河口湖での民泊始め方|収益相場・季節変動・供給過多リスクを完全解説

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河口湖で民泊を始めたい投資家、または河口湖で運営中だが収益悪化に悩むオーナーの方へ。本記事では、河口湖特有の民泊規制、富士山ビュー物件の実際の収益相場、繁忙期と閑散期の季節変動、供給過多とインバウンド依存のリスク、そして赤字時の撤退戦略まで、投資判断や運営見直しに必要な情報を網羅しています。

河口湖 民泊とは|富士山ビュー需要と供給過多の現状

河口湖の民泊需要の特徴(富士山ビュー・インバウンド75.6万人)

河口湖の民泊は、富士山ビューと高インバウンド需要(年間75.6万人)が魅力だが、供給過多と季節変動のリスクが顕在化しているのが現状です。

河口湖は富士五湖の中心に位置し、富士山ビューの絶景を楽しめる国内有数の観光地です。富士急ハイランド、忍野八海へのアクセスも良好で、河口湖駅から都心まで約2時間という立地の良さも魅力です。

民泊需要の背景として、以下のような要因があります:

  • インバウンド需要の急増: 富士河口湖町観光統計によると、2024年の国外宿泊客数は75.6万人(対前年比131%)を記録し、コロナ禍前の2019年(69.2万人)を大きく上回っています。
  • 富士山の世界遺産効果: 2013年の世界遺産登録以降、SNS映えスポットとしても国内外で人気が高まっています。
  • 年間宿泊者数200万人超: 富士河口湖町内の宿泊施設は約700軒にのぼり、民泊・簡易宿所も多数含まれています。

供給過多の実態(2024年から施設数急増・8月50%未満)

一方で、河口湖の民泊市場には深刻な課題も浮上しています。

TOCOROの市場分析によると、2024年の宿泊予約数は120,150件(前年93,317件から129%増)と大幅に増加していますが、民泊施設数もそれを上回るペースで急増しています。その結果、8月(本来繁忙期のはず)の予約率が50%未満に低下しており、過当競争の兆候が明確になっています。

価格競争の激化により、客単価低下の懸念もあり、「富士山ビューだから必ず儲かる」という時代は終わりつつあります。

本記事では、以下の疑問を解決します:

  • 河口湖固有の規制(住宅宿泊事業法・旅館業法)は?
  • 実際の収益相場(稼働率・客単価・純利益)は?
  • 季節変動はどの程度の影響がある?
  • 赤字になった場合の撤退方法は?

河口湖の民泊規制|住宅宿泊事業法180日制限 vs 旅館業法の選択

住宅宿泊事業法(年間180日制限)の概要

河口湖(富士河口湖町)で民泊を始める場合、まず理解すべきは住宅宿泊事業法と旅館業法の選択肢です。

住宅宿泊事業法の特徴:

  • 営業日数: 年間180日まで(4月1日正午~翌年4月1日正午で算定)
  • 立地規制: 文教施設(学校等)から100m以上離れていること
  • 営業日数制限: 山梨県の条例では、用途地域による営業日数制限はなし(大阪市のような「金曜正午~月曜正午のみ」という制限はありません)
  • トラブル防止措置義務: 宿泊者への説明、苦情対応体制の整備が必須
  • 届出先: 山梨県(富士河口湖町経由)

富士河口湖町公式サイトによると、住宅宿泊事業の届出は比較的容易ですが、年間180日という上限があるため、繁忙期の高収益を最大限活用できない可能性があります。

旅館業法(簡易宿所・年中無休可能)の選択肢

一方、旅館業法(簡易宿所)を選択すれば、年中無休で営業可能です。

旅館業法(簡易宿所)の特徴:

  • 営業日数: 年中無休(365日)可能
  • 立地規制: 都市計画法に基づく用途地域制限あり(住居専用地域では営業不可の場合あり)
  • 衛生基準・消防設備: 住宅宿泊事業法より厳格な基準が求められる
  • 手続き: 許可制(届出制の住宅宿泊事業法より取得ハードルが高い)

河口湖の民泊で年間収益を最大化するには、旅館業法の許可取得を目指すのが理想的です。ただし、用途地域の確認、衛生基準・消防設備の整備が必要となるため、初期投資とのバランスを検討する必要があります。

比較表:

項目住宅宿泊事業法旅館業法(簡易宿所)
営業日数年間180日以内年中無休可能
立地規制文教施設から100m以上用途地域による制限あり
手続き届出(比較的容易)許可(厳格)
衛生・消防基準緩い厳しい

河口湖民泊の収益相場|平均稼働率75%と季節変動の実態

河口湖民泊の平均稼働率と客単価

河口湖民泊の収益性は、全国的に見ても高水準です。

河口湖民泊の市場データ:

  • 平均稼働率: 75%(2024年データ、TOCORO調査)
    ※全国平均が50~60%程度であることを考えると、河口湖は非常に高い水準を維持
  • 平均客単価:
    • 1棟貸し(4~6名想定): 15,000~30,000円/泊
    • 富士山ビュー物件: 30,000~50,000円/泊以上も可能
    • ワンルームタイプ: 8,000~15,000円/泊程度
  • 年間売上(住宅宿泊事業法・180日制限): 約200万円~550万円
  • 年間売上(旅館業法・年中無休): 約400万円~1,000万円以上

繁忙期と閑散期の収益差(年間収益の32%を3ヶ月で稼ぐ)

河口湖民泊の最大の特徴は、季節変動の大きさです。

繁忙期(4月・8月・11月):

  • 4月(桜・GW前)、8月(夏休み)、11月(紅葉)が繁忙期
  • TOCOROのデータによると、平均宿泊単価(ADR)が高く、年間収益の約32%をこの3ヶ月で稼ぐ
  • 稼働率90%超、客単価も通常の1.5~2倍に跳ね上がる

閑散期(1月・6月・9月):

  • 1月(年始後)、6月(梅雨)、9月(台風シーズン)が閑散期
  • 稼働率30~40%程度に低下、客単価も大幅ダウン
  • 赤字または薄利での運営を余儀なくされることも

この季節変動を前提に、繁忙期の高収益で年間収支を黒字化する戦略が必須となります。

収益シミュレーション(河口湖・1棟貸し)

前提条件: 1棟貸し(4~6名)、客単価20,000円/泊、平均稼働率75%、住宅宿泊事業法(180日制限)

項目住宅宿泊事業法(180日)
想定稼働率75%
年間稼働日数約135日
年間売上270万円
費用合計(清掃・光熱費・管理費・固定資産税等)約135万円
年間純利益約135万円

※費用内訳: 清掃費(1回3,000円×135回)、光熱費(月15,000円×12ヶ月)、管理委託費(売上の15%)、固定資産税・火災保険等
※繁忙期(4月・8月・11月)に年間収益の32%(約86万円)を稼ぐ必要
※閑散期(1月・6月・9月)は赤字リスクあり

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河口湖民泊のリスク|供給過多・インバウンド依存・季節変動

供給過多リスク(2024年から施設数急増・8月50%未満)

河口湖の民泊市場は、2024年から急激な変化を迎えています。

供給過多の実態:

  • 予約数の増加: TOCOROによると、2024年の予約数は120,150件(前年93,317件から129%増)
  • 施設数の急増: 民泊施設数も2024年から顕著に増加(具体的な届出件数は要確認)
  • 稼働率の低下: 本来繁忙期のはずの8月の予約率が50%未満に低下
  • 価格競争の激化: 供給過多により、客単価を下げざるを得ない物件が増加

「富士山ビューだから自動的に満室」という時代は終わり、差別化戦略(独自体験・高付加価値サービス)が必須となっています。

インバウンド依存リスク(75.6万人の持続性・為替変動)

河口湖の民泊市場のもう一つの懸念は、インバウンド依存度の高さです。

インバウンド需要の実態:

  • 富士河口湖町観光統計によると、2024年の国外宿泊客数は75.6万人(対前年比131%)
  • 一方、国内宿泊客数は微減(対前年比89%)
  • インバウンド比率の高さは、為替変動(円安)・国際情勢(中国・韓国の経済状況)の影響を受けやすい

リスク要因:

  • 為替変動: 円高に転じた場合、訪日客の宿泊費負担が増加し、需要減少の可能性
  • 国際情勢: コロナ禍のような突発的な需要減少リスク
  • 国内客の減少: 国内需要が微減傾向にあり、インバウンドへの依存度がさらに高まる懸念

これらのリスクを踏まえ、国内客への訴求(ワーケーション需要、リピーター獲得等)も並行して行う必要があります。

まとめ|河口湖 民泊の成功ポイントと撤退時の選択肢

成功する3つのポイント

河口湖で民泊を成功させるには、以下の3つのポイントが重要です。

1. 旅館業法(簡易宿所)で年中無休営業を選択

住宅宿泊事業法の180日制限では、繁忙期の高収益を逃すリスクがあります。旅館業法(簡易宿所)の許可を取得すれば、年中無休で営業でき、閑散期も含めた年間収益を最大化できます。

2. 富士山ビューと独自体験で差別化

供給過多の中で勝ち抜くには、富士山ビューの絶景だけでなく、独自体験(アクティビティツアー、地元食材を使った料理体験、プライベートサウナ等)で差別化することが必須です。価格競争に巻き込まれない高付加価値戦略を徹底しましょう。

3. 季節変動を前提に、繁忙期で年間収益の大半を稼ぐ戦略

繁忙期(4月・8月・11月)に年間収益の32%を稼ぐ必要があります。閑散期は赤字覚悟で、繁忙期に一気に取り返す収益計画を立てましょう。動的価格設定(繁忙期は高単価、閑散期は割引)の活用も有効です。

投資家向けアクション

  • 旅館業法(簡易宿所)の許可取得を優先し、年中無休営業を目指す
  • 供給過多・季節変動・インバウンド依存のリスクを前提に、初期投資回収計画を慎重に立てる
  • 富士山ビューの絶景物件を選び、高単価戦略で勝負する

既存オーナー向けアクション

  • 閑散期の稼働率が30%を下回る状態が続く場合、運営方法の見直しまたは撤退を検討
  • 供給過多と価格競争に巻き込まれている場合、撤退時の選択肢を事前に把握しておく

撤退時の3つの選択肢

河口湖の民泊で収益が悪化した場合、以下の3つの撤退方法があります。

選択肢メリットデメリット
①現況渡し買取原状回復不要、最短3営業日で現金化買取価格は市場価格より低い
②リースバック所有権を移転しつつ継続利用可能月額リース料が発生
③通常の不動産仲介市場価格での売却が可能原状回復が必要、買い手が見つからないリスク

河口湖の民泊は、富士山ビューと高インバウンド需要(75.6万人)が魅力ですが、供給過多・季節変動・インバウンド依存のリスクが顕在化しています。投資判断は慎重に、撤退戦略も事前に準備しておくことが成功の鍵となります。

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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は富士河口湖町公式サイト等でご確認ください。民泊事業の開始・投資判断は、必ず最新の公的情報を確認の上、ご自身の責任で行ってください。本記事の情報利用により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねます。

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