目黒区で民泊(住宅宿泊事業)を運営する場合、年間104日(金曜日正午から日曜日正午まで)のみという東京23区で最も厳しい営業制限が課されています。つまり、週末のみの営業に限定され、平日は一切営業できません。
営業可能期間は金曜日正午~日曜日正午のみ
目黒区公式サイトによると、「目黒区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」において、『目黒区内の全域において、日曜日の午後0時から金曜日の午前12時までの週5日間は、住宅宿泊事業を実施できません』と明記されています。
この規制により、年間の営業可能日数は約104日に制限され、平日の宿泊需要(ビジネス客や長期滞在者)を取り込むことができません。結果として、週末の観光客のみをターゲットにした運営を強いられることになります。
なぜ目黒区の規制は厳しいのか(住環境保護・教育施設の多さ)
目黒区が厳しい規制を設けている背景には、区の特性が大きく影響しています。目黒区は閑静な住宅街が多く、教育施設(小中学校、幼稚園、保育園)が集中しているエリアです。
住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行された2018年以降、多くの自治体が独自の条例を制定しましたが、目黒区は特に住環境の保護を重視し、住民の生活の安全と安心を守るため、週末のみの営業に制限したのです。近隣住民とのトラブル(騒音、ゴミ出し、不特定多数の出入り)を最小限に抑える狙いがあります。
民泊規制の全体像について詳しく解説しています。
目黒区の民泊条例の詳細|届出手続きと周辺住民への事前周知義務
目黒区で民泊を始めるには、住宅宿泊事業法に基づく届出が必要です。届出手続きは、オンライン(民泊制度運営システム)または紙媒体で行うことができます。
届出に必要な書類と事前相談の流れ
目黒区「住宅宿泊事業ハンドブック」(2024年)によると、届出の際には事前相談を受けることが推奨されており、予約制で対応しています。
届出に必要な主な書類は以下の通りです:
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅の図面(各階平面図、間取り図)
- 誓約書
- 周辺住民への説明実施報告書
- 消防法令適合通知書
- 賃貸借契約書(賃貸物件の場合)および転貸承諾書
- 管理規約(分譲マンションの場合)および民泊実施承諾書
届出が受理されると、届出番号が発行され、営業開始が可能になります。ただし、届出が受理されただけでは営業できず、消防法や建築基準法など他の法令も遵守する必要があります。
周辺住民への15日前事前周知義務と記録保存(3年間)
目黒区の条例では、民泊事業を開始する前に、事業開始の15日前までに周辺住民(隣接住戸や自治会・町内会)へ事前説明を行うことが義務付けられています。
説明内容には以下が含まれます:
- 事業者の氏名・連絡先
- 営業期間・時間
- 緊急時の連絡体制
- 苦情対応窓口
さらに、営業期間中に寄せられた苦情や対応内容については、3年間の記録保存義務があります。これにより、トラブル発生時の対応履歴を明確にし、行政の監督体制を強化しています。
年間104日制限での収益性|賃貸物件は赤字、黒字化できるケース
年間104日の営業制限がある目黒区で、民泊事業は本当に採算が取れるのでしょうか。賃貸物件と自己所有物件では、収益性が大きく異なります。
収支シミュレーション(賃貸物件は年間91万円赤字)
賃貸物件(1LDK・賃料15万円)で民泊を運営する場合の収支シミュレーションは以下の通りです:
収入
- 稼働日数: 104日(年間)
- 稼働率: 70%(約73日)
- 1泊単価: 12,000円
- 年間売上: 12,000円 × 73日 = 876,000円
支出
- 賃料: 15万円 × 12ヶ月 = 1,800,000円
- 管理費・光熱費: 2万円 × 12ヶ月 = 240,000円
- 清掃費: 5,000円 × 73回 = 365,000円
- 代行手数料(売上の20%): 175,200円
- その他経費: 200,000円
- 年間支出合計: 2,780,200円
収支: 876,000円 – 2,780,200円 = -1,904,200円(年間赤字)
このように、賃貸物件で週末のみの営業では、固定費(賃料)を賄うことができず、大幅な赤字になる可能性が高いのです。
黒字化できる条件(自己所有・複数室・高単価立地)
一方で、以下の条件を満たす場合は、年間104日でも黒字化が可能です:
黒字化の3条件
- 自己所有物件(賃料負担なし)
- 住宅ローンが完済済み、または返済額が低い物件
- 賃料15万円の負担がなくなるだけで、年間180万円のコスト削減
- 複数室運営(スケールメリット)
- 1棟に2~3室の民泊を運営し、固定費を分散
- 清掃・管理の効率化によるコスト削減
- 高単価立地(中目黒・祐天寺エリア)
- 1泊単価を15,000~20,000円に設定できる立地
- 年間売上を100万円以上に引き上げる
観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」(2023年7月時点)によると、目黒区の民泊届出件数は38件、うち廃止が14件となっており、廃止率が約37%と高い傾向にあります。この高い廃止率は、年間104日制限による収益性の低さが大きな要因と考えられます。
他区との規制比較
| 区名 | 営業可能日数 | 営業制限内容 |
|---|---|---|
| 目黒区 | 年104日 | 金曜正午~日曜正午のみ |
| 世田谷区 | 年116日 | 金曜正午~月曜正午のみ |
| 品川区 | 年180日 | 月曜正午~金曜正午は不可 |
| 渋谷区 | 年365日 | 制限なし(住居専用地域のみ制限あり) |
目黒区の規制は、他区と比較しても特に厳しいことが分かります。
年間104日の規制により赤字が続いている場合、民泊事業からの撤退や物件売却も選択肢の一つです。StayExitでは民泊物件の買取を専門に行っており、最短3営業日での成約、現況渡しOKで対応しています。
規制に対応できない場合の選択肢|撤退・旅館業転換・売却
目黒区の年間104日制限に対応できない場合、いくつかの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った判断をすることが重要です。
旅館業法(簡易宿所)への転換で365日営業が可能
住宅宿泊事業(民泊)ではなく、旅館業法に基づく簡易宿所の許可を取得すれば、年間365日営業が可能になります。
簡易宿所のメリット
- 営業日数制限なし(年365日営業可能)
- ビジネス客や長期滞在者の需要を取り込める
- 収益性が大幅に向上
簡易宿所のデメリット
- 初期投資が50~200万円必要(消防設備、フロント設置など)
- 用途地域の制限(住居専用地域では許可が下りない場合あり)
- 管理者の常駐または駆けつけ体制が必要
- 構造設備基準(客室床面積33㎡以上など)を満たす必要
簡易宿所への転換は、自己所有物件で長期的に運営する意思がある場合に有効な選択肢です。ただし、初期投資の回収に数年かかることを考慮する必要があります。
民泊事業からの撤退手続きと専門買取サービス
赤字が続き、運営継続が困難な場合は、民泊事業からの撤退を検討することも現実的な選択肢です。
撤退手続きの流れ
- 民泊制度運営システムで廃業届出書を提出
- 予約済みのゲストへの対応(キャンセル・返金)
- 物件の原状回復(賃貸物件の場合)
- 設備・家具の処分または売却
撤退後の物件の活用方法としては、以下の選択肢があります:
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 通常の賃貸に転換 | 安定した賃料収入 | 収益性は民泊より低い |
| 不動産仲介で売却 | 市場価格での売却可能 | 売却まで3~6ヶ月かかる |
| 専門買取業者に売却 | 最短1週間~1ヶ月で現金化 | 市場価格より若干安い |
専門買取業者を利用するメリットは以下の通りです:
- 最短3営業日~1ヶ月で現金化できる
- 現況渡しOK(家具・設備をそのまま引き渡せる)
- 1Rから5棟一括まで対応可能
- 民泊・旅館業物件の取り扱いに特化しており、査定が適正
民泊の撤退手続きについて詳しく解説しています。
目黒区の厳しい規制により運営継続が困難な場合、StayExitの無料査定をご利用ください。民泊・旅館業の撤退支援を専門とし、最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応可能です。赤字運営を続けるよりも、早期に売却して次の投資に資金を振り向ける方が、トータルでの損失を抑えられるケースも多くあります。
まとめ|目黒区の民泊は年104日制限で収益化困難、早期判断が重要
目黒区の民泊規制についてのポイントをまとめます:
- 目黒区は年104日(金曜正午~日曜正午のみ)という東京23区で最も厳しい営業制限があり、平日の宿泊需要を取り込めない
- 賃貸物件での週末のみ営業は固定費(賃料)を賄えず、年間190万円超の赤字リスクが高い
- 自己所有物件・複数室運営・高単価立地の3条件を満たせば黒字化の可能性はあるが、限定的
- 旅館業法(簡易宿所)への転換で365日営業も可能だが、初期投資50~200万円が必要
- 赤字が続く場合は、撤退・売却・転換などの選択肢を早期に検討し、損失の拡大を防ぐことが重要
読者の状況別アクション
これから民泊を始める方へ
目黒区の年間104日制限では、賃貸物件での黒字化は極めて困難です。収益シミュレーションを十分に行い、自己所有物件でない限り、他の区での運営や別の投資方法を検討することをお勧めします。
運営中で赤字に苦しむ方へ
赤字運営を続けるほど損失が拡大します。旅館業法への転換、賃貸への転換、売却の3つの選択肢を早めに比較検討し、6ヶ月以内に判断することが損失を最小化する鍵です。
物件売却を検討中の方へ
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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、民泊事業の届出や運営に関しては、必ず目黒区の公式ホームページや担当窓口(生活衛生課)で最新情報を確認し、専門家(行政書士、税理士、弁護士など)への相談をお勧めします。
本記事で紹介した収益シミュレーションや運営方法は一般的な例であり、実際の収益を保証するものではありません。民泊事業にはリスクが伴いますので、十分な検討の上で自己責任において判断してください。
本記事の内容に基づいて行った行為により生じたいかなる損害についても、当方は一切の責任を負いかねます。