目黒区の民泊撤退方法|最短3日で売却する手順を解説

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目黒区で民泊事業を運営している方の中には、区全域での厳格な上乗せ条例による営業日数制限や、週末のみ営業による収益悪化に悩んでいる方も多いのではないでしょうか。観光庁の最新データによると、目黒区の民泊届出件数51件中、廃業・届出取消は20件に達し、推定廃業率は約39%となっています。本記事では、目黒区で民泊から撤退する具体的な手順と、物件を最短3営業日で売却する方法を比較表付きで解説します。赤字が続く民泊事業からスムーズに撤退し、損失を最小限に抑えるための実践的な出口戦略を提案します。

目黒区の民泊撤退を決断すべき3つの理由

目黒区で民泊事業からの撤退を検討しているオーナー様にとって、撤退判断は感情的ではなく客観的なデータに基づいて行うべきです。ここでは、目黒区特有の厳しい事業環境を3つの視点から解説します。

目黒区の民泊廃業率は約39%【観光庁データ】

観光庁『住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧』(2022年2月末時点)によると、目黒区の届出件数は51件、廃業・届出取消は20件に達し、推定廃業率は約39%となっています。これは全国平均の約36%を上回る数値であり、目黒区が民泊事業者にとって厳しい市場環境にあることを示しています。

特筆すべきは、目黒区の届出件数自体が51件と極めて少ない点です。これは東京23区の中でも最低水準であり、中目黒や自由が丘といった人気エリアを抱えながらも、厳格な上乗せ条例により新規参入が抑制されている現実を物語っています。そして、その少ない届出件数の中でも約4割が撤退を選択しているという事実は、目黒区での民泊事業の困難さを端的に示しています。

区全域で週末のみ営業、年間104日に制限

目黒区では上乗せ条例により、区内全域で営業日数が制限されています。これが目黒区の最大の特徴であり、他区と異なり「用途地域による区別」がありません。目黒区内のどのエリアであっても、金曜日の正午から日曜日の正午まで(祝日・年末年始を含む)のみの営業となり、年間営業可能日数は約104日(週末52週+祝日+年末年始)に制限されます。

つまり、中目黒駅周辺の商業エリアであろうと、自由が丘の人気エリアであろうと、すべて週末のみ営業の制限を受けます。中央区や江東区も週末のみ営業ですが、これらは住居系地域のみが対象であり、商業地域では180日フル稼働が可能です。しかし目黒区は、区全域一律で週末のみという、東京23区の中でも最も厳格な規制を敷いています。

例えば、中目黒駅徒歩5分の1LDK物件(家賃15万円/月)を民泊運営する場合、年間固定費は最低でも180万円(家賃のみ)かかります。これに光熱費、清掃費、管理費、OTA手数料を加えると、年間コストは220万円〜240万円に達します。営業日数104日で平均単価14,000円、稼働率60%としても、年間収益は約87万円にしかならず、年間130万円以上の赤字となります。

届出件数の少なさが示す「参入障壁の高さ」

観光庁の統計によると、東京23区の民泊届出件数は、多い区では1,000件を超えていますが、目黒区はわずか51件です。これは、目黒区の上乗せ条例が「事実上の民泊抑制策」として機能していることを示しています。

目黒区は中目黒、自由が丘、祐天寺など、おしゃれな街として若者や外国人観光客に人気のエリアを複数抱えており、本来であれば民泊需要が見込める立地です。しかし、区全域での週末のみ営業という厳格な制限により、「収益化が見込めない」と判断した投資家が参入を見送っているのが実態です。

実際に、「目黒区の民泊規制の真実」というメディアの報道によると、目黒区の届出件数は21件(2025年7月時点の報道値)と、江東区の23件と並んで東京23区の中でも最低水準です。この届出件数の少なさと、約4割という高い廃業率は、「目黒区で民泊事業を成功させることの困難さ」を客観的に示しています。

目黒区で民泊から撤退する手順【最短3週間】

目黒区での民泊撤退を決断したら、できるだけ早く手続きを完了させることが損失を最小化するための鍵となります。ここでは、最短3週間で撤退を完了させるための具体的な手順を解説します。

ステップ1:事業廃止届を目黒区保健所に提出【1週間以内】

民泊事業を廃止する際は、事業廃止届を目黒区保健所生活衛生課に提出する必要があります。提出先は目黒区上目黒2-19-15、電話番号は03-5722-9505、受付時間は平日8:30〜17:00です。住宅宿泊事業法では、事業を廃止した日から30日以内の提出が義務付けられていますが、早期に提出することで管理負担から早く解放されます。

国土交通省「民泊制度ポータルサイト」(https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/)では、オンライン提出の方法も案内されています。マイナンバーカードがあれば自宅から手続きできるため、平日に保健所へ行く時間が取れない方でも手続き可能です。目黒区公式サイトでも廃業届の様式と提出方法が詳しく説明されているため、事前に確認しておきましょう。

廃業届の提出と同時に、火災保険や施設賠償責任保険の解約手続きも進めましょう。不要な保険料の支払いを避けるため、廃業日を基準に保険会社に連絡してください。

ステップ2:物件処分方法を選択【1〜2週間】

事業廃止届を提出したら、次は物件の処分方法を決定します。主な選択肢は「一般仲介での売却」「専門買取業者への売却」「賃貸物件への転換」の3つです。それぞれの特徴については次のセクションで詳しく比較しますが、赤字が続いている場合は早急な現金化が可能な専門買取業者の利用がおすすめです。

目黒区の物件は、中目黒や自由が丘などの人気エリアであれば、一般仲介でも比較的売却しやすい傾向にあります。ただし、区全域で週末のみ営業の制限があるため、民泊用途としての買い手は限られ、一般居住用として売却することになります。賃貸転換の場合は、目黒区の家賃相場が高く、賃貸需要も安定しているため、中長期的な収益を期待できます。

ステップ3:OTA掲載削除と管理業者契約解除【数日】

物件処分の方針が固まったら、AirbnbやBooking.comなどのOTA(オンライン旅行代理店)での掲載を削除します。予約が入っている場合は、ゲストへの丁寧な説明とキャンセル対応が必要です。目黒区の物件は外国人観光客(特に中目黒・自由が丘エリア)の予約も多いため、英語での対応が求められるケースもあります。

管理業者に運営を委託している場合は、契約書を確認の上、解約通知を行います。多くの管理契約では1〜2ヶ月前の通知が必要とされていますが、事情を説明すれば柔軟に対応してもらえるケースもあります。清掃業者やリネン業者との個別契約がある場合も、同様に解約手続きを進めてください。

目黒区の場合、管理費や清掃費は東京23区の中でもやや高め(清掃費1回あたり7,000円〜12,000円)ですが、早期に契約解除することで無駄なコストを削減できます。

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目黒区の民泊物件を処分する3つの方法【比較表付き】

民泊事業から撤退する際、物件をどのように処分するかは極めて重要な判断です。ここでは3つの主要な処分方法を比較し、あなたの状況に最適な選択肢を提案します。

一般仲介:高値売却を目指すなら【期間3〜6ヶ月】

一般の不動産仲介業者を通じて売却する方法です。目黒区の物件は、特に中目黒、自由が丘、祐天寺などの人気エリアであれば、「住む街」としての人気が非常に高く、市場価格(100%)での売却を目指せる可能性が高く、時間に余裕があり、できるだけ高値で売却したいオーナー様に適しています。

ただし、売却までに3〜6ヶ月程度かかることが一般的で、その間の固定費(家賃・管理費・光熱費)は継続して発生します。目黒区の場合、中目黒や自由が丘エリアでは月間固定費が18万円前後、その他のエリアでも15万円前後となるため、売却期間が長引くほど累積損失が拡大します。また、内覧対応のための清掃やリフォームが必要になるケースが多く、仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税)も発生します。

目黒区の物件は民泊用途よりも一般居住用としての需要が高いため、民泊仕様の内装(簡易キッチン、二段ベッドなど)を撤去し、原状回復した方が売却しやすくなります。この原状回復費用(15〜35万円程度)も考慮する必要があります。

専門買取業者:最短3営業日で現金化【赤字民泊の最適解】

民泊・旅館業専門の買取業者に直接売却する方法です。StayExitなどの専門業者では、目黒区の民泊物件を最短3営業日で買取、現況渡しOK、契約不適合責任免責で、リフォーム費用や仲介手数料は一切不要です。

買取価格は市場価格の70〜85%程度となりますが、赤字が続いている状況では、月間18万円前後の固定費が毎月発生し続けることを考えると、早期の現金化が最も損失を抑える選択となります。例えば、市場価格3,000万円の中目黒の物件を一般仲介で6ヶ月かけて売却する場合、固定費だけで108万円(18万円×6ヶ月)が追加で発生し、さらに原状回復費用25万円、仲介手数料約100万円がかかるため、実質手取りは約2,767万円となります。一方、専門買取業者なら最短3営業日で2,400万円程度(市場価格の80%)で売却でき、時間とコストを大幅に削減できます。

内覧対応や清掃の手間がなく、民泊特有の事情を理解した業者が対応するため、スムーズな取引が可能です。特に、目黒区のように区全域で週末のみ営業の制限がある物件は、民泊用途としての買い手がほぼ存在せず、一般仲介では一般居住用として売却するしかありません。その点、専門買取業者なら民泊物件の特性を理解した上で迅速に対応してもらえます。事業廃止届の提出から物件売却まで一括でサポートを受けられる業者もあり、撤退プロセス全体を任せることができます。

賃貸転換:安定収入を得るなら【期間1〜2ヶ月】

民泊運営を停止し、通常の賃貸物件として入居者を募集する方法です。民泊用の内装や設備を撤去し、原状回復を行った上で、賃貸管理会社に委託します。

目黒区は「住む街ランキング」で常に上位にランクインする人気エリアであり、賃貸需要も極めて安定しています。特に、中目黒や自由が丘は単身者や若年層に絶大な人気があり、祐天寺や学芸大学は落ち着いた住環境を求めるファミリー層に人気があります。例えば、中目黒エリアの1LDK物件なら月14万円〜18万円、自由が丘エリアなら月15万円〜19万円の家賃収入が見込めます。

ただし、入居者募集に1〜2ヶ月かかり、その間の家賃収入はゼロです。また、民泊運営時より収益性は低下するのが一般的で(民泊の年間収益87万円に対し、賃貸の年間収益190万円程度)、原状回復費用(15〜35万円程度)も必要となる点も考慮してください。長期的な資産運用を継続したいオーナー様、特に目黒区の不動産価値の安定性と賃貸需要の強さを評価している方に適しています。

比較表:3つの処分方法を徹底比較

項目一般仲介専門買取業者(StayExit等)賃貸転換
売却期間3〜6ヶ月最短3営業日〜2週間1〜2ヶ月(入居者募集)
手取り額市場価格100%(原状回復・仲介手数料除く)市場価格70〜85%毎月家賃収入(売却益なし)
手間大(内覧対応、原状回復必要)小(現況渡しOK、書類準備のみ)中(入居者募集、原状回復)
売却期間中の損失大(月18万円×3〜6ヶ月=54〜108万円)最小(最短3営業日で完了)中(月18万円×1〜2ヶ月=18〜36万円)
リスク売れ残りリスク、仲介手数料3%契約不適合責任免責、仲介手数料不要空室リスク、賃料下落リスク
向いている人時間に余裕があり高値売却を優先赤字継続中で早急な現金化が必要長期的な安定収入を求める

この比較表から分かるように、赤字が続いている目黒区の民泊物件の場合、専門買取業者への売却が最も現実的な選択肢となります。目黒区は区全域で週末のみ営業という東京23区の中でも最も厳格な規制があるため、売却期間中の損失を最小限に抑え、手間をかけずにスムーズに撤退できる専門買取業者が最適です。

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まとめ

目黒区での民泊撤退は、廃業率39%という客観的データと、区全域での週末のみ営業という東京23区で最も厳格な上乗せ条例により、合理的な判断です。年間営業日数約104日の制限と月間18万円前後の固定費により、構造的に収益化が極めて困難な状況にあります。事業廃止届を目黒区保健所に提出後、専門買取業者を活用すれば最短3営業日で物件を処分でき、赤字の長期化を防げます。早期の決断が損失を最小化する鍵となります。

参考資料

免責事項
 本記事に記載された情報は2025年12月時点のものであり、法令改正や市況変動により変更される可能性があります。民泊事業の廃業や物件売却に関する判断は、必ず専門家(行政書士・不動産業者・税理士等)にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。本記事の情報利用により生じたいかなる損害についても、当サイトは一切の責任を負いません。

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