文京区では住宅宿泊事業法(民泊新法)に加え、独自の上乗せ条例により、住居専用地域での民泊営業が大幅に制限されています。結論から言うと、文京区内の大半のエリアでは週末のみ(金曜正午~日曜正午)の営業に制限されており、年間営業可能日数は約104日にとどまります。
文京区の上乗せ条例による用途地域別の営業制限
文京区公式サイトによると、住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区では金曜日の正午から日曜日の正午までの期間のみ営業可能とされています。文京区公式サイト
一方、商業地域や近隣商業地域(文教地区を除く)では、国の基準通り年間180日まで営業可能です。ただし、物件の敷地の半分以上が制限エリアに含まれている場合は、制限地域とみなされる点に注意が必要です。
営業可能日数一覧表と制限区域の詳細
| 用途地域 | 営業可能日数 | 営業時間帯 |
| 商業地域、近隣商業地域(文教地区除く) | 年間180日 | 制限なし |
| 住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区 | 年間約104日 | 金曜正午~日曜正午のみ |
この週末限定の制限により、文京区の大半のエリアでは民泊の収益性が著しく低下する構造になっています。文京区内で民泊事業を検討する場合、まず自身の物件の用途地域が商業系なのか住居系なのかを確認することが最も重要です。
文京区以外の東京23区の民泊規制については、東京23区の民泊規制完全ガイドで比較できます。
文京区の民泊規制が厳しい理由と廃業率の実態
文京区が民泊規制を厳格化している背景には、住環境の保護と地域住民の安全確保という明確な意図があります。
住環境保護のための厳格な制限
文京区は東京大学をはじめとする教育施設が多く、都心に近い閑静な住宅街を多数抱えています。そのため、住民の生活環境を守るため、特に住居系地域での民泊営業を大幅に制限しています。文教地区という指定も、文京区特有の教育・文化環境を保護する目的で設定されています。
文京区の民泊廃業率は58%|全国平均の1.6倍
この厳しい規制環境は、データにも明確に表れています。観光庁が公表している『住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧』(令和4年2月末時点)によると、文京区の民泊届出件数は168件で、そのうち廃業(事業廃止)件数は85件です。観光庁PDF
この数値から算出すると、文京区の民泊廃業率は約50.6%(85件 ÷ 168件)に達します。さらに最新の令和7年11月時点では、全国の民泊届出件数57,512件に対し廃業件数が20,661件で、全国平均の廃業率は約36%となっています。観光庁
| 指標 | 文京区 | 全国平均 |
| 廃業率 | 約50.6% | 約36.0% |
| 届出件数 | 168件(R4.2時点) | 57,512件(R7.11時点) |
| 廃業件数 | 85件(R4.2時点) | 20,661件(R7.11時点) |
文京区の廃業率は全国平均の約1.4倍と高い水準にあります。この高い廃業率は、文京区特有の週末限定営業(年間約104日)という厳しい規制が、民泊事業の収益性を著しく低下させていることを示す証左といえます。実際、営業日数が半減すれば、固定費を賄えず赤字化する物件が続出するのは避けられません。
文京区の民泊規制下での収益性と撤退の判断
文京区の厳しい規制下で民泊を続けるべきか、それとも撤退すべきか。この判断には具体的な収益性と法的リスクの理解が不可欠です。
週末のみ営業(年間104日)の収益シミュレーション
文京区の住居専用地域で週末のみ営業(年間約104日)した場合の月間収支を試算してみます。
【想定条件】
- 物件: 文京区内1LDK(45㎡)
- 月間稼働日数: 約8.7日(104日÷12ヶ月)
- 1泊単価: 12,000円
- 稼働率: 80%
【月間収支】
収入
- 月間売上: 12,000円 × 8.7日 × 0.8 = 約83,520円
支出
- 家賃・ローン返済: 約70,000円
- 水道光熱費: 約5,000円
- 消耗品・清掃費: 約2,500円
- システム・保険料: 約2,000円
- 月間支出合計: 約79,500円
収支
- 月間利益: 83,520円 – 79,500円 = 約4,020円
このように、稼働率が高くても月々の利益は微々たるもので、ローン金利や管理の手間を考えると実質的には赤字になるケースが少なくありません。特に稼働率が70%を下回ると確実に赤字となります。
規制違反のリスクと罰則
営業日数の制限を守らず、週末以外にも営業を続けた場合のリスクは極めて高いものです。住宅宿泊事業法第76条によると、無届営業は6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます。e-Gov法令検索
また、営業日数の制限違反に対しても業務停止命令や罰金が科される可能性があり、「規制を無視して営業日数を超過する」という選択肢は、法的リスクの観点から極めて危険です。
文京区の厳しい規制下で民泊の収益改善が難しいとお感じの場合、専門業者への相談も選択肢の一つです。StayExitでは、民泊・旅館業の買取・借上げに対応しており、最短3営業日での成約実績があります。室内の現況渡しにも対応しているため、リフォームや清掃の手間なくスムーズに物件を手放すことが可能です。
まとめ|文京区の民泊規制を理解し、適切な判断を
文京区の民泊規制は東京23区の中でも厳格で、以下の3点を押さえておく必要があります。
- 文京区は住居専用地域で週末のみ営業(年間約104日)に制限
- 廃業率は約50.6%で全国平均の約1.4倍
- 規制下での収益性は厳しく、撤退も合理的選択肢
文京区で民泊を続けるか撤退するかは、用途地域と収益性を冷静に見極めて判断すべきです。
開業を検討中の方は、まず物件の用途地域を確認し、週末のみ営業での収益シミュレーションを実施してください。商業地域でない限り、年間104日の営業では十分な収益を確保することは困難です。
既存事業者の方で、収益改善が難しい場合は早期の撤退判断も現実的な選択肢です。赤字が続く状態で営業を続けるよりも、専門の買取業者に相談して早期に物件を売却することで、損失を最小限に抑えることができます。
文京区以外の東京23区の規制状況については、東京23区の民泊規制完全ガイドでも詳しく解説しています。
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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は以下の公式サイト等でご確認ください。
- 文京区公式サイト: https://www.city.bunkyo.lg.jp/
- 国土交通省 民泊制度ポータルサイト: https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
また、個別の事業判断については専門家(宅地建物取引士、税理士、弁護士等)にご相談いただくことをお勧めします。