小樽で民泊を始めようと考えていませんか？小樽運河や歴史的建造物が魅力の観光都市・小樽ですが、民泊経営の実態は慎重な判断が必要です。本記事では、小樽民泊の許可申請方法と市特有の規制、札幌・ニセコとの収益性比較、そして多くのオーナーが直面する3大リスク（冬期の稼働率低下・小樽特有の課題・撤退事例）を詳しく解説します。観光需要だけを見て始めると、初期費用の回収すらできない可能性も。運営困難時の撤退・買取支援まで、小樽民泊の全体像を把握して正しい判断をしましょう。
小樽民泊の基礎知識｜許可申請と市特有の規制
小樽で民泊を始めるには、住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出と旅館業法（簡易宿所営業）による許可の2つの選択肢があります。
住宅宿泊事業法と旅館業法の違い
| 項目 | 民泊新法（届出） | 旅館業法（許可） |
| 営業日数 | 年間180日以内 | 365日営業可能 |
| 手続き | 届出制（比較的簡易） | 許可制（厳格な審査） |
| 初期費用 | 低め（消防設備は必要） | 高め（施設基準クリア必須） |
| 収益性 | 制限あり | 高い |
| 届出先 | 北海道庁 | 小樽市保健所 |
民泊新法に基づく届出は、北海道民泊ポータルサイトの民泊制度運営システムからオンライン申請が可能です。必要書類は住宅図面、消防法令適合通知書、賃貸借契約書（賃貸物件の場合）などです。
一方、旅館業法の許可を取得する場合は、小樽市保健所での事前相談が必須となります。施設基準（客室面積、換気設備、衛生設備など）をクリアする必要があり、初期費用は高くなりますが、通年営業による高い収益性が期待できます。
小樽市特有の条例と制限エリア
小樽市では、北海道住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例が適用され、以下の制限があります。
主な規制内容：
- 学校周辺100m以内：平日の営業制限（年間約110日以内）
- 住居専用地域：平日の営業制限（金曜正午～月曜正午のみ営業可、年間約60日）
- 消防法令遵守：各宿泊室に避難経路図・携帯用電灯の設置が必須
- 防炎対象物：カーテン・じゅうたん等は防炎製品の使用が義務
特に小樽市街地には歴史的建造物が多く、築古物件での民泊開業を検討する場合、建築基準法や消防法の適合に追加費用がかかる可能性があります。物件取得前に必ず用途地域と条例制限を確認しましょう。
小樽民泊の収益性｜札幌・ニセコとの比較と冬期リスク
小樽民泊の実際の収益性はどの程度でしょうか？他の北海道人気エリアとの比較で実態を検証します。
小樽民泊の収益モデル（実質利回り3〜7%）
小樽民泊の収益シミュレーション（1LDK、50㎡物件の場合）：
| 項目 | 民泊新法（180日営業） | 簡易宿所（365日営業） |
| 平均宿泊単価 | 7,000円/泊 | 7,000円/泊 |
| 稼働率 | 45%（81日/180日） | 38%（139日/365日） |
| 年間売上 | 約57万円 | 約97万円 |
| 年間経費 | 約30万円 | 約47万円 |
| 年間利益 | 約27万円 | 約50万円 |
| 実質利回り | 3〜5% | 5〜7% |
経費内訳（年間）：
- OTA手数料（15%）：約8〜15万円
- 清掃費：約12〜20万円
- 水道光熱費：約6〜10万円
- 通信費・消耗品：約4〜7万円
札幌・ニセコとの収益性比較表
| エリア | 平均宿泊単価 | 年間稼働率 | 実質利回り | 特徴 |
| 小樽 | 7,000円/泊 | 38〜45% | 3〜7% | 観光シーズン偏重、冬期の稼働率低下が課題 |
| 札幌 | 6,000〜8,000円/泊 | 50〜65% | 5〜8% | イベント・ビジネス需要が安定、年間通じた集客が可能 |
| ニセコ | 20,000〜50,000円/泊（冬） | 60〜75%（冬期のみ） | 10〜15% | 冬期の高単価が魅力、夏期は稼働率低下 |
分析：
- 小樽の実質利回り3〜7%は、札幌（5〜8%）やニセコ（10〜15%）と比較して低水準
- 観光需要は高いものの、平均宿泊単価が札幌並みで、ニセコのような高単価設定は困難
- 稼働率は観光シーズン（4〜10月）に偏り、通年での安定収益確保が課題
冬期の観光客減少による稼働率低下
小樽の民泊経営で最大のリスクは冬期（12〜3月）の稼働率低下です。
北海道の観光統計によると、小樽市の冬期観光客数は夏期比で約30〜40%減少します。これは札幌雪まつりなどのイベントに観光客が集中し、小樽への宿泊需要が減少するためです。
冬期の実態：
- 稼働率：20〜30%（夏期の45〜60%から大幅減）
- 月間収入：2〜4万円（夏期の5〜8万円から半減以下）
- 冬期4ヶ月間の累積赤字が年間利益を圧迫
対策：
- 長期滞在プラン（ワーケーション、マンスリー契約）の導入
- 小樽雪あかりの路（2月開催）に合わせたプロモーション強化
- 札幌イベント参加者の宿泊需要取り込み（札幌駅から快速で30分の利便性訴求）
小樽民泊の3大リスク｜冬期・競合・撤退事例
小樽で民泊を始める前に把握すべき3つのリスクを詳しく解説します。
リスク①：冬期の稼働率低下と赤字化
前述の通り、小樽民泊の最大のリスクは冬期（12〜3月）の稼働率20〜30%への急落です。
赤字転落の具体例：
- 冬期4ヶ月間の売上：8〜16万円（月2〜4万円×4ヶ月）
- 冬期4ヶ月間の固定費：12〜18万円（清掃費、光熱費、通信費、OTA手数料）
- 冬期累積赤字：4〜10万円
年間の夏期利益で冬期赤字を補填する構造となり、想定以上に冬期の稼働率が低いと年間通じて赤字になるケースもあります。
リスク②：小樽特有の課題（坂道、駐車場不足、築古物件）
小樽は観光資源が豊富な一方、民泊運営には以下の課題があります。
小樽特有の課題：
- 坂道の多い地形：観光地（小樽運河、堺町通り）から離れた物件は坂道アクセスで敬遠される
- 駐車場不足：市街地は駐車場が少なく、レンタカー利用の観光客には不便
- 築古物件の多さ：歴史的建造物エリアは築50年以上の物件が多く、消防設備・耐震基準への適合に高額な初期投資が必要
影響：
- 立地選びの失敗により稼働率が想定を大幅に下回る
- 駐車場なし物件はファミリー層の予約が取れない
- 築古物件の改修費用が初期投資を圧迫
リスク③：実際の失敗・撤退事例
全国の民泊廃業状況：
小樽民泊の失敗パターン：
- 初期費用回収の見込みが甘い：180日制限による収益の頭打ち、冬期赤字の未考慮
- 運営コストの過小評価：清掃費（1回5,000〜8,000円）、OTA手数料15%が想定以上
- 立地選びの失敗：観光地から徒歩15分以上、坂道アクセス、駐車場なし物件は稼働率30%以下
- 近隣トラブルの発生：マンション管理規約違反、騒音苦情で運営継続困難
小樽民泊の運営で冬期の赤字、稼働率の低迷にお悩みの方は、専門業者への相談も選択肢の一つです。StayExitでは、最短3営業日での買取、現況渡しOKで対応しています。
運営困難時の3つの選択肢｜M&A・買取・賃貸転用
小樽民泊の運営が困難になった場合、どのような選択肢があるのでしょうか？
選択肢①：M&Aによる事業承継
メリット：
- 運営実績・許可・顧客レビューをそのまま引き継げる
- 物件単体の売却より高値で売却できる可能性
デメリット：
- 買い手探しに時間がかかる（数ヶ月〜1年）
- 簿外債務・近隣トラブルの引継ぎリスク
適したケース：
- 黒字運営で実績がある物件
- 許可取得済み・立地が良好
選択肢②：StayExitの即時買取サービス
StayExitの特徴：
- 最短3営業日で買取完了
- 現況渡しOK（家具・設備そのまま）
- 撤退手続き代行サポート
買取対象物件：
- 民泊新法届出物件
- 旅館業許可取得物件
- 運営中・休業中問わず
査定の流れ：
- Webフォームから無料査定申込
- 物件情報・収支データの提出
- 査定額の提示（24〜48時間以内）
- 契約・決済（最短3営業日）
選択肢③：賃貸・マンスリーへの転用
賃貸転用のメリット：
- 民泊の180日制限を超えて収益化可能
- 管理の手間が減る（賃貸管理会社に委託可能）
転用の手順：
- 民泊事業の廃止届提出
- 賃貸物件として再募集
- 長期賃貸契約またはマンスリー契約
注意点：
- 民泊仕様の内装（簡易家具）は賃貸需要に合わない場合あり
- 小樽の賃貸市場は人口減少により供給過多傾向
各選択肢の比較表
| 選択肢 | 資金化速度 | 手間 | 適したケース |
| M&A | 遅い（数ヶ月〜1年） | 大 | 黒字運営、許可取得済み、立地良好 |
| StayExit買取 | 速い（最短3営業日） | 小 | 赤字運営、早期撤退希望、売却先が見つからない |
| 賃貸転用 | 中（1〜2ヶ月） | 中 | 物件を保有し続けたい、長期安定収益を望む |
小樽民泊からの撤退でお困りの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。最短3営業日で成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応可能です。
まとめ
小樽民泊は観光需要がある一方、実質利回り3〜7%と札幌・ニセコより低く、冬期の稼働率低下による赤字リスクが大きいことを理解する必要があります。
重要ポイント：
- 許可申請の選択：民泊新法（180日制限）か旅館業法（365日営業可）を収益目標に応じて選択
- 収益性の現実：小樽は札幌・ニセコと比べて利回りが低く、冬期は稼働率20〜30%に低下
- 3大リスク：冬期赤字、小樽特有の課題（坂道・駐車場・築古物件）、失敗事例からの教訓
次のアクションプラン：
- 開業検討中の方：物件の用途地域・条例制限を確認し、冬期対策を含めた収支計画を作成
- 運営中で不安な方：直近3ヶ月の収支分析、競合物件リサーチ、撤退・売却も視野に入れた出口戦略の検討
小樽民泊の運営・撤退でお悩みの方は、専門業者への相談をご検討ください。
【免責事項】
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は北海道民泊ポータルサイト・小樽市公式サイト等でご確認ください。また、本記事の内容に基づく投資判断・経営判断の結果について、当方は一切の責任を負いかねます。