湯沢町のリゾートマンションで民泊運営を始めたものの、思うように収益が上がらず赤字に悩むオーナーが増えています。本記事では、湯沢で民泊が赤字になる具体的な原因と収支モデル、赤字から脱却するための撤退方法について詳しく解説します。
湯沢で民泊が赤字になる原因と具体的な収支モデル
湯沢町のリゾートマンションで民泊運営が赤字に陥る背景には、高額な維持費負担と季節変動による稼働率の問題があります。ここでは、赤字の具体的な原因を数値とともに明らかにします。
高額な管理費と維持費の負担
湯沢のリゾートマンションでは、管理費が月2~3万円(年間24~36万円)かかるのが一般的です。これに固定資産税が年3~4万円、水道光熱費や通信費などを含めると、年間維持費は20~28万円程度に達します。
民泊を運営していない場合、この維持費がそのまま赤字として積み重なります。また、民泊運営している場合でも、収益が維持費を下回れば赤字となります。
湯沢民泊の収支モデル例(エンゼルリゾート湯沢などの民泊可能物件)
| 項目 | 良好なケース | 厳しいケース |
| 年間維持費 | 27.6万円 | 27.6万円 |
| └ 管理費(月2万円) | 24.0万円 | 24.0万円 |
| └ 固定資産税 | 3.6万円 | 3.6万円 |
| 年間収益 | 56.0万円 | 26.0万円 |
| └ 冬季(12~3月) | 40.0万円(稼働率60%、月10万円×4ヶ月) | 20.0万円(稼働率40%、月5万円×4ヶ月) |
| └ 冬季以外(4~11月) | 16.0万円(稼働率20%、月2万円×8ヶ月) | 6.0万円(稼働率10%、月0.75万円×8ヶ月) |
| 年間収支 | +28.4万円(黒字) | -1.6万円(赤字) |
この表からわかるように、稼働率がわずかに低下するだけで、黒字から赤字に転落します。冬季の稼働率が60%から40%、冬季以外が20%から10%に落ちると、年間収益は56万円から26万円へと半減し、赤字に陥るのです。
冬季以外の低稼働率と季節変動リスク
湯沢は冬季のスキーシーズンに観光需要が集中するため、春~秋の稼働率が極端に低いのが特徴です。冬季(12~3月)は週末を中心に稼働率50~70%を確保できても、4~11月は10~20%程度にとどまるケースが多く見られます。
また、湯沢町の約1万4,600戸のリゾートマンションのうち、民泊可能なのはわずか2棟(エンゼルリゾート湯沢、ライオンズマンション越後湯沢)のみです。ほとんどのマンションで管理組合が民泊を禁止しているため、民泊運営できず維持費のみが発生し赤字となるケースも多いのが実情です。
民泊可能な限られた物件でも、オーナー間での競争が激化しており、価格競争により収益性が低下する傾向にあります。
詳細: 民泊 撤退
湯沢の民泊赤字から撤退する方法(売却・買取)
赤字が続く湯沢の民泊物件から撤退するには、適切なタイミングと方法を選ぶことが重要です。ここでは、赤字の判断基準と具体的な撤退方法について解説します。
赤字の判断基準と撤退タイミング
民泊運営からの撤退を検討すべき目安として、以下の基準があります。
撤退検討の目安:
- 2年連続で赤字: 年間収支がマイナスの状態が2年以上続いている
- 年間維持費が収益を上回る状態が2年以上: 維持費20~28万円を収益が下回る状態が継続している
- 稼働率改善の見込みが立たない: 集客施策を試みても稼働率が上がらない
赤字が1年程度であれば、集客方法の見直しや価格設定の調整で改善できる可能性があります。しかし、2年連続で赤字が続き、改善の兆しが見えない場合は、早期撤退が推奨されます。管理費滞納が続くと、マンション管理組合からの督促や法的措置のリスクも高まるためです。
仲介・買取の違いと赤字物件でも買取可能
湯沢のリゾートマンションを売却する方法には、仲介と買取の2つがあります。
仲介と買取の比較
| 項目 | 仲介 | 買取 |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格の70~80%程度 |
| 売却期間 | 数ヶ月~1年以上 | 最短3営業日 |
| 仲介手数料 | 必要(売却額の約3%+6万円+税) | 不要 |
| 売却確実性 | 買い手が見つからないリスクあり | 確実に売却可能 |
| 赤字物件対応 | 買い手が見つかりにくい | 買取可能 |
東洋経済オンラインによると、湯沢リゾートマンションの価格は底を打ち、コロナ以降一部で上昇傾向にあります。しかし、赤字物件や管理費滞納物件は仲介では買い手が見つかりにくいのが現実です。
買取の最大のメリットは、赤字物件や管理費滞納物件でも対応可能なケースがあることです。買取業者の中には、管理費の滞納分を清算して買い取ることで、オーナーを負担から解放してくれる業者も存在します。
また、遠方オーナーでも現況渡しOKで、家具や設備をそのまま残して売却できるため、手間をかけずに迅速に処分できます。
詳細: 民泊 買取
湯沢リゾートマンションの民泊赤字でお困りの際は
湯沢リゾートマンションの民泊赤字でお困りの際は、専門業者への相談も有効です。StayExitでは、湯沢のリゾートマンション買取に対応しており、赤字物件や管理費滞納物件も対応可能なケースがあります。
まとめ:湯沢の民泊赤字は早期判断が重要
湯沢での民泊赤字の原因と撤退方法について、重要なポイントをまとめます。
要点:
- 湯沢で民泊が赤字になる原因は管理費負担(月2~3万円)と冬季以外の低稼働率。年間維持費20~28万円に対し、稼働率が低いと収益が下回り赤字に転落
- 2年連続で赤字、年間維持費が収益を上回る状態が2年以上続く場合は撤退検討の目安。稼働率改善の見込みが立たなければ早期撤退が推奨される
- 赤字物件でも買取で迅速に撤退可能。最短3営業日で成約、管理費滞納物件も対応可能なケースあり。仲介手数料不要で現況渡しOK
湯沢の民泊市場は季節変動が大きく、赤字リスクが高い地域です。客観的なデータに基づいて早期に判断し、適切なタイミングで撤退することが、損失を最小限に抑える鍵となります。
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湯沢リゾートマンションの民泊赤字でお悩みの際は
湯沢リゾートマンションの民泊赤字でお悩みの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。最短3営業日での成約、赤字物件や管理費滞納物件も対応可能なケースがあります。
免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。湯沢町の民泊規制や市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は湯沢町公式サイト等でご確認ください。個別の収支モデルは物件や運営方法により異なりますので、実際の判断は専門家にご相談ください。