 稼働率が50%以下で3ヶ月以上経過
□ 繁忙期でも稼働率60%未満
□ 月次キャッシュフローがマイナス10万円以上
□ レビュー評価が4.0以下で改善の見込みなし
□ 手元資金が枯渇しつつある
□ 精神的ストレスが限界に達している

3つ以上該当する場合は、撤退を真剣に検討すべきタイミングです。

民泊の売却方法3つを比較する

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沖縄の民泊撤退方法｜廃業vs買取の損益比較と最適な選択

撤退を決断した場合、**「廃業(原状回復)」と「買取」**の2つの選択肢があります。それぞれのコスト・期間・手間を比較し、どちらが有利かを検証します。

廃業(原状回復)の場合: 50〜100万円のコスト発生

廃業時の費用内訳:

費用項目	金額目安	備考
クロス(壁紙)張替え	10〜30万円	宿泊使用による汚れ・傷
床材補修・張替え	15〜30万円	フローリング・畳の劣化
設備修繕	10〜20万円	キッチン、バス、トイレ等
家具・家電撤去・処分	5〜10万円	運搬・廃棄費用
クリーニング費用	5〜10万円	ハウスクリーニング
エアコンクリーニング	1〜3万円	専門業者依頼
廃業届出費用	0円	自治体への届出
合計	50〜100万円	物件状態により変動

撤退完了までのスケジュール:

ステップ	期間	費用発生
1. 廃業届提出	1週間	0円
2. 最終予約対応	1〜2週間	固定費継続
3. 原状回復工事	2〜4週間	50〜100万円
4. 家具・家電撤去	1週間	上記に含む
5. 引渡し・退去	1週間	–
合計期間	1〜2ヶ月	固定費継続

撤退完了までの固定費:

家賃: 3万円×2ヶ月=6万円
管理費・光熱費: 1.5万円×2ヶ月=3万円
合計: 9万円(追加負担)

廃業の総コスト:

原状回復費用: 50〜100万円
撤退期間の固定費: 9万円
総額: 59〜109万円

廃業のデメリット:

高額な原状回復費用が必要
撤退完了まで1〜2ヶ月かかり、その間も固定費が発生
キャッシュインがゼロ(支出のみ)
工事業者の手配・立会いなど手間がかかる
原状回復の範囲で大家と揉めるリスクも

買取の場合: 原状回復費用ゼロ、最短3営業日で撤退完了

StayExitの買取サービスの特徴:

項目	内容	メリット
買取価格	50〜300万円(物件により変動)	現金を受け取れる
原状回復費用	不要(現況渡しOK)	50〜100万円のコスト削減
撤退完了期間	最短3営業日	赤字を即座にストップ
対応エリア	沖縄全域	那覇市、恩納村、石垣島等
対応物件	1Rから一棟まで	複数物件一括も可
家具・家電	そのまま買取	撤去・処分の手間ゼロ
手数料	不要	仲介手数料なし

沖縄民泊の買取価格相場(2025年時点):

物件タイプ	立地	買取価格目安
ワンルーム(1R)	那覇市中心部	100〜150万円
ワンルーム(1R)	那覇市郊外	50〜100万円
1LDK〜2LDK	那覇市・北谷町	150〜300万円
一棟アパート	恩納村等	300万円〜
戸建て	石垣島等	200〜500万円

買取価格の決定要因:

立地(駅近、観光地近接)
設備の充実度(家具・家電の状態)
物件の築年数・状態
稼働実績(レビュー評価、過去の稼働率)
複数物件の一括買取の場合は+3〜5%上乗せ

買取の流れ(最短3営業日):

ステップ	期間	内容
1. 無料査定依頼	即日	WEBまたは電話で申込
2. 現地調査	1〜2営業日	物件状態・設備の確認
3. 買取価格提示	即日	査定結果の提示
4. 契約・決済	1営業日	現金一括払い
5. 撤退完了	即日	引渡し・鍵の返却
合計期間	3営業日	最短での完了

買取のメリット:

原状回復費用50〜100万円が不要
最短3営業日で現金化
赤字を即座にストップ(固定費もゼロに)
手間ゼロ(家具・家電そのまま、工事不要)
撤退後の固定費もゼロ
確実に完了(買取不成立のリスクなし)
複数物件一括買取で価格アップ

廃業vs買取の損益比較シミュレーション(那覇市1R物件)

前提条件:

物件: 那覇市1Rマンション
月次赤字: 5万円
原状回復費用: 80万円(廃業の場合)
買取価格: 100万円

廃業を選択した場合:

項目	金額
原状回復費用	-80万円
撤退完了まで2ヶ月の赤字	-10万円
撤退期間の固定費	-9万円
総損失	-99万円

買取を選択した場合:

項目	金額
売却代金	+100万円
原状回復費用	0円
撤退期間の固定費	0円(3営業日で完了)
総利益	+100万円

損益差額: 199万円(買取が有利)

1年後の損益比較(撤退を先延ばしにした場合):

廃業(1年後に撤退):

1年間の赤字: -60万円(月5万円×12ヶ月)
原状回復費用: -80万円
総損失: -140万円

買取(即時撤退):

売却代金: +100万円
総利益: +100万円

損益差額: 240万円(買取が有利)

このように、撤退を先延ばしにすればするほど、損失は拡大します。

買取業者の選び方(沖縄対応の確認ポイント)

信頼できる買取業者の見極め方:

チェック項目	確認内容
1. 沖縄での買取実績	那覇市、恩納村、石垣島等の実績有無
2. 宅地建物取引業免許	国土交通大臣または沖縄県知事の免許保有
3. 査定の透明性	買取価格の根拠を書面で提示
4. 複数物件対応	一括買取で価格アップの可否
5. 現況渡しの可否	原状回復不要の明記
6. 口コミ・評判	Google口コミ、SNS等での評価
7. 問い合わせ対応	レスポンスの速さ、丁寧さ

StayExitの実績:

沖縄全域での買取実績多数(那覇市、恩納村、北谷町、石垣島等)
宅地建物取引業免許保有
買取成約率85%以上
平均成約期間7営業日(最短3営業日)
複数物件一括買取で+3〜5%の価格上乗せ

那覇市の民泊売却事例を見る

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まとめ｜沖縄の民泊赤字は構造的問題、早期判断で損失を最小化

本記事の要点

沖縄の民泊は180日制限により構造的に黒字化が困難
- 年間稼働率は最大49.3%(180日÷365日)
- 平均稼働率60%では年間4万円の赤字(1R物件)
赤字の5大原因
- ① 180日制限で収益上限あり
- ② 競合増加(前年比15%増)で稼働率・単価下落
- ③ 管理コスト・清掃費が高額(年間90万円)
- ④ 季節変動大(閑散期は稼働率20〜40%)
- ⑤ 沖縄特有の修繕リスク(台風・塩害等)
黒字化の3対策と現実
- ① 稼働率75%以上の維持(現実的には困難)
- ② 簡易宿所許可取得(初期投資50〜150万円)
- ③ コスト削減(年間10〜20万円の改善が限界)
撤退判断基準(以下に該当したら撤退を検討)
- 6ヶ月以上連続で月次赤字
- 稼働率50%以下が3ヶ月連続
- 月次キャッシュフローがマイナス10万円以上
買取なら原状回復費用ゼロ、最短3営業日で撤退完了
- 廃業との損益差額: 約199万円(買取が有利)
- 撤退を1年先延ばしにすると損失差額: 約240万円

沖縄民泊の今後の見通し

国土交通省の宿泊旅行統計調査によると、2024年の沖縄の延べ宿泊者数は3,127万人泊と前年比4.9%減となっています。一方、沖縄県の入域観光客数は966万人と前年比17%増で回復傾向にあります。

しかし、民泊施設数も前年比15%増と同様に増加しており、一人当たりの観光客を巡る競合環境は厳しさを増しています。今後も180日制限がある限り、黒字化できる物件は立地・物件の質・運営力の三拍子が揃った一部の物件に限定されると予想されます。

次のアクション

赤字経営中の方:

本記事の撤退判断基準(3つ)に該当するか確認
改善策を3ヶ月実施し、効果が出なければ撤退を検討
StayExitの無料査定で買取価格を確認(査定だけなら無料)
撤退を先延ばしにせず、早期判断で損失を最小化

開業検討中の方:

180日制限下でも黒字化できる立地・単価を慎重に検討
本記事の収支シミュレーション(年間コスト90万円)を参考に事業計画を策定
簡易宿所許可取得も視野に入れる(初期投資50〜150万円)
競合状況(施設数、平均単価)を事前に徹底リサーチ

赤字経営は恥ではありません。構造的な問題により、多くの民泊オーナーが同じ状況に直面しています。重要なのは、損失を最小限に抑え、次のステップへ進むための正しい判断を下すことです。

出典・参考資料

公的機関・統計データ:

業界データ・関連情報:

StayExit関連ページ:

免責事項

本記事の情報は2025年12月時点のものであり、最新の法規制、市場状況、価格相場とは異なる可能性があります。個別の物件条件、地域特性、運営状況、契約内容により、実際の収支や買取価格は大きく変動します。

具体的な判断を行う際は、必ず以下の専門家にご相談ください:

税務に関する相談: 税理士
不動産取引に関する相談: 宅地建物取引士、不動産業者
法律に関する相談: 弁護士
許認可に関する相談: 行政書士

本記事の内容により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねますので、予めご了承ください。撤退判断や買取価格の査定に関しては、複数の業者から見積もりを取得し、比較検討することを強くお勧めします。

更新日: 2025年12月
執筆: StayExit編集部