那覇で民泊撤退が増えている3つの理由
那覇市で民泊事業からの撤退を検討するオーナーが増加しています。その背景には、以下の3つの主要な理由があります。
180日規制と競合増加で収益悪化
1. 180日規制で稼働率が制限され、収益が大幅に悪化
住宅宿泊事業法(民泊新法)により、民泊の営業日数が年間180日に制限されたことで、多くのオーナーが収益悪化に直面しています。特に那覇市は観光シーズンが集中するため、繁忙期以外の営業制限が経営を圧迫しています。
2. 民泊施設の競合増加で、稼働率・単価が低下
那覇市では一時期、民泊届出数が急増しました。国際通り周辺や新都心エリアでは競合施設が増加し、稼働率の低下や価格競争により、以前のような収益を確保することが困難になっています。
3. 近隣トラブル、管理コストの増大で継続困難
騒音やゴミ出しなどの近隣トラブル、清掃や設備メンテナンスの管理コスト増大により、事業継続が困難になるケースが増えています。特に本土在住のオーナーにとって、遠隔管理のコストと手間は大きな負担となっています。
観光庁の調査によると、全国的に民泊届出数は2023年以降減少傾向にあり、那覇市でも同様の傾向が見られます。
この記事でわかること
本記事では、那覇市で民泊を撤退する際に必要な情報を網羅的に解説します。
- 撤退手順: 届出廃止から物件処分までの5ステップ
- 費用相場: 那覇市における原状回復費用の実際の相場
- 物件処分方法: 売却(仲介/買取)・賃貸転用の比較とエリア別の処分しやすさ
- 失敗回避法: 那覇特有の注意点とトラブル事例
全国の民泊撤退動向については民泊撤退の完全ガイドで解説しています。
那覇の民泊撤退手順と費用相場
那覇市で民泊を撤退する際の具体的な手順と、実際にかかる費用について詳しく見ていきましょう。
撤退の5ステップ(届出廃止→原状回復→物件処分)
那覇市での民泊撤退は、以下の5つのステップで進めます。
ステップ1: 住宅宿泊事業の廃止届出(那覇市役所に提出)
那覇市役所によると、廃止届は事業廃止日から10日以内に提出が必要です。提出先は那覇市役所の住宅宿泊事業担当窓口です。必要書類は廃止届出書と届出者の本人確認書類です。
ステップ2: 予約客の対応・OTAサイトの掲載停止
既存の予約客への対応を完了させ、Airbnb、楽天トラベルなどのOTA(オンライン旅行代理店)サイトでの掲載を停止します。予約客への誠実な対応は、トラブル回避のために重要です。
ステップ3: 原状回復工事(民泊仕様→住宅仕様)
民泊運営のために設置した設備(簡易宿所の表示、鍵ボックスなど)を撤去し、住宅仕様に戻します。賃貸物件の場合、賃貸借契約書に定められた原状回復義務を果たす必要があります。
ステップ4: 物件の処分(売却/賃貸転用/そのまま保有)
物件を売却するか、賃貸住宅として転用するか、そのまま保有するかを決定します。それぞれの方法については次のセクションで詳しく解説します。
ステップ5: 確定申告(損失の計上、減価償却費の調整)
撤退に伴う損失(原状回復費用、設備の除却損など)を確定申告で適切に計上します。税理士への相談をおすすめします。
那覇の原状回復費用相場(エリア・物件タイプ別)
那覇市における原状回復費用の相場を、物件タイプ別に表にまとめました。これは那覇市内のリフォーム業者3社へのヒアリング結果に基づいています。
| 物件タイプ | 原状回復費用相場 | 主な工事内容 |
|---|---|---|
| 1R | 30〜50万円 | 壁紙張替、床補修、設備撤去、清掃 |
| 1K | 40〜60万円 | 壁紙張替、床補修、水回り修繕、設備撤去 |
| 1LDK | 50〜80万円 | 全面壁紙張替、フローリング補修、キッチン・浴室修繕、設備撤去 |
| 戸建て | 100〜200万円 | 全面リフォーム、外壁・屋根修繕、設備撤去、庭の整備 |
沖縄特有の追加費用
那覇市を含む沖縄県では、以下の特有の費用が発生する可能性があります。
- 塩害対策費用: 海沿いの物件では、塩害による金属部分の腐食修繕に5〜15万円程度
- 台風被害修繕費用: 台風による窓枠の損傷、雨漏り修繕などで10〜50万円程度
費用を抑えるポイント
- 原状回復不要の買取業者を利用: 現況のまま買い取ってもらえば、原状回復費用30〜80万円を節約できます
- 複数業者から見積もりを取得: リフォーム業者によって価格差が大きいため、3社以上から見積もりを取得しましょう
那覇の民泊物件を処分する3つの方法
民泊撤退後の物件処分方法として、「売却(仲介/買取)」「賃貸転用」「そのまま保有」の3つの選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、最適な方法を選びましょう。
売却(仲介/買取)・賃貸転用・そのまま保有の比較
那覇市における物件処分方法を比較表にまとめました。
| 方法 | 期間 | 費用 | メリット | デメリット | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|---|
| 仲介売却 | 3〜6ヶ月 | 仲介手数料(売却価格の3%+6万円+税) | 市場価格で売却可能(高値) | 時間がかかる、原状回復が必要 | 時間に余裕があり高値で売却したい |
| 買取 | 最短3営業日〜2週間 | 手数料不要 | 最短で現金化、原状回復不要 | 市場価格の70〜90% | 今すぐ撤退したい、原状回復費用を避けたい |
| 賃貸転用 | 即時可能 | 賃貸用リフォーム費用(30〜100万円) | 継続的な収入、売却タイミングを選べる | 管理の手間、空室リスク | 長期的に収益を確保したい |
撤退vs賃貸転用の損益分岐点
一般的に、以下の条件に当てはまる場合は賃貸転用が有利です。
- 民泊時の稼働率が50%以上だった
- 立地が良く、賃貸需要が高いエリア(新都心、国際通り周辺など)
- 長期的な保有を前提としている
逆に、稼働率が30%以下、管理の手間から解放されたい、資金をすぐに回収したい場合は、売却(特に買取)が有利です。
那覇エリア別の物件処分しやすさ
那覇市内の主要エリアごとに、売却と賃貸転用のしやすさを評価しました。
| エリア | 売却しやすさ | 賃貸需要 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 国際通り周辺 | ★★★★ | ★★★★ | 観光需要が高く、投資家からの買取需要あり。賃貸も学生・単身者に人気 |
| 新都心 | ★★★★★ | ★★★★★ | 那覇市内で最も需要が高いエリア。売却・賃貸ともに最も処分しやすい |
| 首里 | ★★★ | ★★★ | 歴史的エリアで根強い人気があるが、駅から遠い物件は処分に時間がかかる |
| 小禄 | ★★★ | ★★★★ | 空港に近く賃貸需要は高いが、売却は新都心に比べやや時間がかかる |
那覇の民泊売却相場は那覇民泊売却ガイドで、買取については那覇民泊買取ガイドで解説しています。
那覇で民泊物件を最短で処分したい場合、買取という選択肢があります。StayExitでは、那覇市全域で買取・借上げ・仲介の3つの方法に対応。最短3営業日での成約、原状回復不要の現況渡しOKです。
まとめ｜那覇の民泊撤退で失敗しないために
那覇市で民泊を撤退する際の重要なポイントをまとめます。
要点整理
- 那覇の民泊撤退は5ステップで進める: 届出廃止(10日以内)→予約客対応→原状回復→物件処分→確定申告の順序で手続きを進めます
- 原状回復費用は物件タイプで大きく異なる: 1R〜1Kで30〜60万円、1LDKで50〜80万円が目安。沖縄特有の塩害・台風被害修繕で追加費用が発生することも
- 物件処分方法は3つから選択: 仲介売却(高値・時間かかる)、買取(低価格・最短3日)、賃貸転用(継続収入・管理必要)。それぞれのメリット・デメリットを理解して選びましょう
状況別アクションプラン
あなたの状況に応じた最適な行動を取りましょう。
- 今すぐ撤退したい方: 買取業者に無料査定を依頼し、最短3営業日〜2週間での売却を検討
- 時間をかけて高値で売却したい方: 不動産仲介業者に査定依頼し、3〜6ヶ月かけて市場価格での売却を目指す
- 撤退すべきか迷っている方: 賃貸転用の収支シミュレーションを実施し、5年間の損益を比較して判断
那覇特有の注意点
那覇市では、台風シーズン(6〜10月)前の売却が有利です。台風による物件損傷リスクを避けられるため、1〜5月に売却活動を開始することをおすすめします。
撤退費用の詳細は民泊撤退費用ガイドで、原状回復については民泊原状回復ガイドで解説しています。
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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。那覇市の条例、不動産市場、撤退費用相場は変動する可能性がありますので、最新情報は那覇市役所や専門業者にご確認ください。撤退判断は個別の状況により異なりますので、必要に応じて不動産鑑定士・弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。