江戸川区の民泊撤退を決断すべき3つの理由
江戸川区の民泊事業者にとって、2025年は大きな転換期となっています。規制強化の流れを受け、多くの事業者が撤退を検討し始めています。ここでは、江戸川区で民泊撤退を決断すべき3つの理由を、公的データを基に解説します。
廃業率65.3%という高い事実|全国平均の1.8倍
観光庁『住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧』(令和7年5月末時点)によると、江戸川区の民泊届出件数は527件、うち廃業件数は344件で、廃業率は65.3%に達しています。これは全国平均(約36%)の約1.8倍に相当します。
[出典: https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/content/001912395.pdf]
この高い廃業率は、江戸川区における民泊事業の厳しい実態を物語っています。上乗せ条例がない区として運営しやすいとされてきた江戸川区ですが、実際には多くの事業者が収益性の悪化や運営負担の増加により、事業継続を断念している状況です。
2026年4月の新条例施行による構造的な赤字化
江戸川区は2025年12月に新条例制定を発表し、2026年4月施行予定です。主な規制内容は「住居専用地域・住居地域での管理業者管理型民泊の新規営業禁止」です。
[出典: https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e055/kenko/eisei/kankyo/oshirase/202512minpaku.html]
この規制により、週末のみの営業となり、年間営業日数は約104日に制限されます(現行180日から大幅減)。
【収益シミュレーション例(1LDK物件)】
- 現行180日営業: 月額収益 約15万円
- 新条例後104日営業: 月額収益 約7万円
- 月額固定費(清掃・管理・光熱費等): 約10万円
- → 新条例施行後は月3万円の赤字構造
これまで上乗せ条例のない「運営しやすい区」とされてきた江戸川区ですが、新条例施行により一転して厳しい運営環境となります。特に家主不在型(管理業者管理型)の民泊は、住居専用地域や住居地域での新規営業が禁止されるため、既存物件の事業継続性にも大きな影響を及ぼします。
近隣トラブルの増加とオーナー負担の拡大
日本経済新聞の報道によると、江戸川区で苦情が寄せられた民泊施設数は、令和4年度5件、令和5年度7件、令和6年度21件と急増しています。
[出典: https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC088FT0Y5A201C2000000/]
わずか2年間で苦情件数が4倍以上に増加しており、ゴミ出しマナーや騒音、不審者の出入りなど、地域住民との軋轢が深刻化しています。こうした近隣トラブルへの対応は、オーナーにとって大きな精神的・時間的負担となり、事業継続の障壁となっています。
江戸川区の民泊撤退手順|最短3週間で完了
江戸川区で民泊事業からの撤退を決断した場合、適切な手順を踏むことで最短3週間での完了が可能です。ここでは、具体的な撤退手順を3つのSTEPに分けて解説します。
STEP1(1週間): 江戸川区保健所への廃業届提出
住宅宿泊事業を廃止する場合、事業廃止日から30日以内に廃業届を提出する必要があります。江戸川区の場合、提出先は以下の通りです。
【提出先】
- 江戸川区保健所 生活衛生課 環境衛生係
- 住所: 東京都江戸川区東小岩3丁目23−3
- 電話: 03-5661-2465
【オンライン届出】
国土交通省『民泊制度ポータルサイト』からオンライン届出が可能です。
[リンク: https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/]
【必要書類】
- 廃業届出書
- 届出番号の記載された書類
オンライン届出を利用すれば、窓口に出向く必要なく手続きを完了できます。住宅宿泊事業法に基づく廃業手続きは、届出制のため比較的簡易ですが、期限内に確実に提出することが重要です。
STEP2(1-2週間): 物件処分方法の選択と実行
廃業届の提出後、最も重要なのが物件の処分方法です。次項(H2-3)で詳しく解説する3つの物件処分方法から、ご自身の状況に最適な選択肢を選んで実行します。
特に赤字物件の場合、一般仲介よりも専門買取業者を活用することで、迅速な現金化と損失の最小化が可能です。新条例施行前(2026年4月以前)に処分を完了させることが、損失を最小限に抑える鍵となります。
STEP3(数日): OTA削除・既存予約の対応・管理契約解除
物件処分の目処が立ったら、以下の手続きを進めます。
- OTA(オンライン旅行代理店)からのリスティング削除: Airbnb、Booking.com等のプラットフォームから物件情報を削除
- 既存予約のキャンセル対応: 予約済みのゲストへの返金手続きや、代替宿泊先の手配
- 住宅宿泊管理業者との管理契約解除: 管理委託契約の解除手続きと、預託金・保証金の精算
これらの手続きは並行して進めることで、数日から1週間程度で完了します。特にOTAへの予約済みゲストへの対応は、レビュー評価やペナルティに影響するため、誠実かつ迅速な対応が求められます。
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物件処分方法の比較|赤字物件に最適な選択肢
民泊撤退において、物件処分の方法選択は最も重要な判断です。ここでは3つの主要な処分方法を比較し、特に赤字物件に最適な選択肢を解説します。
3つの物件処分方法の比較表
| 項目 | 一般仲介 | 専門買取業者(StayExit) | 賃貸転換 |
|---|---|---|---|
| 現金化速度 | 3~6ヶ月 | 最短3営業日~2週間 | 1~2ヶ月 |
| 仲介手数料 | 3~5% | 0円 | 0円 |
| 売却価格 | 市場価格 | 市場価格の80~90% | – |
| リノベ必要 | 必要(50~150万円) | 不要(現況渡しOK) | 必要(30~100万円) |
| 契約不適合責任 | あり | 免責 | あり |
一般仲介は市場価格での売却が期待できる反面、買主が見つかるまでに数ヶ月を要し、その間も物件の維持費や赤字が継続します。賃貸転換は売却せずに収益を得る選択肢ですが、リノベーション費用と入居者募集期間が必要です。
一方、専門買取業者は買取価格が市場価格の80~90%となりますが、最短3営業日での現金化が可能で、仲介手数料もかからず、現況のまま引き渡せるため、追加費用が発生しません。
赤字物件に専門買取業者が最適な理由
新条例施行後に赤字化が見込まれる物件の場合、専門買取業者の活用が実質的な損失を最小化します。具体的なシミュレーションで検証してみましょう。
【ケーススタディ: 江戸川区1LDK物件/新条例施行後月3万円赤字】
パターンA: 一般仲介(6ヶ月で売却)
- 売却価格: 2,800万円
- 仲介手数料: 約90万円
- リノベ費用: 約100万円
- 6ヶ月の赤字累積: 18万円(3万円×6ヶ月)
- → 実質手取り: 約2,592万円
パターンB: 専門買取業者(2週間で売却)
- 買取価格: 2,520万円(市場価格の90%)
- 仲介手数料: 0円
- リノベ費用: 0円(現況渡し)
- 0.5ヶ月の赤字: 1.5万円
- → 実質手取り: 約2,518.5万円
差額: 約73.5万円(パターンAが有利)
表面上はパターンAが約73万円有利に見えますが、パターンBは最短2週間で現金化できるため、以下のメリットがあります。
- 追加の赤字リスクの回避: 売却が長引けば赤字はさらに累積
- 市場価格下落リスクの回避: 2026年4月の新条例施行後、江戸川区の民泊物件は供給過多となり、市場価格が下落する可能性
- 機会損失の回避: 早期に現金化することで、次の投資機会への資金として活用可能
特に新条例施行前(2026年4月以前)に撤退を完了させたい事業者にとって、専門買取業者の活用は実質的な損失最小化につながる最適な選択肢です。
また、東京23区の民泊規制完全ガイドでも解説されているように、江戸川区以外の区でも規制強化が進んでおり、複数物件を保有する事業者は一括での処分も検討すべきです。
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まとめ|江戸川区の民泊撤退は早期決断が損失を最小化
江戸川区の民泊事業は、廃業率65.3%という厳しい現実と、2026年4月の新条例施行による構造的な赤字化により、大きな転換期を迎えています。
撤退を決断した場合、最短3週間で手続きを完了できます。廃業届の提出、物件処分、OTA削除・既存予約対応・管理契約解除という3つのSTEPを確実に進めることが重要です。
特に赤字物件の処分においては、一般仲介よりも専門買取業者(StayExit)を活用することで、迅速な現金化と実質的な損失最小化が可能です。新条例施行前に撤退を完了させることで、さらなる赤字の累積や市場価格下落のリスクを回避できます。
江戸川区の民泊事業からの撤退を検討されている方は、早期の決断が損失を最小化し、次の投資機会への資金を確保する最善の戦略です。
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【免責事項】
本記事の情報は2025年12月時点のものであり、法令や条例の改正により内容が変更される可能性があります。最新情報は、江戸川区公式サイトおよび国土交通省 民泊制度ポータルサイトをご確認ください。
個別の状況については、行政書士や不動産の専門家にご相談されることをお勧めします。