中央区の民泊撤退方法|最短3日で売却する手順を解説

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中央区で民泊事業を運営している方の中には、厳格な上乗せ条例による営業日数制限や銀座・日本橋エリアの高コスト構造により、撤退を検討している方も多いのではないでしょうか。観光庁の最新データによると、中央区の民泊届出件数118件中、廃業・届出取消は16件に達し、実質的に区全域で週末のみの営業制限があるため、新規届出自体が極めて少ない状況です。本記事では、中央区で民泊から撤退する具体的な手順と、物件を最短3営業日で売却する方法を比較表付きで解説します。赤字が続く民泊事業からスムーズに撤退し、損失を最小限に抑えるための実践的な出口戦略を提案します。

中央区の民泊撤退を決断すべき3つの理由

中央区で民泊事業からの撤退を検討しているオーナー様にとって、撤退判断は感情的ではなく客観的なデータに基づいて行うべきです。ここでは、中央区特有の厳しい事業環境を3つの視点から解説します。

中央区は全国でも最も厳格な規制区域【週末のみ営業】

観光庁『住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧』(2025年5月末時点)によると、中央区の届出件数は118件、廃業・届出取消は16件となっています。届出件数自体が東京23区の中でも極めて少なく、これは中央区が「事実上の民泊禁止区域」と言われるほど厳格な規制を実施しているためです。

中央区では、区全域で「土曜日正午から月曜日の正午まで」のみの営業に制限されています。この制限により、年間営業可能日数は約104日(週末52週+祝日+年末年始)となり、住宅宿泊事業法の上限180日の半分強にしか達しません。銀座や日本橋といった日本を代表する商業エリアを擁しながら、平日の民泊営業を完全に禁止している点が、中央区の大きな特徴です。

高額な固定費と週末限定営業で収益化が極めて困難

中央区は東京23区の中でも家賃相場が最も高いエリアの一つです。銀座・日本橋エリアの1LDK物件の家賃は月15万円〜25万円、築地・月島エリアでも月12万円〜18万円が相場となっています。

例えば、家賃15万円/月の物件を民泊運営する場合、年間固定費は最低でも180万円(家賃のみ)かかります。これに光熱費、清掃費、管理費、OTA手数料、保険料を加えると、年間コストは220万円〜250万円に達します。営業日数104日で平均単価15,000円、稼働率60%としても、年間収益は約94万円にしかならず、年間100万円以上の赤字となります。

さらに、中央区はビジネス需要が中心のため、平日こそ宿泊需要が高いエリアです。しかし上乗せ条例により、最も需要の高い平日の営業が禁止されているため、構造的に収益化が困難な状況に陥っています。

銀座・日本橋エリアでもホテル競合が激化

中央区は銀座・日本橋・築地といった観光・ビジネスの中心地ですが、近年は大手ホテルチェーンの新規開業が相次いでいます。2020年以降だけでも、「三井ガーデンホテル」「東急ステイ」「スーパーホテル」など複数のビジネスホテルが中央区内に開業し、週末の宿泊需要をめぐる競争が激化しています。

民泊の平均宿泊単価は12,000〜18,000円/泊程度ですが、ビジネスホテルの週末料金も同水準まで下がっているケースが多く、「清掃の行き届いたホテル」と「民泊」を比較した場合、多くのゲストがホテルを選択する傾向にあります。週末のみの営業という制約の中で、プロのホテル業界と競争することは、個人オーナー様にとって極めて厳しい状況です。

観光庁の全国統計では、届出件数に対する廃業率は約36%ですが、中央区の場合、そもそも新規届出自体が少なく、厳格な規制により「最初から参入を諦める」オーナーが多いことが、この低い届出件数に表れています。

中央区で民泊から撤退する手順【最短3週間】

中央区での民泊撤退を決断したら、できるだけ早く手続きを完了させることが損失を最小化するための鍵となります。ここでは、最短3週間で撤退を完了させるための具体的な手順を解説します。

ステップ1:事業廃止届を中央区保健所に提出【1週間以内】

民泊事業を廃止する際は、事業廃止届を中央区保健所生活衛生課に提出する必要があります。提出先は中央区明石町12-1、電話番号は03-3541-5936、受付時間は平日8:30〜17:00です。住宅宿泊事業法では、事業を廃止した日から30日以内の提出が義務付けられていますが、早期に提出することで管理負担から早く解放されます。

国土交通省「民泊制度ポータルサイト」(https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/)では、オンライン提出の方法も案内されています。マイナンバーカードがあれば自宅から手続きできるため、平日に保健所へ行く時間が取れない方でも手続き可能です。

廃業届の提出と同時に、火災保険や施設賠償責任保険の解約手続きも進めましょう。中央区の物件は保険料も高額なため、不要な保険料の支払いを避けるため、廃業日を基準に保険会社に連絡してください。

ステップ2:物件処分方法を選択【1〜2週間】

事業廃止届を提出したら、次は物件の処分方法を決定します。主な選択肢は「一般仲介での売却」「専門買取業者への売却」「賃貸物件への転換」の3つです。それぞれの特徴については次のセクションで詳しく比較しますが、赤字が続いている場合は早急な現金化が可能な専門買取業者の利用がおすすめです。

中央区の物件は立地が良いため、一般仲介でも比較的売却しやすい傾向にありますが、民泊仕様の内装(簡易キッチン、二段ベッド、多数の寝具など)がマイナス評価となる可能性があります。賃貸転換の場合は、中央区の家賃相場が高いため、安定した収益を期待できますが、原状回復費用が他区より高額になる点に注意が必要です。

ステップ3:OTA掲載削除と管理業者契約解除【数日】

物件処分の方針が固まったら、AirbnbやBooking.comなどのOTA(オンライン旅行代理店)での掲載を削除します。予約が入っている場合は、ゲストへの丁寧な説明とキャンセル対応が必要です。中央区の物件は外国人観光客の予約も多いため、英語での対応が求められるケースもあります。

管理業者に運営を委託している場合は、契約書を確認の上、解約通知を行います。多くの管理契約では1〜2ヶ月前の通知が必要とされていますが、事情を説明すれば柔軟に対応してもらえるケースもあります。清掃業者やリネン業者との個別契約がある場合も、同様に解約手続きを進めてください。

中央区の場合、管理費や清掃費も他区より高額(清掃費1回あたり8,000円〜15,000円)なため、早期に契約解除することで無駄なコストを削減できます。

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中央区の民泊物件を処分する3つの方法【比較表付き】

民泊事業から撤退する際、物件をどのように処分するかは極めて重要な判断です。ここでは3つの主要な処分方法を比較し、あなたの状況に最適な選択肢を提案します。

一般仲介:高値売却を目指すなら【期間3〜6ヶ月】

一般の不動産仲介業者を通じて売却する方法です。中央区の物件は立地が良いため、市場価格(100%)での売却を目指せる可能性が高く、時間に余裕があり、できるだけ高値で売却したいオーナー様に適しています。

ただし、売却までに3〜6ヶ月程度かかることが一般的で、その間の固定費(家賃15万円〜25万円/月、管理費、光熱費)は継続して発生します。中央区の場合、月間固定費が20万円前後となるため、売却期間が長引くほど累積損失が拡大します。また、内覧対応のための清掃やリフォームが必要になるケースが多く、仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税)も発生します。民泊仕様の内装や設備がマイナス評価となる場合もあり、想定価格で売れない可能性も考慮が必要です。

専門買取業者:最短3営業日で現金化【赤字民泊の最適解】

民泊・旅館業専門の買取業者に直接売却する方法です。StayExitなどの専門業者では、中央区の民泊物件を最短3営業日で買取、現況渡しOK、契約不適合責任免責で、リフォーム費用や仲介手数料は一切不要です。

買取価格は市場価格の70〜85%程度となりますが、赤字が続いている状況では、月間20万円前後の固定費が毎月発生し続けることを考えると、早期の現金化が最も損失を抑える選択となります。例えば、市場価格3,000万円の物件を一般仲介で6ヶ月かけて売却する場合、固定費だけで120万円(20万円×6ヶ月)が追加で発生しますが、専門買取業者なら最短3営業日で2,400万円程度(市場価格の80%)で売却でき、実質的な手取り額は専門買取業者の方が多くなるケースもあります。

内覧対応や清掃の手間がなく、民泊特有の事情を理解した業者が対応するため、スムーズな取引が可能です。事業廃止届の提出から物件売却まで一括でサポートを受けられる業者もあり、撤退プロセス全体を任せることができます。

賃貸転換:安定収入を得るなら【期間1〜2ヶ月】

民泊運営を停止し、通常の賃貸物件として入居者を募集する方法です。民泊用の内装や設備を撤去し、原状回復を行った上で、賃貸管理会社に委託します。

中央区は家賃相場が高いため、賃貸転換による収益性は他区より期待できます。例えば、銀座エリアの1LDK物件なら月15万円〜20万円、日本橋エリアなら月13万円〜18万円の家賃収入が見込めます。ビジネスパーソンや外国人駐在員の需要も高く、比較的空室リスクは低い傾向にあります。

ただし、入居者募集に1〜2ヶ月かかり、その間の家賃収入はゼロです。また、民泊運営時より収益性は低下するのが一般的で(民泊の年間収益94万円に対し、賃貸の年間収益180万円程度)、原状回復費用も中央区の場合は他区より高額(15〜40万円程度)となる点も考慮してください。長期的な資産運用を継続したいオーナー様に適しています。

比較表:3つの処分方法を徹底比較

項目一般仲介専門買取業者(StayExit等)賃貸転換
売却期間3〜6ヶ月最短3営業日〜2週間1〜2ヶ月(入居者募集)
手取り額市場価格100%市場価格70〜85%毎月家賃収入(売却益なし)
手間大(内覧対応、リフォーム必要)小(現況渡しOK、書類準備のみ)中(入居者募集、原状回復)
売却期間中の損失大(月20万円×3〜6ヶ月=60〜120万円)最小(最短3営業日で完了)中(月20万円×1〜2ヶ月=20〜40万円)
リスク売れ残りリスク、仲介手数料3%契約不適合責任免責、仲介手数料不要空室リスク、賃料下落リスク
向いている人時間に余裕があり高値売却を優先赤字継続中で早急な現金化が必要長期的な安定収入を求める

この比較表から分かるように、赤字が続いている中央区の民泊物件の場合、専門買取業者への売却が最も現実的な選択肢となります。中央区の高額な固定費を考慮すると、売却期間中の損失を最小限に抑え、手間をかけずにスムーズに撤退できるためです。

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まとめ

中央区での民泊撤退は、週末のみ営業という厳格な上乗せ条例と高額な固定費構造により、客観的に見て合理的な判断です。年間営業日数約104日の制限と月間20万円前後の固定費により、構造的に収益化が極めて困難な状況にあります。事業廃止届を中央区保健所に提出後、専門買取業者を活用すれば最短3営業日で物件を処分でき、毎月発生する高額な固定費負担から解放されます。早期の決断が損失を最小化する鍵となります。

参考資料

免責事項
本記事に記載された情報は2025年12月時点のものであり、法令改正や市況変動により変更される可能性があります。民泊事業の廃業や物件売却に関する判断は、必ず専門家(行政書士・不動産業者・税理士等)にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。本記事の情報利用により生じたいかなる損害についても、当サイトは一切の責任を負いません。

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