箱根民泊の始め方｜温泉地特有の規制と収益性を解説

By /

箱根での民泊は、一般的な民泊と異なり、温泉法と国立公園法という2つの特別な規制を受けます。この記事では、箱根特有の法規制、収益性の実態、そして撤退時の選択肢まで、データに基づいて解説します。

箱根民泊とは?温泉地特有の規制と市場の実態

箱根民泊の3つの規制(住宅宿泊事業法・温泉法・国立公園法)

箱根で民泊を運営する場合、以下3つの法律・条例を遵守する必要があります。

1. 住宅宿泊事業法(民泊新法)
 全国共通の規制で、年間180日以内の営業制限があります。神奈川県への届出が必要で、神奈川県住宅宿泊事業法のページから手続きを行います。

2. 温泉法
 箱根で温泉を使用する場合、温泉利用許可が必要です。箱根温泉供給公社から温泉を引く場合、温泉使用料として月額5万円~15万円程度が発生します。また、温泉の泉質検査や設備の定期点検も義務付けられています。

3. 国立公園法
 箱根は富士箱根伊豆国立公園内に位置するため、建物の外観や看板の設置に制約があります。建物の新築・増改築には環境省への届出が必要で、景観を損なう改修は認められません。

これら3つの規制により、箱根での民泊開業のハードルは一般的なエリアより高くなっています。

箱根の観光需要と民泊施設数の現状

箱根は日本有数の温泉観光地として、年間を通じて多くの観光客が訪れます。箱根町の年間観光客数は約2,000万人に達し(箱根町観光統計参照)、温泉地として安定した需要があります。

一方、箱根町内の住宅宿泊事業(民泊新法)の届出件数は推定20~30件程度と少数です。これは、前述の複雑な規制に加え、既存の温泉旅館・ホテルが約400軒と充実していることが影響しています。

箱根の民泊市場は、規制が厳しい分、競合が少なく差別化しやすい環境と言えます。ただし、後述する温泉設備の維持費など、特有のコストを十分に理解した上で参入判断する必要があります。

箱根民泊の収益性とリスク｜温泉設備の維持費が鍵

箱根民泊の収益モデル(宿泊単価・稼働率・季節変動)

箱根民泊の収益性は、温泉の有無と季節変動によって大きく左右されます。

平均宿泊単価

  • 温泉なし物件:15,000~20,000円/泊
  • 温泉付き物件:20,000~30,000円/泊(+50%のプレミアム)

温泉の有無により宿泊単価に大きな差が生まれますが、温泉付き物件は後述する維持費も高額になります。

季節別稼働率
 箱根は季節による需要変動が顕著です。

季節稼働率特徴
夏季(7~9月)60~70%避暑地需要、紅葉シーズン前
秋季(10~11月)70~80%紅葉シーズンでピーク
冬季(12~3月)30~40%閑散期、雪の影響で低迷
春季(4~6月)50~60%GW需要あり

冬季の稼働率低下は、箱根民泊の大きなリスク要因です。民泊新法の180日制限もあり、年間を通じた高稼働率の維持は困難です。

温泉設備の維持費と失敗事例

箱根民泊最大の特徴は、温泉設備の維持費です。一般的な民泊にはないコストとして、以下が発生します。

温泉設備の月額コスト

  • 温泉使用料:5万円~15万円
  • 設備修繕積立金:2万円~5万円
  • 水質検査費用:1万円~3万円(年4回)
  • ボイラー・配管メンテナンス:2万円~7万円

合計:月額10万円~30万円

この維持費により、収益構造が大きく変わります。

失敗事例
 実際に箱根で民泊を運営し、撤退した事例を紹介します。

  • 初期投資:500万円(物件取得・内装・温泉設備)
  • 月間売上:30万円(稼働率50%、単価2万円、月15泊)
  • 月間経費:40万円(賃料15万円、温泉維持費20万円、その他5万円)
  • 月間収支:-10万円

この物件は、夏季は黒字でしたが冬季の稼働率低下により年間通じて赤字となり、開業から2年で撤退を決断しました。温泉設備の維持費を十分に考慮せず参入したことが失敗の原因です。

神奈川県全体の民泊市場や他エリアとの比較については、神奈川 民泊で詳しく解説しています。

箱根民泊の運営で温泉設備の維持費負担にお悩みの場合、専門業者への相談も選択肢の一つです。StayExitでは、温泉権付き物件の買取にも対応しており、最短3営業日での成約が可能です。

👉 無料査定・相談はこちら

箱根民泊の撤退方法｜温泉権の扱いと3つの選択肢

撤退の3つの選択肢(M&A・即時買取・温泉旅館転用)

箱根民泊の運営が困難になった場合、以下3つの撤退方法があります。

選択肢1:M&A(事業譲渡)
 営業権・温泉権・レビュー評価を含めて第三者に譲渡する方法です。

  • メリット:高値での売却が可能(黒字物件の場合)
  • デメリット:交渉に3~6ヶ月かかる、赤字物件は買い手がつきにくい
  • 向いている人:稼働率60%以上で黒字運営中のオーナー

箱根の温泉権は資産価値があるため、M&Aで有利に働く可能性があります。

選択肢2:StayExitの即時買取(推奨)
 民泊・旅館業の撤退支援専門サービスによる買取です。

  • 最短3営業日で現金化
  • 温泉権付き物件も対応可能
  • 現況渡しOK(温泉設備・家具家電そのまま)
  • 手続き完全代行(届出廃止、温泉契約解除等)

赤字物件や温泉設備の老朽化が進んだ物件でも買取対象となるため、今すぐ撤退したい方に最適です。

選択肢3:温泉旅館への転用
 旅館業法の簡易宿所許可を取得し、通年営業可能な温泉旅館に転用する方法です。

  • メリット:180日制限から解放、年間営業で収益最大化
  • デメリット:許可取得に100~300万円、食事提供義務など運営負担増
  • 向いている人:物件保有を継続し、本格的に旅館業を営みたい方
出口戦略現金化速度手間向いている状況
M&A3~6ヶ月大黒字・高稼働率
StayExit買取最短3営業日小赤字・即撤退希望
温泉旅館転用2~4ヶ月大保有継続・本格営業

撤退判断の基準とタイミング

以下のサインが見られたら、早期の撤退検討をお勧めします。

撤退を検討すべき3つのサイン

  1. 稼働率30%未満が6ヶ月継続
     冬季だけでなく、夏季も稼働率が上がらない場合、立地または運営に根本的な問題があります。
  2. 温泉設備の大規模修繕が発生
     ボイラー交換(100~300万円)や配管工事(50~150万円)など、大規模修繕が必要になった場合、投資回収が困難になります。
  3. 赤字が6ヶ月以上継続
     月次で赤字が続く場合、早期撤退により損失を最小化できます。

箱根特有の温泉権の扱いについては、箱根温泉供給公社との契約解除手続きが必要ですが、StayExitに依頼すればこれらの手続きも全て代行してもらえます。

民泊撤退の一般的な手順や他のエリアとの比較は、民泊 撤退で詳しく解説しています。

箱根民泊の撤退でお困りなら、StayExitにお任せください

  • ✅ 最短3営業日で買取成約
  • ✅ 温泉権付き物件も対応可能
  • ✅ 現況渡しOK(温泉設備そのまま)
  • ✅ 面倒な手続き完全代行

温泉設備の維持費負担や赤字でお悩みの方は、まず無料査定で物件価値を確認してみませんか?

👉 今すぐ無料査定を申し込む

免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。箱根町の条例、温泉法、国立公園法等の法規制は変動する可能性がありますので、最新情報は以下の公式サイトでご確認ください。

公式情報源:

お問い合わせ:
箱根民泊の撤退支援についてはStayExitまで。

上部へスクロール