練馬区で民泊事業を検討されている方、または現在運営されている方にとって、**「練馬区の民泊規制」**は避けて通れない重要なテーマです。結論から申し上げると、練馬区での民泊運営は、住居専用地域での曜日制限や年間180日の営業日数上限により、収益性が非常に厳しいのが実情です。
本記事では、練馬区の民泊規制の詳細、週末・祝日のみ営業での収益シミュレーション、届出手続きの流れ、そして運営が困難な場合の3つの選択肢（撤退・売却・転換）まで、最新データをもとに徹底解説します。
1. 練馬区の民泊は実現可能？週末・祝日のみ営業という厳しい現実
結論：住居専用地域では週末限定で収益化が極めて困難
練馬区で住宅宿泊事業（民泊）を行う場合、都市計画法に基づく用途地域によって営業可能日が大きく制限されます。練馬区公式サイトによると、練馬区の大部分を占める住居専用地域では、金曜日・土曜日・日曜日・祝日のみの営業に限定されています。
つまり、月曜日正午から金曜日正午までの平日営業は原則として禁止されており、年間の営業可能日数は約160~170日程度となります。これは、国の住宅宿泊事業法で定められた上限180日よりも、さらに厳しい制限です。
練馬区民泊が厳しい3つの理由
1. 週末・祝日のみの営業制限
住居専用地域では平日営業ができないため、稼働率が大幅に低下します。たとえ週末に100%の稼働率を達成しても、年間の実質稼働日数は限られてしまいます。
2. 高廃業率のデータが示すリアル
観光庁の統計によると、練馬区では届出件数に対して廃業件数が高い傾向にあります。2024年時点のデータでは、練馬区の届出件数は78件、廃業件数は12件となっており、約15%の廃業率を示しています。これは、練馬区での民泊事業の厳しさを如実に示しています。
3. 家賃と運営コストの高さ
練馬区の1LDK物件の家賃相場は約13~14万円、運営コスト（清掃費・光熱費・管理費等）を含めると月間固定費は20万円を超えます。週末のみの営業では、これらのコストを回収するのが非常に困難です。
本記事では、練馬区の民泊規制の詳細、週末限定営業での具体的な収益シミュレーション、届出手続きの流れ、そして赤字が続く場合の撤退・売却・転換の3つの選択肢まで、最新データをもとに詳しく解説していきます。
2. 練馬区の民泊規制とは？住居専用地域での営業制限と営業可能日数
練馬区独自の上乗せ条例による曜日制限
練馬区では、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく年間180日以内の営業制限に加えて、独自の上乗せ条例により、さらに厳しい規制が設けられています。
練馬区公式サイトによると、住居専用地域（第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域)では、金曜日正午から月曜日正午までの週末と祝日のみ営業可能とされています。
具体的には、月曜日正午から金曜日正午までは営業できず、年間の営業可能日数は約160~170日程度に制限されます。
制限区域内と制限区域外の違い
練馬区の民泊規制は、用途地域によって大きく異なります。
制限区域内（住居専用地域）
- 対象地域：第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域
- 営業可能期間：金曜日正午～月曜日正午、祝日
- 実質営業日数：年間約160~170日程度
制限区域外（商業地域等）
- 対象地域：近隣商業地域、商業地域など
- 営業制限：曜日制限なし（ただし年間180日以内）
物件の用途地域は、練馬区の都市計画図や不動産情報サイトで確認できます。新規参入を検討される方は、必ず事前に用途地域を確認しましょう。
家主居住型（ホームステイ型）の例外規定
制限区域内でも、家主同居型の要件を満たす事業者は、区長の許可を受けることで、一定の条件付きで平日営業が認められる可能性があります。ただし、以下の厳格な要件を満たす必要があります。
- 家主（届出者本人）が住宅に居住していること
- 宿泊者と対面での本人確認を実施すること
- 宿泊中に家主が不在とならないこと
家主不在型の民泊では、この例外は適用されません。また、実際に区長許可を得るには、周辺住民への丁寧な説明と理解が不可欠です。
3. 練馬区の民泊は赤字になる？週末のみ営業での収益シミュレーション
1LDK物件での詳細試算（稼働率60%の場合）
ここでは、練馬区内の標準的な1LDK物件を想定し、週末・祝日のみ営業した場合の年間収支をシミュレーションします。
前提条件
| 項目 | 金額・数値 |
| 物件タイプ | 1LDK（練馬区内） |
| 家賃 | 13.2万円/月（練馬区平均） |
| 平均宿泊単価 | 15,900円/泊（練馬区平均） |
| 営業可能日数 | 年間約160日（週末・祝日のみ） |
| 想定稼働率 | 66%（練馬区平均） |
| 実質稼働日数 | 160日 × 66% = 106日 |
収入
- 年間宿泊売上：15,900円 × 106日 = 1,685,400円
支出
| 費用項目 | 月額 | 年額 |
| 家賃 | 132,000円 | 1,584,000円 |
| 清掃費（1回6,500円 × 106回） | – | 689,000円 |
| 光熱費（宿泊料の2.5%） | – | 42,135円 |
| Wi-Fi・通信費 | 5,000円 | 60,000円 |
| 管理代行費（売上の20%） | – | 337,080円 |
| リネン・消耗品費 | 10,000円 | 120,000円 |
| 火災保険・その他 | 5,000円 | 60,000円 |
| 年間支出合計 | – | 2,892,215円 |
収支結果
- 年間収支：1,685,400円 – 2,892,215円 = ▲1,206,815円（約-121万円の赤字）
- 月間平均赤字：約100,000円
稼働率80%でも厳しい収支の実態
仮に稼働率を80%（年間128日稼働）まで向上させた場合でも、以下の通り収支は厳しい状況です。
- 年間売上：15,900円 × 128日 = 2,035,200円
- 年間支出：約3,100,000円（清掃費・管理費が増加）
- 年間収支：約**▲1,064,800円（約-106万円の赤字）**
このように、週末・祝日のみの営業では赤字リスクが極めて高いのが練馬区の民泊の実態です。新規参入を検討している方は、この収支シミュレーションを十分に考慮する必要があります。
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4. 練馬区での民泊届出手続きの流れと必要書類
届出の7ステップ（事前相談から定期報告まで）
練馬区で住宅宿泊事業（民泊）を開始するには、所定の届出手続きが必要です。以下、7つのステップで詳しく解説します。
ステップ1：事前相談（推奨）
練馬区保健所にて、事前相談を受け付けています。物件の用途地域、営業可能日、必要書類等について事前に確認することで、スムーズな届出が可能になります。
ステップ2：用途地域の確認
物件が制限区域内（住居専用地域）か、制限区域外（商業地域等）かを確認します。これにより営業可能日が異なります。
ステップ3：周辺住民への事前周知
届出の15日前までに、周辺住民へ書面等による事前周知が必要です。制限区域内で家主不在型の場合は、さらに説明会の開催も義務付けられています。
ステップ4：消防署への届出
消防法に基づく届出が必要な場合があります。届出書の写しを保管しておきましょう。
ステップ5：必要書類の準備
住宅宿泊事業届出書、住宅の図面、誓約書、周辺住民への事前周知報告書などを準備します。
ステップ6：届出の提出
練馬区保健所に届出書類一式を提出します。書類に不備がなければ受理され、届出番号が付与されます。
ステップ7：定期報告の実施
届出受理後、2か月ごとに定期報告を行う義務があります。宿泊実績がない場合でも、報告は必須です。
必要書類と注意点
練馬区公式サイトによると、以下の書類が必要です。
- 住宅宿泊事業届出書
- 住宅の図面（各階平面図、正面図等）
- 誓約書
- 周辺住民への事前周知報告書
- （該当する場合）説明会実施報告書
- （該当する場合）消防署届出書の写し
重要な注意点
- 管理業者への委託：家主不在型の場合、国の登録を受けた住宅宿泊管理業者への管理委託が必要です。
- 標識の掲示：届出住宅の見やすい場所に、届出番号等を記載した標識を掲示する必要があります。
- 宿泊者名簿の作成・保管：宿泊者と対面し、本人確認書類と照合の上、宿泊者名簿を作成し、3年間保管します。
5. 練馬区の民泊が厳しい場合の3つの選択肢｜撤退・売却・転換
練馬区での民泊運営が厳しく、赤字が続いている場合、以下の3つの選択肢を検討することをおすすめします。
選択肢①：民泊事業の廃止（撤退）
最もシンプルな方法は、民泊事業を廃止することです。
手続き
- 練馬区保健所に「廃止届」を提出
- 標識の撤去
- 管理業者との契約解除
- 宿泊者名簿等の保管（3年間）
メリット
- 運営コストの削減
- 管理の手間からの解放
デメリット
- 物件が残る場合、家賃や維持費は継続
- 初期投資の回収ができない
選択肢②：物件の売却（一般仲介 vs 専門買取業者）
民泊運営を終了し、物件自体を売却する方法です。
| 項目 | 一般不動産仲介 | 専門買取業者（StayExit等） |
| メリット | 市場価格での売却が可能 | 最短3営業日での契約締結現況渡しOK赤字物件でも査定可 |
| デメリット | 売却まで時間がかかる（数か月～1年以上）民泊物件は買い手が付きにくい | 市場価格よりやや低い買取価格 |
StayExitは、民泊・旅館業物件の買取・リースバック・仲介を専門に行っており、以下のような特徴があります。
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- 赤字物件でも査定OK
週末限定営業で赤字が続いている練馬区の民泊オーナー様からも、多数のご相談をいただいています。
選択肢③：通常賃貸への転換
民泊を廃止し、物件を通常の賃貸住宅として運用する方法です。
メリット
- 安定した賃料収入が見込める
- 管理の手間が大幅に軽減
- 曜日制限がない
デメリット
- 民泊用の内装・設備が賃貸向きでない場合、リフォームが必要
- 賃料は民泊の売上より低くなる可能性がある
- 賃借人の募集に時間がかかる場合がある
どの選択肢を選ぶべきか？
| 状況 | おすすめの選択肢 |
| 赤字が続いており、物件も手放したい | 選択肢②：専門業者への売却（StayExit等） |
| 物件を保有し続けたいが、民泊は廃止したい | 選択肢③：通常賃貸への転換 |
| とにかく早く運営負担から解放されたい | 選択肢①：廃止 ＋ 選択肢②：売却 |
まずは無料査定で現状を把握しましょう
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6. まとめ｜練馬区の民泊は規制が厳しく、撤退・転換も視野に
本記事では、練馬区での民泊運営の実態と課題について、最新データをもとに詳しく解説しました。
記事のポイントまとめ
- 練馬区は住居専用地域で週末・祝日のみ営業、年間約160~170日に制限
平日営業が原則禁止されており、国の180日制限よりさらに厳しい規制です。 - 週末限定営業では赤字リスクが極めて高い
1LDK物件での収益シミュレーションでは、稼働率66%で年間約121万円の赤字となり、80%でも約106万円の赤字が見込まれます。 - 練馬区でも廃業率が高い傾向
練馬区では届出件数78件に対して廃業件数12件（約15%）と、事業継続の難しさが数字に表れています。 - 届出手続きには周辺住民への事前周知が必須
届出の15日前までに周辺住民への書面通知が必要で、制限区域内の家主不在型では説明会の開催も義務付けられています。 - 運営が厳しい場合は撤退・売却・転換の3つの選択肢を検討
事業廃止、物件売却（専門業者への買取含む）、通常賃貸への転換という3つの選択肢があります。
読者別の推奨アクション
新規参入を検討中の方
- 練馬区の厳しい規制と収支シミュレーションを十分に理解した上で、慎重に判断してください。
- 制限区域外（商業地域等）での物件選定を優先的に検討しましょう。
- 家主居住型（ホームステイ型）での運営も選択肢の一つです。
既に赤字運営が続いている方
- 収支改善の余地がない場合、早期の撤退・売却を検討することをおすすめします。
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- 通常賃貸への転換も、長期的な安定収入を得る有力な選択肢です。
現在検討中の方
- 練馬区以外のエリア（規制が緩やかな商業地域が多い区）も併せて検討してください。
- 週末限定営業でも黒字化できる高単価物件（2LDK以上、駅近等）に絞り込みましょう。
最後に：早めの決断が損失を最小限に抑えます
練馬区の民泊規制は、今後さらに強化される可能性もあります。赤字が続く状況で運営を継続すれば、損失は拡大する一方です。
「このまま続けるべきか、撤退すべきか」
迷っている方は、まず専門家に相談し、客観的なデータに基づいて判断することが重要です。
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免責事項
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法令・条例の改正、各種データの更新により、内容が変更となる場合があります。実際の民泊事業の開始や撤退にあたっては、必ず練馬区保健所や専門家（行政書士・税理士等）にご相談ください。本記事の情報に基づく判断により生じたいかなる損害についても、当方は一切の責任を負いかねます。