東京23区で民泊運営を検討する事業者にとって、江戸川区は長らく「上乗せ条例なし」の区として知られ、最も運営しやすい環境にありました。しかし、2025年12月15日、江戸川区は新条例案を公表し、早ければ2026年7月から大幅な規制強化が実施されることが明らかになりました。この規制強化により、東京23区全てで上乗せ条例が導入されるという歴史的転換点を迎えます。本記事では、この重要な規制強化の詳細、廃業率34.7%という現実、規制強化前後の収益性比較、そして2026年7月までにとるべき対応策を、公式データに基づいて徹底解説します。
江戸川区の民泊規制は2026年7月に大幅強化|23区最後の上乗せ条例導入
江戸川区の民泊規制は、2026年7月を境に大きく変わります。これは単なる一つの区の規制強化ではなく、東京23区全域で民泊規制の網が完成する歴史的な転換点です。
これまでの「上乗せ条例なし」から一転、規制強化へ
江戸川区はこれまで、北区とともに独自の上乗せ条例を持たない23区の最後の区でした。住宅宿泊事業法の年間180日ルールの範囲内であれば、自由に営業日を設定できる環境にあったのです。
しかし、2025年12月15日、江戸川区は「江戸川区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例(案)」を公表し、パブリックコメントの募集を開始しました。この条例案は区議会での審議を経て、早ければ2026年7月からの施行が予定されています。
日本経済新聞は「東京23区全域で民泊『規制の網』」と報じており、江戸川区の規制強化により、23区全てで上乗せ条例が導入されることになります。これは民泊新法施行以来、東京の民泊市場における最大の転換点と言えるでしょう。
【出典】江戸川区公式ホームページ 江戸川区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例(案)
規制強化の背景:民泊の急増と苦情の増加
なぜ江戸川区は規制強化に踏み切ったのでしょうか。その背景には、民泊の急激な増加と地域住民からの苦情増加があります。
江戸川区公式サイトによると、区内の民泊届出件数は令和4年度と比べて現在は2倍以上に増加しています。観光庁データでは、2024年5月時点で345件の届出があり、2025年5月時点では527件まで増加しています。わずか1年で約53%増という急激な伸びです。
この急増に伴い、以下のような苦情が増加しました。
- ゴミ出しルールの違反(分別なし、指定日以外の排出)
- 深夜・早朝の騒音(スーツケースの音、大声での会話)
- 共用部分の無断使用や占有
- 近隣住民への配慮不足
- 喫煙マナーの悪化
上乗せ条例がなかったことで民泊が急増し、結果として住民の生活環境が悪化したことが、規制強化の直接的な理由となりました。
【出典】江戸川区公式ホームページ 住宅宿泊事業(民泊)の条例等の制定を検討しています
条例案の予想内容:週末と祝日のみの営業か
2025年12月時点では条例案の詳細は公表されておらず、パブリックコメント実施中です。具体的な営業日数制限や区域制限の詳細は、2026年春頃に確定する見込みです。
ただし、同時期に規制強化を決定した葛飾区や墨田区の条例内容から、江戸川区も以下のような規制になる可能性が高いと予想されます。
予想される規制内容
- 住居系地域での営業制限:週末と祝日のみ営業(金曜日正午から月曜日正午まで、祝日の前日正午から祝日の翌日正午まで)
- 年間営業可能日数:約104日
- 商業地域では180日の範囲で自由に営業可能(規制対象外の可能性)
この規制が導入された場合、江戸川区の大部分を占める住居系地域では、平日の民泊営業が事実上不可能になります。
他区との規制比較:23区全域で「規制の網」
江戸川区の条例施行により、東京23区における民泊規制の「最後の穴」が埋まります。日本経済新聞は「東京23区全域で民泊『規制の網』」と報じています。
江戸川区と他の主要区との規制比較は以下の通りです。
| 区 | 上乗せ条例 | 営業可能日数(住居専用地域等) | 施行状況 |
| 江戸川区 | あり | 詳細未発表(週末のみの可能性) | 早ければ2026年7月施行予定 |
| 葛飾区 | あり | 年間約104日(週末+祝日) | 2026年4月1日施行予定 |
| 墨田区 | あり | 年間約104日(週末+祝日) | 2026年4月1日施行予定 |
| 目黒区 | あり | 年間約104日(金曜正午〜日曜正午) | 施行済 |
| 杉並区 | あり | 年間約104日(家主不在型) | 施行済 |
| 北区 | なし | 年間180日(自由に設定可能) | 23区で唯一の上乗せ条例なし |
江戸川区の規制強化後、北区のみが上乗せ条例を持たない唯一の区となります。民泊運営を検討する投資家にとって、北区への注目度が急激に高まる可能性があります。
【出典】日本経済新聞「東京23区全域で民泊『規制の網』未規制の江戸川区も条例、マナー悪化で」
23区最後の規制強化という歴史的転換点
江戸川区の規制強化は、単なる一つの区の条例改正ではありません。東京23区全域で民泊規制が敷かれるという、民泊新法施行以来の歴史的転換点です。
これにより、東京の民泊市場は以下のように変化すると予想されます。
- 規制の緩い区への民泊の集中(特に北区)
- 住居系地域での民泊の大幅減少
- 旅館業法(簡易宿所)への切り替え増加
- 民泊からの撤退・売却の加速
江戸川区で民泊運営を検討している方、既に運営している方にとって、2026年7月は重要な転換点となります。
江戸川区民泊の届出要件|家主居住型と家主不在型の違い
江戸川区で民泊事業を始める際、家主居住型と家主不在型では必要な届出要件や設備基準が大きく異なります。特に管理業務の委託義務に注意が必要です。
住宅宿泊事業の届出先と基本要件
江戸川区で民泊を始める場合、江戸川区保健所生活衛生課に住宅宿泊事業の届出を提出する必要があります。
基本的な届出要件は以下の通りです。
- 届出住宅が住宅宿泊事業法の「住宅」の要件を満たすこと
- 年間提供日数が180日を超えないこと(2026年7月以降は更に制限される可能性)
- 消防法令に適合していること
- 建築基準法、都市計画法などの関係法令に適合していること
【出典】江戸川区公式ホームページ 住宅宿泊事業(民泊)を始める方へ
家主居住型と家主不在型の定義と違い
民泊は、家主の居住状況によって「家主居住型」と「家主不在型」に分類され、それぞれ要件が異なります。
家主居住型
- 家主が届出住宅と同一の住宅内に居住している
- 宿泊者の滞在中、家主も同じ建物内に居住
- 不在時も日帰りできる範囲内にとどまる
家主不在型
- 家主が届出住宅に居住していない
- 宿泊者の滞在中、家主が不在
- いわゆる「投資用民泊」がこれに該当
この区分は、管理業務の委託義務や消防設備の要件に直接影響します。
管理業務の委託義務:家主不在型は必須
家主居住型と家主不在型では、住宅宿泊管理業者への管理委託義務が大きく異なります。
| 項目 | 家主居住型 | 家主不在型 |
| 管理業者への委託 | 任意(届出住宅の居室数が5を超える場合は必須) | 必須 |
| 管理委託費 | 不要(自己管理の場合) | 月額5〜10万円 |
| 消防設備 | 宿泊室50㎡以下なら火災報知器のみ | 面積に関わらず火災報知器・消火器・避難経路標識が必須 |
| 周辺住民への説明 | 努力義務 | 実質的に必要 |
家主不在型の管理業務委託が必須である理由
- 宿泊者の安全確保と苦情対応を確実に行うため
- 近隣住民とのトラブルを最小化するため
- 緊急時の対応体制を確保するため
家主不在型の場合、管理委託費が**固定費として毎月5〜10万円(年間60〜120万円)**発生するため、収益構造に大きな影響を与えます。
消防設備の違い
家主居住型と家主不在型では、必要な消防設備も異なります。
家主居住型の場合
- 宿泊室の延床面積が50㎡以下:住宅用火災報知器のみ
- 宿泊室の延床面積が50㎡超:消火器、誘導灯、避難経路標識が追加
家主不在型の場合
- 宿泊室の延床面積に関わらず:消火器、誘導灯、避難経路標識が必須
- 延床面積150㎡以上の場合:自動火災報知設備が追加
家主不在型の方が消防設備の初期投資が高くなる傾向にあり、これも収益性に影響します。
2026年7月以降は用途地域による違いが発生
現時点では条例案の詳細が未発表ですが、2026年7月以降は用途地域による営業日数の違いが発生する可能性が高いです。
予想される区分:
- 商業地域:年間180日の範囲で自由に営業可能
- 住居系地域・近隣商業地域など:週末と祝日のみ営業(年間約104日)
物件選定時には、江戸川区の都市計画図で用途地域を必ず確認する必要があります。主な商業地域は、葛西駅、西葛西駅、小岩駅などの駅前周辺に集中しています。
規制強化前後の収益性比較|週末のみ営業で年間赤字60〜70万円
江戸川区の民泊は、すでに高い廃業率を記録しています。2026年7月の規制強化後は、収益性がさらに悪化する見込みです。
廃業率34.7%という厳しい現実
観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況」(2025年5月時点)によると、江戸川区では**届出件数527件のうち183件が廃業しており、廃業率は34.7%**に達しています。
この数字は、届出した民泊の約3分の1が廃業していることを意味します。上乗せ条例がなく、年間180日自由に営業できる環境でも、これだけ多くの事業者が撤退している事実は重要です。
他区との廃業率比較は以下の通りです。
| 区 | 届出件数 | 廃業件数 | 廃業率 |
| 江戸川区 | 527件 | 183件 | 34.7% |
| 葛飾区 | 413件 | 213件 | 51.6% |
| 足立区 | 165件 | 54件 | 32.7% |
| 北区 | 426件 | 145件 | 34.0% |
江戸川区の廃業率は、葛飾区よりは低いものの、北区や足立区と同程度の水準です。
【出典】観光庁 住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧(PDF)
高廃業率の背景:上乗せ条例なしでも厳しい現実
江戸川区は上乗せ条例がなく、年間180日営業可能だったにもかかわらず、なぜ廃業率が34.7%と高いのでしょうか。主な理由は以下の通りです。
- 観光需要の偏り:ディズニーリゾート周辺(葛西・西葛西エリア)以外は観光客の宿泊需要が限定的
- 競争の激化:上乗せ条例なしで民泊が急増(1年で53%増)し、供給過剰に
- 立地条件:主要駅から離れた住宅街の物件が多く、稼働率が低い
- 賃貸物件での運営:賃料負担があり、180日営業でも黒字化が困難
- 管理委託費の負担:家主不在型では月5〜10万円の固定費が重い
つまり、年間180日営業できても収益化は容易ではなかったのが江戸川区の実態です。規制強化後は、この状況がさらに悪化します。
規制強化前後の収益性シミュレーション
2026年7月の規制強化により、収益性はどれだけ悪化するのでしょうか。具体的なシミュレーションを見てみましょう。
前提条件
- 物件タイプ:賃貸マンション1LDK(葛西駅徒歩12分、住居系地域)
- 宿泊料金:10,000円/泊
- 家主不在型での運営
| 項目 | 規制強化前(〜2026年6月) | 規制強化後(2026年7月〜予想) |
| 営業可能日数 | 年間180日 | 年間約104日(週末+祝日の可能性) |
| 想定稼働率 | 55% | 50% |
| 実際の稼働日数 | 約99日 | 約52日 |
| 1泊単価 | 10,000円 | 10,000円 |
| 年間売上 | 約990,000円 | 約520,000円 |
| 管理委託費 | 600,000円(月5万円×12) | 600,000円(月5万円×12) |
| 清掃費 | 495,000円(5,000円×99日) | 260,000円(5,000円×52日) |
| 光熱費・消耗品 | 200,000円 | 150,000円 |
| 合計経費 | 1,295,000円 | 1,010,000円 |
| 年間収支 | ▲305,000円 | ▲490,000円 |
このシミュレーションでは、規制強化前でも年間約30万円の赤字ですが、規制強化後は年間約49万円の赤字となります。
規制強化の影響
- 売上が約47%減少(99万円→52万円)
- 赤字額が約61%拡大(▲30.5万円→▲49万円)
- 管理委託費の負担率が61%→118%に悪化
賃貸物件で家主不在型の民泊を運営する場合、2026年7月以降は商業地域以外での収益化がほぼ不可能であることが分かります。
ディズニーリゾート周辺でも厳しい
江戸川区には東京ディズニーリゾートへのアクセスが良好な葛西・西葛西エリアがあり、観光需要が期待できます。しかし、このエリアでも規制強化の影響は避けられません。
- 週末と祝日のみの営業では、平日の団体客需要を取り込めない
- 繁忙期(夏休み、春休み)の平日需要が失われる
- 競合する民泊・ホテルが多く、稼働率が低下する可能性
ディズニーリゾート周辺の立地であっても、週末のみの営業では十分な収益確保が困難です。
収益改善が見込めない民泊運営者の方へ
2026年7月の規制強化で収益性がさらに悪化する見込みです。赤字が続いている場合、損失を拡大させる前に出口戦略を検討することが重要です。民泊物件専門の買取サービス「StayExit」では、現況渡しOK、最短3営業日での成約実績があります。運営中の物件でも買取可能で、規制強化前の売却が可能です。まずは無料査定からご相談ください。
2026年7月までの対応と出口戦略|旅館業法・売却・賃貸の比較
2026年7月の規制強化まで約7ヶ月の猶予期間があります。この期間をどう活用するか、そして規制強化後にどの選択肢を選ぶかが、損失を最小化する鍵となります。
2026年6月末までの対応:猶予期間の活用
2026年6月末までは、まだ年間180日の範囲で自由に営業日を設定できます。この猶予期間を最大限活用することが重要です。
2026年6月末までにやるべきこと
- 可能な限り180日の範囲で営業して収益を確保
- 2026年7月以降の戦略を決定する(継続・転換・撤退)
- 撤退・売却を選択する場合は早めに専門業者に相談
- 旅館業法への切り替えを検討する場合は許可取得手続きを開始(3〜6ヶ月かかる)
特に、売却を検討する場合は、2026年6月中に売却を完了させることで、規制強化後の価値下落を避けられます。猶予期間が約7ヶ月あるため、葛飾区(4ヶ月)よりも余裕を持って対応できます。
規制強化後の3つの出口戦略
2026年7月以降、商業地域以外で民泊を継続することが困難な場合、以下の3つの選択肢があります。
| 選択肢 | メリット | デメリット | 向いている人 |
| 旅館業法への切り替え | 365日営業可能 | ・商業地域での営業が前提・消防設備・フロント設置など初期投資が高額(数百万円〜)・許可取得まで3〜6ヶ月 | ・商業地域の物件を所有・長期運営を前提に投資できる・初期投資を回収できる見込みがある |
| 賃貸転用 | ・安定収入が見込める・江戸川区は葛西・西葛西駅周辺で賃貸需要あり | ・民泊用改装の原状回復費用が発生・空室リスクあり・収益性は民泊より低い | ・葛西駅・西葛西駅・小岩駅周辺など賃貸需要が高いエリアの物件・安定収入を重視 |
| 専門買取(StayExit) | ・現況渡しOK・最短3営業日で成約・2026年7月前に売却完了できる・運営中でも買取可能 | ・市場価格より若干低くなる可能性 | ・早期撤退・資金回収を優先・赤字拡大を避けたい・手間をかけずに売却したい |
選択肢1:旅館業法(簡易宿所営業)への切り替え
旅館業法に基づく簡易宿所営業許可を取得すれば、年間365日営業が可能になります。
メリット
- 年間365日営業可能(平日規制なし)
- 複数組の同時宿泊が可能
- 事業としての信頼性が高い
デメリットと注意点
- 住居専用地域では旅館業法の営業不可(建築基準法による用途制限)
- 商業地域または近隣商業地域での営業が前提
- 初期投資が高額:
- 消防設備の大幅強化(自動火災報知設備、誘導灯、スプリンクラーなど)
- 玄関帳場(フロント)の設置または代替措置(ICT設備など)
- 客室面積基準の遵守(3.3㎡/人以上)
- 換気、採光、照明、防湿などの衛生基準
- 合計で数百万円〜の投資が必要
- 保健所による厳格な審査(建築基準法、消防法、公衆衛生基準)
- 営業許可取得まで3〜6ヶ月程度かかる
向いているケース
- 商業地域の物件を自己所有している
- 葛西駅・西葛西駅周辺など観光需要が高いエリア
- 長期的に宿泊事業を継続する意思がある
- 初期投資を回収できる収益見込みがある
江戸川区で旅館業法への切り替えを検討する場合、まず物件の用途地域が商業地域または近隣商業地域であることを確認する必要があります。
【出典】観光庁 民泊制度ポータルサイト
選択肢2:通常の賃貸物件への転用
民泊運営を終了し、通常の賃貸物件として運営する方法です。
メリット
- 安定した賃料収入が見込める
- 管理の手間が大幅に減少
- 江戸川区は葛西駅・西葛西駅・小岩駅周辺を中心に賃貸需要がある
- 初期投資がほとんど不要(原状回復費用を除く)
デメリット
- 収益性が民泊より低い
- 民泊用に改装している場合は原状回復費用が発生
- 短期間での高収益は期待できない
- 賃貸借契約による法的保護が強く、退去してもらうのが困難
向いているケース
- 葛西駅・西葛西駅・小岩駅など主要駅周辺の物件
- 安定収入を重視し、管理の手間から解放されたい
- 原状回復費用が大きくない
江戸川区の場合、東京メトロ東西線沿線(葛西駅、西葛西駅)やJR総武線沿線(小岩駅)は都心へのアクセスが良好で、賃貸需要が一定程度見込めます。特に葛西・西葛西エリアは単身者・ファミリー層双方の需要があります。
選択肢3:民泊物件の専門買取サービスで売却
民泊運営を完全に終了し、物件を売却する方法です。特に、民泊物件に特化した専門買取サービスを利用することで、スムーズな売却が可能です。
専門買取サービスの特徴
通常の不動産仲介売却と異なり、民泊物件専門の買取サービスには以下の特徴があります。
| 項目 | 専門買取サービス | 一般的な仲介売却 |
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月以上 |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格の3%+6万円+消費税 |
| 物件の状態 | 現況渡しOK | リフォームが必要な場合も |
| 運営中の物件 | 買取可能 | 買主が見つかりにくい |
| 確実性 | 買取保証あり | 買主が現れない可能性 |
| 2026年7月前の売却 | 十分可能(約7ヶ月の猶予) | 間に合う可能性あり |
メリット
- 最短3営業日での現金化が可能
- 現況渡しOKで、民泊設備や家具はそのままで可
- 運営中の物件でも買取可能
- 仲介手数料が不要
- 2026年7月の規制強化前に確実に売却完了できる
- 周辺に知られずに売却できる
デメリット
- 買取価格が市場価格より10〜20%程度低くなる可能性
- 買取対象エリアが限定される場合がある
向いているケース
- 赤字が続いており、早期に損切りしたい
- 2026年7月の規制強化前に確実に売却したい
- 物件管理の手間から即座に解放されたい
- 仲介での売却活動に時間をかけたくない
民泊専門買取サービスとして実績のある「StayExit」では、以下のサービスを提供しています。
- 最短3営業日での成約実績
- 運営中の物件でもそのまま買取可能
- 現況渡しOK(設備や家具はそのままで可)
- 全国対応(東京23区は特に迅速対応)
- 仲介手数料不要
- 民泊・簡易宿所物件の買取に特化した専門知識
2026年7月の規制強化を前に、江戸川区で民泊運営が赤字続きの場合、損失を拡大させる前に専門買取サービスへの相談を検討することをおすすめします。
【出典】江戸川区公式ホームページ 住宅宿泊事業(民泊)の制度
早期売却を検討されている方へ
「旅館業法への切り替えは難しい」「2026年7月前に確実に資金回収したい」という方は、民泊物件の専門買取サービス「StayExit」がおすすめです。運営中の物件でも買取可能で、最短3営業日での成約実績があります。規制強化前のスムーズな撤退・資金回収をサポートします。まずは無料査定からご相談ください。
まとめ|江戸川区の民泊は2026年7月に大きな転換点
江戸川区の民泊規制は、2026年7月を境に大きく変わります。これまでの「上乗せ条例なし」という運営しやすい環境から、「週末と祝日のみ営業」という厳しい規制への転換です。さらに、この規制強化により東京23区全域で上乗せ条例が導入されるという歴史的転換点を迎えます。
江戸川区の民泊規制:重要なポイント
- 早ければ2026年7月から大幅な規制強化(区議会審議後)
- 予想される規制:住居系地域で週末+祝日のみ営業(年間約104日)
- 23区最後の上乗せ条例導入により、東京23区全てで規制が敷かれる
- 廃業率34.7%(183/527件)と既に高い水準
- 規制強化で売上約50%減、年間赤字約60〜70万円に拡大の見込み
- 2026年6月末までが重要な判断・対応期間(約7ヶ月の猶予)
状況別の推奨アクション
これから江戸川区で民泊を始める方
- 2026年7月以降の収益シミュレーションを必ず実施
- 商業地域の物件以外での新規投資は避ける
- または北区など規制の緩い区を選択
- ディズニーリゾート周辺でも週末のみでは収益化困難
既に運営中で、2026年7月以降も継続を検討している方
- 物件が商業地域にあるか確認
- 商業地域以外の場合、旅館業法への切り替えが可能か検討(許可取得に3〜6ヶ月必要)
- 賃貸転用の収益性をシミュレーション
- 6ヶ月以上赤字が続いている場合は撤退・売却を検討
早期撤退・売却を検討している方
- 2026年6月末までに売却完了させることが理想
- 専門買取サービスなら最短3営業日で成約可能
- 葛飾区(4ヶ月の猶予)よりも余裕があるため、計画的な対応が可能
- まず無料査定を依頼して、売却の可能性を確認
23区最後の規制強化という歴史的転換点
江戸川区の規制強化は、東京23区における民泊市場の大きな転換点です。規制強化後は、北区のみが上乗せ条例を持たない唯一の区となり、民泊の地理的分布が大きく変わる可能性があります。
既に廃業率34.7%と高い水準にある江戸川区では、規制強化後にさらに廃業が加速する可能性が高いです。商業地域以外での民泊運営は、2026年7月以降、収益化がほぼ不可能になります。
早期に適切な判断を下すことが、損失を最小限に抑える鍵となります。特に、売却を検討する場合は、約7ヶ月の猶予期間を活用した計画的な対応が重要です。
江戸川区での民泊運営に不安がある方へ
2026年7月の規制強化に備えたい方、早期撤退を検討している方は、民泊物件の専門買取サービス「StayExit」にご相談ください。現況渡しOK、最短3営業日での成約実績があり、規制強化前のスムーズな撤退・資金回収をサポートします。運営中の物件でも買取可能です。約7ヶ月の猶予期間を活用して、まずは無料査定で売却の可能性を確認してみましょう。
【免責事項】
本記事の情報は2025年12月時点のものです。条例案の詳細は2026年春頃に確定予定です。民泊に関する法令や条例は変更される可能性があります。最新の規制内容や届出要件については、江戸川区公式ホームページおよび観光庁 民泊制度ポータルサイトをご確認ください。実際の事業判断は自己責任で行い、必要に応じて専門家にご相談ください。