2025年11月28日、東京都荒川区において民泊施設に対する警視庁の強制捜査が実施されました。これは住宅宿泊事業法違反および行政命令違反の疑いで行われた、全国初となる民泊施設への強制捜査です。本記事では、この摘発事案の全容を詳細に解説し、荒川区で民泊を運営するオーナーが知っておくべきリスクと対策について徹底的に解説します。
1. 【速報】2025年11月28日・荒川区民泊強制捜査の全容
1-1. 事件の概要と摘発の経緯
2025年11月28日、警視庁生活環境課は、荒川区内の民泊施設を住宅宿泊事業法違反および行政命令違反の疑いで家宅捜索しました。この捜索対象となったのは新宿区の40代男性が運営する民泊施設で、平日営業の禁止規定に違反し続けていた疑いが持たれています。
朝日新聞の報道によれば、この施設は約2年前から近隣住民から騒音やゴミ出しに関する苦情が多数寄せられていました。荒川区は再三にわたり行政指導を実施し、業務改善命令も発出していましたが、オーナーは命令に従わず営業を継続。これを受けて区が警視庁に告発し、今回の強制捜査に至りました。
日本経済新聞およびTBS NEWSの報道でも、この事案が民泊の違法営業に対する初の強制捜査事例として大きく取り上げられています。
1-2. 摘発施設の違法性と行政命令無視の実態
本件で問題となった違法行為は主に以下の3点です:
- 平日営業の禁止違反: 荒川区の条例では民泊営業は土曜正午から月曜正午まで(および祝日前日正午から翌日正午まで)に限定されています。しかし本施設は禁止されている平日にも営業を継続していました。
- 行政命令の無視: 荒川区は2023年から複数回にわたり行政指導を実施し、業務改善命令も発出しましたが、オーナーは全ての命令を無視し続けました。
- 虚偽報告: FNN報道によれば、オーナーは区に対して「営業していない」と虚偽の報告を行っていました。しかし実際には宿泊予約サイトに物件を掲載し続け、外国人観光客を受け入れていた実態が確認されています。
読売新聞の記事でも、この事案が「行政の是正命令に従わない悪質なケース」として指摘されています。
1-3. なぜ「強制捜査」まで発展したのか
民泊の違法営業に対して警察が強制捜査に踏み切るのは極めて異例です。通常は行政指導や改善命令で対処されるケースがほとんどですが、本件が強制捜査に至った背景には以下の要因があります:
- 長期にわたる近隣トラブル: 約2年間にわたり騒音やゴミ問題で近隣住民から苦情が継続
- 行政命令の完全無視: 再三の指導・命令に一切従わない悪質性
- 虚偽報告による行政妨害: 区への虚偽報告により、行政の監督機能を阻害
- 社会的影響の大きさ: 住環境の著しい悪化と地域の治安不安
荒川区の厳格な条例違反に加え、行政命令を無視し続けたことで刑事事件として立件される状況に至りました。これは他の違法民泊オーナーに対する強い警告メッセージとなっています。
2. 荒川区の民泊規制が「日本一厳しい」理由
2-1. 荒川区独自の「上乗せ条例」とは
荒川区は住宅宿泊事業法に基づく「上乗せ条例」により、都内23区で最も厳しい営業制限を課しています。
荒川区の営業可能期間(荒川区公式サイト):
- 土曜正午から月曜正午まで
- 祝日前日の正午から翌日の正午まで
- 年末年始(12月29日正午~1月3日正午)
この制限により、年間営業可能日数は約100日程度となります。国の住宅宿泊事業法では年間180日まで営業可能ですが、荒川区では実質的にその半分強しか営業できません。
2-2. 他区との比較:なぜここまで厳しいのか
以下の表で荒川区と他の主要区の規制を比較します:
| 自治体 | 営業制限 | 年間営業可能日数 | 規制の厳しさ |
|---|---|---|---|
| 荒川区 | 土日・祝日のみ | 約100日 | ★★★★★ |
| 墨田区 | 日曜正午~金曜正午禁止(2026年4月~) | 約150日 | ★★★★☆ |
| 大田区 | 平日のみ(特区民泊エリアのみ) | 240日以上 | ★★☆☆☆ |
| 新宿区 | 住居専用地域は月~金禁止 | 約120~180日 | ★★★☆☆ |
| 世田谷区 | 制限なし | 180日 | ★☆☆☆☆ |
荒川区がここまで厳しい規制を設けた背景には、区民の生活環境保護を最優先する姿勢があります。区内には住宅密集地域が多く、民泊による騒音・ゴミ問題・治安悪化のリスクが特に高いと判断されているためです。
2-3. 営業可能日数わずか100日の収益性リスク
荒川区の規制下での民泊運営は、収益性の観点から極めて厳しいと言わざるを得ません。
簡易収益シミュレーション:
- 年間営業可能日数: 約100日
- 平均稼働率: 70%
- 実稼働日数: 70日
- 1日あたり売上: 15,000円
- 年間売上: 約105万円
一方で以下の固定費が発生します:
- 物件管理費・光熱費: 月3万円 × 12ヶ月 = 36万円
- 清掃代行費: 5,000円 × 70回 = 35万円
- 運営代行費・システム利用料: 月2万円 × 12ヶ月 = 24万円
- 年間経費: 約95万円
- 実質利益: わずか10万円
この試算からも、荒川区での民泊運営は利益を出すことが極めて困難であることが分かります。さらに違法営業のリスクを考慮すると、継続運営の合理性は見出しにくいのが現実です。
3. 摘発リスク自己診断チェックリスト【今すぐ確認】
3-1. あなたの民泊は大丈夫?10項目チェック
以下のチェックリストで、あなたの民泊が摘発リスクに晒されていないか確認してください。1つでも該当する項目があれば、早急な対応が必要です。
□ 平日に営業している(荒川区条例で禁止されている曜日・時間帯に営業)
□ 区からの行政指導を受けたことがある
□ 近隣住民からの苦情を受けたことがある(騒音、ゴミ、深夜の出入り等)
□ 業務改善命令を受けたが完全に対応していない
□ 届出内容と実際の運営実態が異なる(管理者不在、連絡先不通等)
□ 消防設備・避難設備が不十分
□ 宿泊者名簿を適切に管理していない
□ 外国人宿泊者への案内が不十分(多言語対応、ゴミ出しルール等)
□ 管理者による定期巡回を実施していない
□ 届出をせずに営業している(完全な無届営業)
判定結果:
- 5個以上該当: 極めて高いリスク。摘発・告発の可能性が現実的です。今すぐ専門家への相談が必要です。
- 3~4個該当: 高リスク。行政指導・改善命令の対象となる可能性が高い状態です。
- 1~2個該当: 中リスク。早期の改善が必要です。
- 0個: 現時点では適法運営の可能性が高いですが、継続的な法令遵守の確認が必要です。
3-2. 行政指導から摘発までの「4段階プロセス」
荒川区における違法民泊への対応は、以下の段階を経て進行します:
第1段階:近隣からの苦情・通報
- 住民から区への苦情申し立て(騒音、ゴミ、不審者等)
- 区の生活衛生課による事実確認開始
第2段階:行政指導(口頭・文書)
- 区職員による現地調査・聞き取り
- 改善指導の実施(通常複数回)
- 改善期限の設定
第3段階:業務改善命令(公的記録)
- 法的拘束力のある改善命令の発出
- 命令内容の公表(区のウェブサイト等)
- 命令違反時の罰則予告
第4段階:刑事告発・強制捜査
- 警察への告発
- 家宅捜索(証拠収集)
- 立件・書類送検
今回の荒川区摘発事案は、第4段階まで進行した全国初のケースです。これは「行政が見過ごさない」という明確なメッセージであり、今後同様の厳格対応が全国で増加する可能性が高いと考えられます。
3-3. 「改善すれば大丈夫」は本当か?
多くのオーナーは「指導を受けても改善すれば問題ない」と考えがちですが、一度行政指導を受けた時点で、あなたの民泊は監視対象リストに入っていると認識すべきです。
改善後も残るリスク:
- 継続的な監視対象: 定期的な立入検査の対象となる可能性
- 近隣住民の不信感: 一度関係が悪化すると修復は極めて困難
- 再発時の厳格対応: 2度目の違反には即座に厳しい処分
- 営業継続の心理的負担: 常に摘発リスクを抱えながらの運営
現実的には、荒川区で一度でも行政指導を受けた場合、営業継続は極めて困難と言えます。改善コストと継続リスク、そして年間100日という制約を考慮すると、早期の撤退・売却判断が資産を守る最善策となるケースが多いのです。
4. 違法営業のペナルティと実際のリスク
4-1. 法的ペナルティ:罰金・懲役・公表
住宅宿泊事業法違反および荒川区条例違反には、以下の厳格な罰則が規定されています:
住宅宿泊事業法違反:
- 無届営業: 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金(法第76条)
- 業務改善命令違反: 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金(法第77条)
- 報告義務違反・虚偽報告: 30万円以下の罰金(法第79条)
荒川区条例違反:
- 営業日時制限違反: 5万円以下の過料
- 改善命令違反: 行政処分(届出取消)および刑事告発
さらに、違反事業者の氏名・住所・違反内容が区のウェブサイトで公表されます。これは社会的信用の失墜を意味し、今後の事業活動全般に深刻な影響を及ぼします。
4-2. 経済的損失:物件価値下落のリスク
違法民泊として摘発された物件は、不動産価値が大幅に下落するリスクがあります:
- 事故物件扱い: 違法営業・摘発歴は重要事項説明の対象となり、告知義務が発生
- 金融機関の評価低下: ローン審査や借り換えに悪影響
- 売却困難: 購入希望者が見つかりにくくなる
- 価格下落: 相場より20~30%程度安くしないと売れない可能性
一方で、摘発前の早期売却であれば、民泊物件として正常な市場価格での売却が可能です。荒川区での民泊買取・売却相談はこちらから、無料で査定を受けることができます。
4-3. 社会的リスク:信用失墜と近隣関係の破綻
違法民泊運営によるダメージは、法的・経済的側面だけではありません:
社会的信用の喪失:
- 実名報道される可能性(全国ニュースでの報道事例あり)
- インターネット上に半永久的に記録が残る
- 家族・親族への影響
近隣関係の完全破綻:
- 地域コミュニティからの排除
- 他の不動産運営への悪影響
- 今後の居住や事業展開の困難化
今回の荒川区摘発事案も、テレビ・新聞・ネットメディアで大々的に報道されました。オーナーの実名や施設の詳細な場所まで公開されており、社会的信用の回復は事実上不可能な状態になっています。
5. 荒川区の民泊を安全に撤退・売却する3つの方法
5-1. 方法①廃業届を出して通常の不動産として売却
最もシンプルな撤退方法は、民泊事業を廃業して通常の不動産物件として売却することです。
手順:
- 荒川区に廃業届を提出(事業廃止届)
- 予約サイトから物件削除
- 民泊設備を撤去(必要に応じて)
- 通常の不動産として売却活動
メリット:
- クリーンな状態で売却できる
- 一般の不動産市場で売却可能
- 民泊規制の影響を受けない
デメリット:
- 売却まで時間がかかる(3~6ヶ月程度)
- 民泊用に改装した物件は一般需要が低い可能性
- 売却期間中も固定費が発生
こんな人におすすめ:
- 時間的余裕がある
- 行政指導を受けていない
- 一般向け物件としての価値が高い
5-2. 方法②民泊買取専門業者に事業ごと売却
民泊事業を運営している状態のまま、事業ごと買い取ってもらう方法です。
手順:
- 民泊買取専門業者に相談
- 物件・事業の査定
- 買取価格の提示
- 契約・引き渡し(最短1週間程度)
メリット:
- 最短1週間で現金化可能
- 廃業手続き不要(業者が引き継ぐ)
- 法的リスクを即座に回避できる
- 売却活動の手間がかからない
デメリット:
- 通常の不動産売却より価格は若干低め
- 買取業者の選定が重要
こんな人におすすめ:
- 行政指導を受けている
- 早急にリスクから逃れたい
- 売却活動の時間が取れない
- 確実に現金化したい
荒川区の民泊買取実績が豊富な専門業者はこちら: StayExit民泊買取サービスでは、行政指導を受けた物件でも相談可能です。無料査定・秘密厳守で対応しています。
5-3. 方法③旅館業許可への切り替え(現実的か検証)
「民泊ではなく旅館業許可を取れば平日も営業できる」と考える方もいますが、荒川区では現実的には極めて困難です。
旅館業許可取得の主な要件:
- フロント設置義務
- 客室面積基準(1室あたり7㎡以上等)
- 換気・採光・防音基準
- 消防設備の大幅な強化
荒川区での旅館業許可の現実:
- 住宅地での許可取得はほぼ不可能
- 建物の大規模改修が必要(数百万円規模)
- 近隣住民の同意が事実上必要
- 投資回収の見込みが立たない
結論: 既存の民泊物件を旅館業許可に切り替えることは、コスト面・法規制面から現実的ではありません。一部の大規模資本による新規参入を除き、個人オーナーにとっては実質的に選択肢とならないのが実情です。
6. まとめ:荒川区民泊オーナーが今すぐ取るべき行動
6-1. 現状把握と早期決断の重要性
2025年11月の荒川区民泊摘発事件は、「違法民泊は見逃されない」という明確なシグナルです。警察による強制捜査という前例ができたことで、今後も同様の厳格対応が継続されることは確実です。
今すぐ実施すべきこと:
- 上記のチェックリストで自己診断
- 行政指導歴の確認(区からの文書を再確認)
- 近隣トラブルの有無を客観的に評価
- 収益性の再計算(年間100日制限での実質利益)
- 撤退・継続の判断(30日以内に結論を出す)
判断基準:
- 行政指導を1回でも受けている → 即座に撤退を検討
- 近隣トラブルが継続している → 撤退推奨
- 年間収益が50万円未満 → 経済合理性なし
- 平日営業してしまった経験がある → 高リスク状態
6-2. 撤退を決断した場合の最適な手順
撤退を決断した場合、スピードと確実性が最重要です。以下の手順で進めることを推奨します:
ステップ1(即日~3日以内):
民泊買取専門業者への相談(StayExit無料相談はこちら)
- 物件状況の説明
- 簡易査定の依頼
ステップ2(3~7日以内):
- 詳細査定の実施
- 買取条件の提示
- 契約内容の確認
ステップ3(7~14日以内):
- 売買契約の締結
- 必要書類の準備
- 引き渡し条件の調整
ステップ4(14~30日以内):
- 物件引き渡し
- 代金決済
- 荒川区への廃業届提出(業者代行可能)
最短で1週間、通常でも1ヶ月以内に全てのプロセスを完了できます。これにより、摘発リスク・近隣トラブル・継続的な固定費負担から完全に解放されます。
6-3. 無料相談・査定の活用
現在の状況に不安を感じている荒川区の民泊オーナーの方は、まず専門家への相談から始めることをお勧めします。
- 無料査定・無料相談(査定費用一切なし)
- 秘密厳守(相談内容の外部漏洩なし)
- 行政指導歴のある物件も対応可能
- 最短1週間での現金化実績
- 荒川区での買取実績多数
「違法営業をしてしまった」「行政指導を受けている」といった状況でも、まずは相談してみてください。状況に応じた最適な解決策を、法的観点・経済的観点の両面から提案いたします。
今すぐ行動することが、あなたの資産と信用を守る最善の方法です。
【免責事項】
本記事は2025年12月16日時点の情報に基づき作成されています。法令・条例は改正される可能性があるため、実際の判断に際しては荒川区役所(生活衛生課)、弁護士、不動産専門家等への確認をお勧めします。本記事の情報に基づく判断・行動の結果について、当社は一切の責任を負いかねます。
最終更新日: 2025年12月16日