石垣島 民泊 撤退を検討されている方が増えています。沖縄県の「宿泊施設実態調査」(令和5年)によると、石垣市の宿泊施設数は458軒で宮古島市496軒に次ぐ規模となっており、競合が激化しています。年間180日規制による収益性の限界、離島特有のオフシーズン(台風シーズン)での稼働率低下、遠隔管理の負担増などが深刻化しています。
本記事では、石垣島特有の民泊市場状況を踏まえた撤退判断基準、離島ゆえのコスト実態(資材輸送費+15~30%)、エリア別の物件売却相場、そして県外オーナー向けの遠隔対応可能な撤退方法を詳しく解説します。
石垣島で民泊撤退が増えている理由と撤退判断基準
石垣島の民泊を取り巻く厳しい現状
石垣島の民泊市場は近年、大きな転換期を迎えています。沖縄県「宿泊施設実態調査」(令和5年)によると、石垣市の宿泊施設数は458軒で、前年比で増加傾向が続いています。特に宮古島市(496軒)との観光客争奪戦が激化しており、両離島間での宿泊単価の引き下げ競争が起きています。
石垣市観光審議会の資料によると、八重山圏域における平均宿泊日数は石垣島で2.8泊となっており、短期滞在型の観光が主流です。クルーズ船の寄港数も国際情勢や感染症の影響で変動が大きく、安定した集客が難しい状況です。
年間180日規制(住宅宿泊事業法)も収益性を大きく圧迫する要因です。さらに離島特有のオフシーズンとして、台風シーズン(7~10月)には予約キャンセルが相次ぎ、実質的な営業可能日数はさらに減少します。県外オーナーの場合、遠隔管理の負担(清掃スタッフの確保難、緊急対応の困難さ)も深刻な課題となっています。
石垣島で民泊撤退を決断する3つの判断基準
石垣島で民泊撤退を判断する際の具体的な基準は以下の通りです。
基準①:稼働率40%未満が3ヶ月以上継続
月間稼働率が40%を下回る状態が3ヶ月以上続く場合、年間収支が赤字になる可能性が高まります。離島は本島に比べて観光客数の回復が遅く、一度低下した稼働率が戻りにくい傾向があります。
基準②:年間収支が赤字継続(台風修繕費・遠隔管理費考慮)
宿泊料収入から固定資産税、火災保険、清掃委託費、設備修繕費、遠隔管理費を差し引いた実質収支が赤字の場合、事業継続の意義を再検討すべきタイミングです。石垣島では台風による屋根・外壁・窓枠の修繕費が想定外にかさむケースも少なくありません。
基準③:物件の売却・賃貸転用の見込みあり
石垣島の不動産市場では、市街地エリアの物件は一定の需要があります。また近年の移住ブームや長期滞在者(リモートワーク)の増加により、賃貸需要も見込めます。売却や賃貸転用の選択肢がある場合、早期撤退が得策となることがあります。
沖縄全体の民泊撤退状況については、沖縄 民泊 撤退の記事で詳しく解説しています。
石垣島の民泊撤退手順と費用相場(離島特有のコスト含む)
石垣島での民泊撤退5ステップ
石垣島で民泊を撤退する際の具体的な手順は以下の通りです。
STEP1:沖縄県・石垣市への廃止届提出
住宅宿泊事業法に基づく届出民泊の場合、沖縄県(保健医療部)への事業廃止届の提出が必要です。旅館業法に基づく簡易宿所の場合は、保健所への廃止届を提出します。観光庁の「住宅宿泊事業法」ポータルサイトおよび沖縄県公式サイトの「民泊制度ポータルサイト」で手続き詳細を確認できます。
STEP2:予約済みゲストへの対応(返金・代替案)
既に受け付けている予約については、全額返金または代替施設の紹介などの対応が必要です。予約サイト経由の場合は、各プラットフォームのキャンセルポリシーに従います。
STEP3:原状回復工事の実施(離島ゆえの工期長期化に注意)
賃貸物件の場合は賃貸借契約に基づく原状回復が必要です。離島では資材の入荷待ちや職人の手配に時間がかかるため、工期は本島より1~2ヶ月長くなることを想定してください。
STEP4:物件の処分(売却・賃貸転用・保有継続)
市場動向や個人の状況に応じて、仲介売却、買取、賃貸転用、または一時保有のいずれかを選択します。
STEP5:確定申告での損失計上
撤退に伴う損失(原状回復費用、設備除却損など)は確定申告で適切に計上することで、税負担を軽減できます。税理士への相談を推奨します。
県外オーナーの方へ:
遠隔地からでも対応可能な専門業者を活用することで、現地に行かずに撤退手続きを完了できます。
石垣島の原状回復費用相場(離島特有の割増要因)
石垣島の原状回復費用は、離島特有の資材輸送費や職人不足により、本島に比べて割高になる点が特徴です。
基本原状回復費用:
- 1Rマンション:40~85万円(壁紙交換、フローリング修繕、水回りクリーニング)
- 1LDKマンション:60~135万円(上記に加えキッチン・浴室設備の修繕)
- 一戸建て(3LDK):150~300万円(外装修繕、庭の整備含む)
離島特有の追加コスト:
- 資材輸送費:本島比+15~30%(船便による輸送費、離島割増料金)
- 職人不足による工事費割増:繁忙期(観光シーズン後)は+20~40%(島内の職人数が限られるため、スケジュール調整が困難)
- 台風被害修繕:屋根・外壁・窓枠の塩害対応で+10~50万円(台風の直撃頻度が高く、経年劣化が早い)
| 物件タイプ | 基本原状回復 | 離島特有追加コスト | 合計目安 |
| 1R | 40~85万円 | 資材輸送+職人割増 +10~20万円 | 50~105万円 |
| 1LDK | 60~135万円 | 資材輸送+職人割増 +15~30万円 | 75~165万円 |
| 一戸建て(3LDK) | 150~300万円 | 資材輸送+台風修繕 +30~80万円 | 180~380万円 |
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より詳しい費用内訳については、民泊 撤退 費用の記事もご参照ください。
石垣島の物件を処分する3つの方法(売却相場と判断ポイント)
方法①仲介業者による売却(離島の流動性リスク)
メリット:
不動産仲介業者を通じた売却は、市場価格(100%)での売却を目指せる点が最大のメリットです。複数の購入希望者と交渉できるため、条件の良い買主を選べます。
デメリット:
離島ゆえの売却期間長期化(8~14ヶ月)が最大の課題です。本土の投資家は管理の難しさから石垣島物件を敬遠する傾向があり、買い手が限定されます。また民泊仕様の内装が残っている場合、一般居住用物件と比べて査定額が10~20%減額される傾向があります。
石垣島の売却相場(エリア別・2024-2025年):
- 市街地1LDK:1,800~2,500万円(利便性重視の需要、地元住民・移住者向け)
- リゾートエリア1LDK:2,000~2,800万円(海が見える物件は高値、セカンドハウス需要)
- 郊外一戸建て:3,000~4,500万円(広い敷地、移住者ファミリー向け)
国土交通省の「不動産取引価格情報」や地元不動産情報サイトで、直近の取引事例を確認することをおすすめします。
方法②買取業者への直接売却(短期決着・県外対応)
メリット:
買取専門業者への売却は、最短3営業日で成約できる点が最大の強みです。現況渡しOKの業者なら原状回復工事が不要で、まとまった費用を手元に残せます。県外からの遠隔対応が可能で、スケジュールが読めるため計画的な撤退が可能です。売却の確実性が高く、買い手が見つからないリスクがありません。
デメリット:
買取価格は市場価格の70~85%程度になるのが一般的です。ただし原状回復費用(75~380万円)や売却期間中の固定費(管理費・税金で月5~10万円×8~14ヶ月)、仲介手数料(売却価格の約3%)を考慮すると、実質的な手取り額の差は小さくなるケースも多くあります。
買取が向いているケース:
- 早急に撤退して次の投資や生活再建に専念したい
- 原状回復費用を負担したくない・工事の手配が困難
- 県外在住で石垣島の物件管理負担を避けたい
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方法③賃貸転用(移住者・長期滞在者需要)
石垣島は近年、移住ブームや長期滞在者(リモートワーク)の増加により、賃貸需要が高まっています。民泊から賃貸へ転用することで、安定収益を得られる可能性があります。
石垣島の賃貸市場の特徴:
- 一般賃貸(地元住民・移住者向け):家賃6~8万円/月(1LDK)、需要はあるが競合も多い
- 移住者向け賃貸:家賃7~10万円/月、長期契約(2年~)の可能性が高く、安定した収益が見込める
- 長期滞在者向け(リモートワーク):家賃8~12万円/月、家具付き・Wi-Fi完備が好まれる
賃貸転用の判断基準:
立地(市街地なら利便性、郊外なら自然環境)、築年数(築20年以内が好まれる)、設備(駐車場、エアコン、家具家電)によって需要が大きく変わります。石垣島の立地であれば、移住者向け賃貸専門の管理会社に相談することで、より正確な賃料査定が得られます。
| 処分方法 | 期間 | 価格 | メリット | デメリット |
| 仲介売却 | 8~14ヶ月 | 市場価格100% | 高値売却可能 | 離島ゆえの長期化・買い手限定 |
| 買取 | 3営業日~2週間 | 市場価格70~85% | 最速・確実・県外対応OK | 価格やや低い |
| 賃貸転用 | 1~3ヶ月 | 月6~10万円 | 収益継続・移住者需要 | 管理負担継続 |
石垣島での物件売却についてさらに詳しく知りたい方は、沖縄 民泊 売却の記事もご覧ください。
まとめ|石垣島の民泊撤退で失敗しないために
石垣島の民泊市場は、宮古島との競合激化、年間180日規制、離島特有の課題(台風リスク、資材輸送費、遠隔管理の困難さ)により、厳しい状況が続いています。稼働率40%未満が続く、年間収支が赤字、という状況であれば、早めの撤退判断が物件価値の維持と台風修繕費の増大防止につながります。
撤退手順は、廃止届提出から原状回復、物件処分まで計画的に進める必要があります。原状回復費用は物件タイプやエリアにより50~380万円と幅があり、離島特有の資材輸送費(+15~30%)や職人不足による工事費割増(+20~40%)が加算されます。
物件の処分方法は、時間的余裕があれば仲介売却(市場価格100%・8~14ヶ月)、早期決着を優先するなら買取(市場価格70~85%・現況渡しOK・県外対応可能)、安定収益を継続したいなら賃貸転用(月6~10万円・移住者需要)と、それぞれの状況に応じた選択が重要です。
離島特有の課題を理解した上で、専門業者に相談することが、後悔しない撤退への第一歩です。特に県外オーナーの方は、遠隔対応可能な業者を選ぶことで、現地に行かずにスムーズな撤退が実現できます。
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【免責事項】
本記事の情報は2025年12月時点のものです。民泊関連法規制、不動産市場、地域の観光状況は変動する可能性があります。実際の撤退手続きや物件処分を検討される際は、最新の法令を確認の上、専門家にご相談ください。本記事の情報に基づく行動により生じた損害について、当サイトは一切の責任を負いかねます。