金武町で民泊を運営されている方の中には、180日規制や稼働率の低下により撤退を検討されている方が増えています。特に米軍基地(キャンプ・ハンセン)周辺で外国人向けに運営してきた物件は、撤退時に特有の課題があります。
本記事では、金武町特有の民泊撤退理由、撤退判断基準、具体的な手順と費用相場、そして物件の処分方法について、データに基づいて解説します。
金武町で民泊撤退が増えている理由と撤退判断基準
金武町の民泊市場の現状(180日規制と観光需要の限定性)
金武町では、住宅宿泊事業法により年間営業日数が180日以内に制限されています。観光庁の調査によると、沖縄県全体で民泊届出件数は増加傾向にありますが、同時に廃業件数も年々増加しています。
金武町は米軍基地(キャンプ・ハンセン)に隣接するエリアとして、当初は米軍関係者や格安旅行者の需要がありました。しかし、主要観光地(那覇市・北谷町・恩納村)と比較すると、一般観光客の需要は限定的です。
近年は以下の要因で撤退が増加しています:
- 180日規制による収益性の低下: 年間稼働日数の上限により、固定費の回収が困難
- 競合の増加: 金武町内でも新築アパートや民泊施設が増加し、価格競争が激化
- 米軍関係者需要の不安定化: 基地周辺の治安や騒音への懸念から、一般観光客の敬遠傾向
撤退を判断すべき具体的な基準
以下のいずれかに該当する場合、撤退を検討すべきタイミングです:
- 稼働率が3ヶ月連続で40%未満: 固定費(管理費、光熱費、清掃費)が収益を上回る状態
- 3年連続の赤字: 減価償却や節税効果を差し引いても収支が改善しない
- 管理コストが売上の50%超: 清掃・対応の外注費が収益を圧迫
- 米軍関係者需要のみに依存: 一般観光客の予約がゼロに近く、需要が極めて限定的
- 原状回復費用の見積もりが高額: 塩害・台風被害による修繕費が年間50万円超
金武町の立地特性上、今後も一般観光客の需要回復は見込みにくいため、早期の判断が損失拡大を防ぐカギとなります。
沖縄県全体の民泊撤退の動向について詳しくはこちらで解説しています。
金武町の民泊撤退手順と費用相場(外国人向け仕様からの転用)
撤退手続きの5ステップ(金武町役場への届出含む)
金武町で民泊を撤退する場合、以下の手順を踏む必要があります。
ステップ1: 金武町役場または沖縄県への廃業届提出
住宅宿泊事業法に基づき、事業廃止後10日以内に廃業届を提出します。廃業届は、沖縄県公式サイトまたは金武町役場公式サイトで様式を入手できます。
ステップ2: 既存予約への対応
予約済みのゲストには速やかに連絡し、代替施設の紹介またはキャンセル手続きを行います。ホスト都合キャンセルの場合、プラットフォームでペナルティが課されることがあるため注意が必要です。
ステップ3: 原状回復工事
賃貸物件の場合は貸主との契約に基づき原状回復を行います。所有物件の場合は、売却・賃貸転用に向けた修繕を検討します。
ステップ4: 物件の処分(売却/買取/賃貸転用)
次章で詳述する3つの方法から最適な選択肢を選びます。
ステップ5: 確定申告での損失計上
撤退費用や物件売却損は、確定申告で計上可能です。税理士への相談をおすすめします。
金武町の原状回復費用相場(外国人向け仕様転用+塩害・台風被害)
金武町の民泊物件、特に米軍関係者向けに運営してきた物件は、一般的な原状回復に加えて以下の特有コストが発生します。
| 物件タイプ | 基本原状回復費用 | 外国人向け仕様転用費用 | 塩害・台風被害修繕 | 合計目安 |
| 1R・1K | 30〜50万円 | 5〜10万円 | 5〜25万円 | 40〜85万円 |
| 1LDK・2K | 55〜85万円 | 10〜20万円 | 10〜35万円 | 75〜140万円 |
| 2LDK以上 | 90〜140万円 | 15〜30万円 | 15〜45万円 | 120〜215万円 |
| 戸建て | 140〜230万円 | 25〜50万円 | 20〜55万円 | 185〜335万円 |
外国人向け仕様転用費用の内訳:
- 英語表記の撤去・日本語表記への変更
- 外国人向けアメニティ(大型冷蔵庫、キングサイズベッド等)の撤去・交換
- 欧米式キッチン・バスルームの日本式への改修
沖縄特有の追加費用:
- 塩害対策: サッシ・外壁の塩害補修(5〜25万円)
- 台風被害修繕: 窓ガラス・屋根・外壁の修繕(10〜45万円)
- シロアリ駆除: 高湿度環境による被害対応(5〜15万円)
金武町は海岸線に近く、塩害や台風被害が深刻です。築10年以上の物件では、これらの修繕費が想定以上に膨らむ可能性があります。
原状回復費用が高額で負担が困難な場合、現況渡しで買い取ってくれる専門業者の利用も選択肢の一つです。StayExitでは、最短3営業日での買取、原状回復不要、外国人向け仕様のままでも対応可能です。
金武町の物件を処分する方法(売却相場と基地周辺の評価)
仲介売却 vs 買取:金武町の相場と売却期間
金武町の物件処分には3つの方法があります。それぞれの特徴を比較しましょう。
| 処分方法 | 売却価格 | 売却期間 | メリット | デメリット |
| 仲介売却 | 市場価格 | 8〜12ヶ月 | 市場価格で売却可能 | 時間がかかる、原状回復必須、基地周辺は評価低め |
| 買取 | 市場価格の70〜85% | 3営業日〜2週間 | 最短、現況渡しOK、手間なし | 売却価格が低め |
| 賃貸転用 | 月額5〜8万円(1LDK) | – | 所有権維持、安定収益(米軍向け) | 管理継続、転用費用必要 |
金武町のエリア別売却相場(2025年時点):
| エリア | 物件タイプ | 売却相場 | 売却期間 |
| キャンプ・ハンセン周辺 | 1LDK マンション | 1,300〜1,900万円 | 9〜12ヶ月 |
| 金武町中心部 | 1LDK マンション | 1,500〜2,100万円 | 8〜11ヶ月 |
| 金武町海岸線エリア | 1LDK マンション | 1,400〜2,000万円 | 8〜12ヶ月 |
米軍基地周辺の評価への影響:
- マイナス面: 騒音や夜間の治安懸念から、一般購入者の評価は市場価格の80〜90%程度
- プラス面: 米軍関係者向け長期賃貸需要は根強く、投資家からの引き合いもあり
国土交通省の不動産価格指数によると、沖縄県中部の中古マンション価格は近年横ばいで推移していますが、金武町は主要観光地と比較して売却期間が長めです。
賃貸転用(米軍関係者向け長期賃貸)の現実性
民泊営業を停止し、一般賃貸または米軍関係者向け長期賃貸に転用する方法もあります。
金武町の賃貸相場(2025年時点):
| エリア | 物件タイプ | 月額賃料相場 | ターゲット |
| キャンプ・ハンセン周辺 | 1LDK | 5〜7万円 | 米軍関係者 |
| 金武町中心部 | 1LDK | 6〜8万円 | 一般・米軍 |
| 金武町海岸線 | 1LDK | 6〜8万円 | 一般 |
米軍関係者向け賃貸のポイント:
- SOFA契約(Status of Forces Agreement)による家賃保証が受けられる
- 米軍基地近くの物件は、米軍関係者向け賃貸として安定需要あり
- 英語対応可能な管理会社との提携が必須
メリット:
- 安定した家賃収入(米軍関係者向けは特に安定)
- 所有権を維持できる
デメリット:
- 外国人向け仕様から一般賃貸への転用費用(10〜30万円)が必要
- 管理の手間は継続
- 一般賃貸では需要が限定的
沖縄県全体の民泊物件売却相場について詳しくはこちらで解説しています。
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まとめ|金武町の民泊撤退で失敗しないために
金武町で民泊撤退を検討する際は、以下のポイントを押さえましょう。
- 金武町は観光需要が限定的+米軍基地周辺という立地で撤退増加: 稼働率40%未満が3ヶ月続いたら損失拡大前に決断
- 原状回復費用は外国人向け仕様転用+塩害・台風被害で想定以上: 合計40〜335万円(物件タイプによる)
- 物件処分は3つの選択肢: 仲介売却(時間あり)、買取(急ぎ・現況渡しOK)、賃貸転用(米軍関係者向けなら安定)
状況別アクションプラン
すぐに手放したい方:
買取業者への査定依頼 → 最短3営業日で現金化
時間をかけて高く売りたい方:
仲介売却 → 8〜12ヶ月で市場価格での売却(ただし金武町は売却期間長め)
物件を手放したくない方:
米軍関係者向け長期賃貸(SOFA契約)への転用検討 → 安定収益
民泊撤退費用の詳細についてはこちらで解説しています。
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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は沖縄県公式サイトや金武町役場公式サイト等でご確認ください。