世田谷区で民泊運営を検討されている方にとって、最も重要なのが「用途地域による営業制限」です。世田谷区では、区面積の約91%を占める住居専用地域において、厳格な営業日数制限が設けられています。
世田谷区の民泊規制は、住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づき、さらに「世田谷区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」によって上乗せ規制が適用されます。世田谷区公式サイトによると、住居専用地域では月曜日の正午から土曜日の正午まで(休日を除く)の民泊営業が原則禁止とされています。
つまり、住居専用地域では実質的に土曜正午から月曜正午まで、および祝日とその翌日のみ営業可能という制限がかかります。これは年間で換算すると約104~124日程度しか営業できないことを意味します。
用途地域別の営業可能日数
| 用途地域 | 営業可能期間 | 年間営業日数 |
|---|---|---|
| 住居専用地域 | 土曜正午~月曜正午、祝日とその翌日 | 約104~124日 |
| その他の地域 | 年間を通じて営業可能 | 最大180日 |
世田谷区は第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域が全体の約91%を占めており、ほとんどのエリアが週末のみの営業に制限されます。世田谷区土地利用現況調査2003によれば、住居系用途地域が全用途地域面積の91.3%を占めることが明記されています。
自身の物件がどの用途地域に該当するかは、せたがやiMapで簡単に確認できます。まずは必ず用途地域を確認し、営業可能日数を正確に把握することが重要です。
より詳しい東京23区全体の民泊規制については、東京23区の民泊規制完全ガイドもご参照ください。
世田谷区の民泊規制が厳しい理由と廃業率の実態
世田谷区の民泊規制が厳格である背景には、住宅都市としての性格を守るという区の明確な方針があります。世田谷区は東京23区内でも屈指の住宅地として知られ、静かな住環境の維持が最優先課題となっています。
全国平均と比較して見る廃業率
観光庁が公表している住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧(令和7年7月15日時点)によると、世田谷区の民泊届出状況は以下の通りです。
- 届出件数:643件
- 事業廃止件数:154件
- 届出住宅数(稼働中):489件
- 廃業率:約23.9%(154÷643)
一方、全国の民泊廃業率は約36.7%(19,515÷53,133)となっており、世田谷区の廃業率は全国平均よりも低い数値を示しています。しかし、これは「営業しやすい」ことを意味するのではなく、むしろ参入障壁の高さを示していると考えられます。
厳格な規制により、事前に十分な収益シミュレーションを行った事業者のみが参入しているため、廃業率が相対的に低く抑えられている可能性があります。実際には、週末のみ営業という制限によって、十分な収益を上げることが困難な事業者も多く存在します。
規制強化の背景
世田谷区が民泊規制を強化する理由は、主に以下の3点です。
- 住環境の保護: 約91%が住居専用地域という特性上、騒音やゴミ問題などの生活環境への影響を最小限に抑える必要がある
- 教育環境への配慮: 区内には多数の学校や教育施設が点在しており、子育て世帯が多く居住している
- 地域コミュニティの維持: 不特定多数の旅行者が頻繁に出入りすることによる地域の安全性や防犯面への懸念
これらの理由から、世田谷区は住居専用地域における平日営業を原則禁止とし、週末と祝日のみに限定する厳格な条例を制定しています。
世田谷区の民泊規制下での収益性と撤退の判断
世田谷区で民泊を運営する場合、最も重要なのが「実際にどれくらいの収益が見込めるのか」という点です。ここでは住居専用地域での週末のみ営業を前提とした収益シミュレーションを行います。
週末のみ営業での収益シミュレーション
【モデルケース】
- 物件タイプ:1LDK(40㎡)
- 営業可能日数:年間約124日(土日+祝日)
- 宿泊料金:1泊8,000円
- 稼働率:60%(繁忙期・閑散期の平均)
【年間収支計算】
- 年間売上:8,000円×124日×60%=595,200円
【主な経費】
- 光熱費:年間60,000円
- 通信費:年間36,000円
- 清掃費:1回3,000円×74泊=222,000円
- 消耗品費:年間24,000円
- システム利用料:売上の3%=17,856円
- 固定資産税(按分):年間50,000円
- 管理業務委託費(家主不在型の場合):売上の20%=119,040円
【年間経費合計】:約529,000円
【年間利益】:595,200円-529,000円=約66,200円(月額約5,517円)
このように、住居専用地域での週末のみ営業では、月額5,000~6,000円程度の収益しか見込めません。これでは物件の維持管理費や突発的な修繕費を考慮すると、実質的に赤字となる可能性が高いといえます。
規制違反のリスクと罰則
「営業日数を増やせば収益が上がるのでは?」と考える方もいるかもしれませんが、規制違反には重大なリスクが伴います。
住宅宿泊事業法第72条(e-Gov法令検索)によると、条例で定められた制限に違反して営業した場合、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。さらに、届出の取消処分も受ける可能性があり、その場合は民泊事業そのものの継続が不可能になります。
撤退を考えるべきタイミング
以下のような状況に当てはまる場合、撤退を検討するタイミングといえます。
- 月間の収益が管理費用を下回っている
- 稼働率が50%を切る状態が3ヶ月以上続いている
- 近隣住民からの苦情が頻発している
- 設備の老朽化により大規模修繕が必要になった
こうした状況で民泊運営を続けても、資金的・精神的負担が増すばかりです。早期に撤退を決断することで、損失を最小限に抑えることができます。
民泊物件の出口戦略
民泊からの撤退を決断した場合、主に以下の選択肢があります。
- 一般賃貸への転換:通常の居住用賃貸物件として貸し出す
- 売却:不動産市場で売却する
- 民泊専門買取サービスの利用:民泊特有の設備や届出状況を理解した専門業者に売却する
特に注目すべきは、民泊専門の買取サービスです。StayExitの民泊買取サービスでは、以下のようなメリットがあります。
- 最短3営業日での成約:スピーディーな現金化が可能
- 現況渡しOK:設備の撤去や原状回復が不要
- 仲介手数料0円:コストを抑えた売却が可能
- 民泊特有の事情に精通:届出状況や設備投資を適切に評価
通常の不動産売却では民泊用に改修した物件は評価が下がる傾向がありますが、民泊専門の買取サービスなら適正価格での買取が期待できます。
詳しくはStayExit民泊買取サービスをご確認ください。
まとめ|世田谷区の民泊規制を理解し、適切な判断を
世田谷区の民泊規制について、重要なポイントを改めて整理します。
世田谷区民泊規制の5つの重要ポイント
- 住居専用地域(区面積の約91%)では週末のみ営業:土曜正午から月曜正午、および祝日とその翌日のみ営業可能
- 年間営業日数は約104~124日:通常の民泊(最大180日)と比べて大幅に制限される
- 週末のみ営業での月間利益は約5,000~6,000円:収益性が著しく低い
- 規制違反には6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金:リスクが非常に高い
- 廃業率は約23.9%:全国平均36.7%より低いが、参入障壁の高さを反映
今後取るべき行動
【これから世田谷区で民泊を始める方】
- 必ず用途地域を確認し、営業可能日数を正確に把握する
- 週末のみ営業での収益シミュレーションを綿密に行う
- 初期投資を抑え、最小限のリスクで開始する
- せたがやiMapで用途地域を確認する
【すでに世田谷区で民泊を運営している方】
- 月次の収益を正確に把握し、赤字が続いていないか確認する
- 稼働率が低下している場合は原因分析を行う
- 撤退を検討する場合は早期決断で損失を最小化する
- 民泊専門の買取サービスを活用して適正価格での売却を検討する
世田谷区の民泊規制は、東京23区内でも特に厳格です。これから参入を検討している方は、収益性を慎重に見極める必要があります。一方、すでに運営中で収益が上がっていない方は、早期撤退も有効な選択肢です。
民泊からの撤退をお考えの方は、民泊特有の事情を理解した専門買取サービスの利用をおすすめします。StayExitでは、最短3営業日での成約、現況渡しOK、仲介手数料0円で、世田谷区の民泊物件を適正価格で買取いたします。まずはお気軽にご相談ください。
免責事項
本記事に記載されている情報は、2025年12月時点のものです。民泊に関する法令や条例は改正される可能性がありますので、最新の情報は以下の公式サイトで必ずご確認ください。
民泊運営や撤退に関する具体的な判断は、必ず専門家(行政書士、税理士、不動産鑑定士等)にご相談の上、ご自身の責任において行ってください。本記事の情報に基づいて生じた損害について、当サイトは一切の責任を負いかねます。