湯沢リゾートマンションで民泊は可能？10万円物件が200万円になった成功事例と撤退戦略 -

「湯沢のリゾートマンションが10万円で買える」――この衝撃的な情報を目にして、民泊投資を検討する方が増えています。確かに、エンゼルリゾート湯沢では民泊解禁後に10万円の物件が210万円へと約20倍に跳ね上がった成功事例が存在します。しかし、湯沢町には約58棟・1万4,000戸のリゾートマンションがある中で、民泊が可能なのはわずか2棟のみという厳しい現実があります。残り56棟は管理規約で民泊禁止であり、「10万円で買ったものの民泊できず、売却もできず、管理費だけを払い続ける」という負動産化のリスクが潜んでいます。本記事では、湯沢リゾートマンションにおける民泊の実態、エンゼルリゾート湯沢の成功事例、収益性シミュレーション、失敗パターン、そして撤退・売却戦略まで、2025年最新情報をもとに徹底解説します。

▼この記事でわかること

湯沢で民泊可能なのは全58棟中わずか2棟(エンゼルリゾート湯沢、ライオンズマンション越後湯沢)のみ
エンゼルリゾート湯沢の10万円→210万円の驚異的な価格上昇の背景
管理会社委託で実質利回り2.7%、自主運営で16.8%の収益シミュレーション
管理費・修繕積立金の値上げと「負動産」化のリスク
稼働率50%以下で赤字転落する厳しい採算ライン
売却困難時の民泊専門買取サービスの活用法

1. 湯沢リゾートマンションで民泊ができるのは「わずか2棟」だけ

1-1. 湯沢町のリゾートマンション全体像

新潟県湯沢町は、バブル期(1980年代後半~1990年代前半)に大量のリゾートマンションが建設された日本最大のリゾートマンション集積地です。

【湯沢町のリゾートマンション基本データ】

総棟数:約58棟
総戸数:約1万4,000戸
建築年:1980年代後半~1990年代(築30年以上がほとんど)
主要立地:越後湯沢駅周辺、岩原スキー場周辺、GALA湯沢スキー場周辺
当時の販売価格:1,000万円~3,000万円(バブル期)
現在の取引価格:10万円~300万円(バブル崩壊後に価格暴落)

バブル崩壊後、これらのリゾートマンションの多くは**「10万円でも売れない負動産」**と揶揄されてきました。所有者は固定資産税・管理費・修繕積立金を払い続けるだけの「お荷物物件」として、売却も困難な状況が続いていました。

参考:47NEWS「東京都湯沢町」と揶揄されるバブルの遺産(2024年4月)

1-2. 民泊可能なのはわずか2棟のみという厳しい現実

2018年6月の**住宅宿泊事業法(民泊新法)**施行により、全国で民泊が解禁されました。湯沢町でも「リゾートマンションを民泊で収益化できる」という期待が高まりましたが、実際に民泊運営が可能なのは全58棟中わずか2棟のみという厳しい現実があります。

【民泊可能な2棟】

① エンゼルリゾート湯沢

立地:新潟県南魚沼郡湯沢町大字土樽(岩原スキー場まで徒歩約2分)
総戸数:約130戸
設備:1階ファミリーマート、温泉大浴場、駐車場(有料)
民泊運営状況:約50戸が民泊運営中(2025年時点)
物件価格:200万円前後(1K・28㎡、2025年相場)
管理規約:民泊運営を公式に承認

② ライオンズマンション越後湯沢

立地:越後湯沢駅周辺
民泊運営状況:詳細情報は限定的(物件により民泊可否が異なる可能性)
物件価格:物件により異なる

【残り56棟はすべて民泊禁止】 湯沢町の残り56棟・約1万3,800戸のリゾートマンションは、管理規約で民泊が明確に禁止されています。

参考:健美家「湯沢リゾマン、民泊可能は2棟のみ」(2023年1月)、住宅新報「エンゼルリゾート湯沢の民泊成功事例」(2020年1月)

1-3. なぜ他の物件では民泊ができないのか？

【理由①:管理規約で民泊禁止】

2017年8月の民泊新法施行前後、多くのマンション管理組合が**「民泊禁止」の管理規約改定**を実施しました。

改定の背景:

所有者間の対立:自己利用派(静かな環境を求める)vs 民泊運営派(収益化を求める)
違法民泊によるトラブルの先例:深夜の騒音、ゴミ出しルール違反、共用部の占拠
既存の宿泊業者からの圧力:湯沢町内の旅館・ホテル業者が「民泊はビジネスを圧迫する」と反発

【理由②:規約変更の困難さ】

一度「民泊禁止」に改定された管理規約を「民泊可」に戻すのは、以下の理由で極めて困難です:

総会で過半数または3/4以上の賛成が必要:所有者の多くが反対
所有者の連絡先不明:バブル期に購入した所有者が亡くなったり、相続放棄で所有者不明に
管理組合の機能不全:理事のなり手不足、総会が開催できない
修繕積立金不足:民泊対応(消防設備強化等)の費用を捻出できない

【理由③:湯沢町長の民泊制限要望(2017年)】

2017年、湯沢町長は国に対して**「民泊の制限を要望」**しました。

町長の主張:

「宿泊施設がこれ以上供給されると、町の経営基盤は崩壊する」
既存の旅館・ホテル業者への影響を懸念
リゾートマンションの民泊化で宿泊税収が減少するリスク

結果:

湯沢町独自の上乗せ条例(営業日数制限等)は制定されず
ただし、管理組合レベルでの民泊禁止は容認
民泊可能な物件が極端に限定される結果に

参考:HOTELIER.jp「湯沢町長の民泊制限要望」(2017年10月)

2. エンゼルリゾート湯沢の民泊成功事例｜10万円が210万円に

2-1. 民泊解禁前後の驚異的な価格変動

エンゼルリゾート湯沢は、湯沢町で唯一の民泊解禁による成功事例として注目されています。

【価格変動の推移】

時期	物件価格(1K・28㎡)	価格変動	備考
民泊解禁前(2017年頃)	10万円	–	「負動産」として見向きもされず
民泊解禁直後(2018年)	50万円	5倍	民泊期待で投資家が注目
民泊実績が出始めた(2020年)	190~210万円	約20倍	稼働率データが公開され価格高騰
現在(2025年)	200万円前後	安定推移	需給が均衡し価格安定

【価格上昇の4つの要因】

要因①:管理組合が民泊を公式承認

2018年、エンゼルリゾート湯沢の管理組合が管理規約を改定し民泊を承認
法的安定性が担保され、投資家が安心して購入できる環境に

要因②:民泊収益が実証された

2019年、実際に民泊運営した所有者の収益データが公開
「年間稼働率76%(137日/180日)、実質利回り2.7%」という具体的な数字
「民泊で収益が出る」ことが実証され、投資価値が向上

要因③:Airbnb等のプラットフォームで集客可能

岩原スキー場まで徒歩2分という好立地
訪日外国人スキーヤーからの需要が高い
Airbnbでの高評価レビューが集客を後押し

要因④:管理会社の完全委託システム

オーナーは「物件を所有しているだけ」で収益
清掃・集客・トラブル対応をすべて管理会社が代行
遠方の投資家でも運営可能

参考:住宅新報「エンゼルリゾート湯沢、10万円→210万円の衝撃」(2020年1月)、健美家「湯沢リゾマン民泊の実態」(2023年1月)

2-2. 民泊運営の収益構造とシミュレーション

エンゼルリゾート湯沢の民泊運営は、管理会社への完全委託が基本です。

【収益分配の仕組み】

売上の30%:オーナー収益
売上の70%:管理会社取り分(清掃費、リネン代、運営管理費、集客費、プラットフォーム手数料等)

【年間収益シミュレーション(1K・28㎡)】

前提条件:

物件価格:200万円
宿泊単価:8,000円/泊(冬季12,000円、夏季5,000円の平均)
年間営業日数:180日(民泊新法の上限)
稼働率:65%(年間117日稼働)
オーナー収益率:売上の30%
固定費:
- 管理費:15,500円/月×12ヶ月=18.6万円/年
- 修繕積立金:3,000円/月×12ヶ月=3.6万円/年
- 固定資産税:3.3万円/年
- 火災保険:0.5万円/年
- 固定費合計:26.0万円/年

【収益計算】

年間売上:8,000円×117日=93.6万円
オーナー収益(売上の30%):93.6万円×30%=28.1万円
年間固定費:26.0万円
年間純利益:28.1万円-26.0万円=2.1万円
実質利回り:2.1万円÷200万円=1.1%

【重要な補足】

上記は2025年の実態に即したシミュレーションです
住宅新報(2020年)では「実質利回り2.7%」と報告されていますが、これは以下の理由で当時より低下しています:
- 管理費の値上げ(2020年:月13,000円→2025年:月15,500円)
- 修繕積立金の値上げ
- 固定資産税の増額(民泊収益が見込めることで評価額上昇)
- 宿泊単価の下落(競合増加、インバウンド減少)

【結論】 エンゼルリゾート湯沢の民泊は、実質利回り1~3%程度と極めて低水準です。管理会社への委託手数料70%が収益を大きく圧迫しています。

参考:住宅新報(2020年1月)、健美家(2019年12月)

2-3. 稼働率137日/180日のデータと季節変動

【エンゼルリゾート湯沢の稼働率実績(2019年)】

年間営業日数:180日(民泊新法の上限)
実際の稼働日数:137日
稼働率:76%(137日÷180日)

【季節別の稼働率】

季節	稼働率	特徴
冬(12~3月)	85~90%	スキーシーズン、訪日外国人・国内客で満室
春(4~5月)	30~40%	オフシーズン、ほとんど稼働せず
夏(6~8月)	50~60%	避暑地需要、ファミリー層が中心
秋(9~11月)	30~40%	オフシーズン、紅葉シーズンのみ需要

【重要な洞察】

エンゼルリゾート湯沢の民泊は、冬のスキーシーズンに収益が集中
春・秋の稼働率30~40%では、固定費を賄えず赤字になる月も
年間平均稼働率65~76%を維持するには、冬季の高稼働が絶対条件

2-4. 成功の鍵は「管理会社への完全委託」

エンゼルリゾート湯沢の民泊成功事例では、管理会社への完全委託が重要な役割を果たしています。

【管理会社が代行する業務】

Airbnb・Booking.com等への登録・集客
予約受付・ゲスト対応(多言語対応)
チェックイン・チェックアウト対応(鍵の受け渡し)
清掃・リネン交換(1回あたり3,000~5,000円)
トラブル対応(騒音・設備故障・ゲストクレーム)
24時間緊急対応体制
収益管理・税務書類作成

【オーナーの負担】

ほぼゼロ(物件を所有しているだけで収益が入る)
年1回の確定申告のみ

【デメリット:手数料70%が高額】

管理会社への委託手数料が売上の70%
実質利回りが1~3%と極めて低水準
自主運営すれば利回りは大幅向上するが、労力が膨大

3. 湯沢リゾートマンション民泊の失敗パターン

3-1. 失敗パターン①:管理規約で民泊禁止の物件を購入

【典型的な失敗事例】

「湯沢のリゾートマンションが10万円で買える!」という情報に飛びつく
購入前に管理規約を確認せず、安さだけで購入を決断
購入後に管理規約を読んだら**「民泊禁止」と明記**されていた
自己利用もせず、売却もできず、管理費だけを払い続ける負動産に

【実際のケース(2024年報道)】

購入価格:10万円(1K・30㎡)
年間固定費:管理費18万円+固定資産税3万円=21万円/年
民泊不可、賃貸も困難(需要ゼロ)
売却希望価格:5万円でも買い手なし
10年間で固定費210万円を払い続け、手放せない状態

【対策】 ✅ 購入前に必ず管理規約の写しを入手し、「民泊禁止」条項の有無を確認 ✅ 不動産会社に「民泊可能か?」を明確に質問し、書面で回答を得る ✅ エンゼルリゾート湯沢またはライオンズマンション越後湯沢以外は原則購入しない

参考:ダイヤモンドオンライン「湯沢リゾマン、負動産の実態」(2025年7月)

3-2. 失敗パターン②:稼働率が想定を大きく下回る

【典型的な失敗事例】

「年間稼働率76%」というエンゼルリゾート湯沢の実績データを見て購入
しかし、実際の稼働率は**年間平均40~50%**にとどまる
原因:冬季以外の集客ができず、春・秋は稼働率20~30%
年間純利益が**マイナス(赤字)**に転落

【稼働率による収益変動シミュレーション】

稼働率	稼働日数	年間売上	オーナー収益	固定費	純利益	実質利回り
76%	137日	109.6万円	32.9万円	26.0万円	+6.9万円	+3.5%
65%	117日	93.6万円	28.1万円	26.0万円	+2.1万円	+1.1%
50%	90日	72.0万円	21.6万円	26.0万円	-4.4万円	-2.2%
40%	72日	57.6万円	17.3万円	26.0万円	-8.7万円	-4.4%

【結論】

稼働率65%を下回ると赤字リスクが急増
稼働率50%以下では確実に赤字
冬季の高稼働が維持できないと、湯沢民泊は成立しない

【対策】 ✅ 岩原スキー場・GALA湯沢スキー場から徒歩5分以内の物件を選ぶ ✅ 冬季(12~3月)の稼働率85%以上を最優先目標にする ✅ 夏季は無理に稼働させず、メンテナンス期間と割り切る

3-3. 失敗パターン③:管理費・修繕積立金の値上げ

【典型的な失敗事例】

購入時:管理費15,000円/月、修繕積立金3,000円/月
5年後:管理費20,000円/月、修繕積立金5,000円/月へ値上げ
さらに大規模修繕(外壁塗装、給排水管交換)で一時金50万円を請求
民泊収益が月2~3万円の場合、管理費の値上げだけで赤字転落

【管理費・修繕積立金値上げの背景】

築30年以上の老朽化:給排水管、エレベーター、外壁の劣化が進行
修繕積立金不足:バブル期の安易な設定で積立金が枯渇
管理組合の機能不全:理事のなり手不足、所有者不明で総会が開けない
エレベーター・消防設備の法定点検費用増:法改正で点検項目が増加

【実際の値上げ事例(湯沢町の別のリゾマン)】

2015年:管理費12,000円/月
2020年:管理費18,000円/月(1.5倍)
2025年:管理費23,000円/月(約2倍)
10年間で管理費が2倍に値上がり

【対策】 ✅ 購入前に管理組合の財務状況(修繕積立金の残高)を確認 ✅ 築30年以上の物件は、今後の大規模修繕計画を入手 ✅ 管理費・修繕積立金が月2万円を超える物件は投資不適格と判断

参考:楽待「湯沢リゾマン、管理費高騰の実態」(2025年9月)

3-4. 失敗パターン④:売却できない「負動産」化

【典型的な失敗事例】

民泊不可の物件を10万円で購入
民泊で収益化できず、自己利用もせず
売却しようにも買い手が全くつかない
不動産会社に「うちでは扱えません」と断られる
結果:毎年20万円以上の固定費を払い続ける「負動産」に

【売却困難な理由】

民泊不可の物件は投資価値ゼロ:収益が見込めないため投資家が購入しない
自己利用需要もゼロ:湯沢に年数回しか行かない所有者がほとんど
築30年以上の老朽化:設備が古く、リフォーム費用が高額
管理組合の機能不全:大規模修繕ができず、資産価値が下がり続ける
修繕積立金不足:購入後に一時金請求のリスク

【実際のケース】

売却希望価格:10万円→5万円→1万円でも買い手なし
最終的に「無償譲渡」を希望するも、引き取り手なし
相続放棄も検討したが、相続財産管理人の費用(50万円~)が必要

【対策】 ✅ 民泊不可の物件は絶対に購入しない ✅ エンゼルリゾート湯沢またはライオンズマンション越後湯沢のみ検討 ✅ 購入前に「3年運営して赤字なら即売却」という出口戦略を決めておく

4. 湯沢町の民泊規制と条例

4-1. 湯沢町の民泊規制の特徴

湯沢町では、住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく民泊運営が可能です。

【湯沢町の民泊規制の基本】

年間営業日数:180日以内(民泊新法の全国共通ルール)
上乗せ条例:なし(曜日制限や地域制限なし)
届出先:新潟県(湯沢町ではなく県への届出)
家主不在型の場合:住宅宿泊管理業者への委託が必須(民泊新法の全国共通ルール)

【重要ポイント】 湯沢町は、東京23区のような**「平日営業禁止」「週末のみ営業」といった厳しい上乗せ条例がない**ため、民泊新法の範囲内であれば自由に運営できます。

参考:観光庁「住宅宿泊事業法ポータルサイト」

4-2. 湯沢町独自の規制がない理由

2017年、湯沢町長は国に対して「民泊の制限を要望」しましたが、独自の上乗せ条例は制定されませんでした。

【条例制定されなかった理由】

新潟県が条例制定を見送った:県レベルでの上乗せ条例も検討されたが実施されず
管理組合レベルでの民泊禁止で十分:56棟が管理規約で民泊禁止にしたため、条例で規制する必要性が低下
リゾート地としての集客メリット:民泊を全面禁止すると、若年層・外国人観光客を取り逃がすリスク

【現状】

湯沢町は、民泊新法の範囲内であれば営業日数・地域の制限なし
ただし、実質的には管理組合が民泊可否を決定

参考:zakzak「湯沢町の民泊対応」(2019年6月)

4-3. 届出手続きの流れ

【湯沢町で民泊を始める届出フロー】

ステップ	内容	所要期間
①管理規約の確認	購入予定物件の管理規約で民泊可否を確認	1日
②消防法令適合通知書の取得	湯沢町消防署で消防設備の検査を受ける	1~2週間
③届出書類の準備	登記簿、図面、誓約書等を用意	1週間
④オンライン届出	民泊制度運営システムで新潟県へ届出	1日
⑤届出受理	届出番号が通知される	即日~3日
⑥営業開始	標識を掲示して営業スタート	即日

【届出先】

新潟県(湯沢町ではない)
オンライン届出:民泊制度運営システム

【家主不在型の場合】

住宅宿泊管理業者(国土交通大臣登録)への委託が必須
エンゼルリゾート湯沢の場合、管理会社が一括で手続き代行

5. 湯沢リゾートマンション民泊の収益性シミュレーション

5-1. パターン①:エンゼルリゾート湯沢(管理会社委託)

【前提条件】

物件価格:200万円(1K・28㎡)
年間純利益:2.1万円(前述のシミュレーション)
実質利回り:1.1%

【評価】

❌ 実質利回り1.1%は極めて低水準
銀行普通預金(年0.02%)よりはマシだが、投資としては魅力なし
固定費の値上げで即座に赤字転落のリスク

5-2. パターン②:自主運営(管理会社を使わない場合)

【前提条件】

物件価格:200万円
宿泊単価:8,000円/泊
稼働率:65%(117日)
管理会社手数料なし(オーナーがすべて自分で運営)
清掃費:1回3,000円×117回=35.1万円/年(外注)

【収益計算】

年間売上:8,000円×117日=93.6万円
年間運営コスト:清掃費35.1万円
年間固定費:26.0万円
年間純利益:93.6万円-35.1万円-26.0万円=32.5万円
実質利回り:32.5万円÷200万円=16.3%

【評価】

✅ 実質利回り16.3%は高水準
管理会社手数料70%が不要になるため、利回りが大幅向上

【デメリット】

❌ 清掃・集客・トラブル対応をすべて自分で行う
湯沢町まで片道2~3時間(東京から)の移動が必要
チェックイン・チェックアウトのたびに現地訪問
深夜トラブル(鍵紛失、設備故障)に24時間対応
Airbnb・Booking.comの運営ノウハウが必要

【結論】 自主運営は利回りは高いが、労力が膨大で現実的ではない。管理会社委託が基本。

5-3. パターン③:稼働率が低下した場合(40%)

【前提条件】

物件価格:200万円
稼働率:40%(72日)※冬季の集客失敗、春・秋はほぼゼロ

【収益計算】

年間売上:8,000円×72日=57.6万円
オーナー収益(売上の30%):57.6万円×30%=17.3万円
年間固定費:26.0万円
年間純利益:17.3万円-26.0万円=-8.7万円(赤字)
実質利回り:-4.4%

【評価】

❌ 稼働率40%では年間8.7万円の赤字
稼働率50%を下回ると確実に赤字転落
冬季の高稼働が維持できないと投資失敗

5-4. 収益性比較表

パターン	物件価格	稼働率	年間純利益	実質利回り	評価
管理会社委託(稼働率65%)	200万円	65%	+2.1万円	+1.1%	△低水準
自主運営(稼働率65%)	200万円	65%	+32.5万円	+16.3%	○高水準だが労力大
管理会社委託(稼働率76%)	200万円	76%	+6.9万円	+3.5%	△やや改善
管理会社委託(稼働率40%)	200万円	40%	-8.7万円	-4.4%	✕赤字
通常賃貸(参考)	200万円	–	+8万円	+4.0%	○安定

【結論】

管理会社委託の場合、実質利回り1~3%と極めて低水準
自主運営は利回り16%だが、労力が膨大で非現実的
通常賃貸(実質利回り4%)の方が湯沢民泊より収益性が高い

6. 湯沢リゾートマンション民泊を成功させる5つのポイント

6-1. ポイント①:民泊可能な物件を選ぶ

【絶対条件】

✅ エンゼルリゾート湯沢 または ライオンズマンション越後湯沢 のみ購入
❌ 他の56棟は管理規約で民泊禁止のため絶対に購入しない

【購入前の確認事項】

管理規約の写しを入手し、「民泊禁止」条項の有無を確認
不動産会社に「民泊可能か?」を書面で回答してもらう
管理組合の理事に直接電話して民泊の可否を確認

6-2. ポイント②:冬のスキーシーズンに集中運営

【稼働率を最大化する戦略】

12月~3月の冬季4ヶ月で年間収益の70%を稼ぐ
冬季の稼働率85%以上を最優先目標
春・秋(4_5月、911月)は無理に集客せず、メンテナンス期間と割り切る
夏季(6~8月)は避暑地需要を狙うが、期待しすぎない

【冬季の集客施策】

Airbnb・Booking.comで「岩原スキー場徒歩2分」を強調
訪日外国人スキーヤー向けに英語・中国語の物件説明を充実
早期予約割引(2ヶ月前予約で10%オフ等)

6-3. ポイント③:管理会社を慎重に選ぶ

【管理会社選びのチェックリスト】

✅ 湯沢エリアでの民泊運営実績が豊富(10件以上)
✅ 24時間対応体制(深夜トラブルにも即対応)
✅ 手数料率が明確(売上の70%が相場、80%以上は高すぎ)
✅ Airbnb・Booking.comでの高評価実績(★4.5以上)
✅ 清掃品質が高い(ゲストレビューで確認)

【管理会社との契約時の注意点】

最低契約期間(1年間等)を確認
途中解約時の違約金の有無
稼働率が目標に達しなかった場合の対応

6-4. ポイント④:購入価格を抑える

【物件価格と収益性の関係】

購入価格	実質利回り(稼働率65%)	評価
150万円	+1.4%	◎ギリギリ黒字
200万円	+1.1%	△低水準
250万円	+0.8%	△ほぼゼロ
300万円	+0.7%	✕投資不適格

【結論】

購入価格200万円以下:収益性が見込める
200~250万円:ギリギリのライン
250万円以上:利回りが低すぎて投資として不適格

6-5. ポイント⑤:出口戦略を事前に決めておく

【撤退判断の目安】

✅ 稼働率が50%を下回る状態が3ヶ月以上継続
✅ 管理費・修繕積立金が月2.5万円を超える値上げ
✅ 3年運営して累計収支が赤字
✅ 管理組合が機能不全(大規模修繕ができない)

【撤退のタイミング】

「もう少し頑張れば黒字になるかも」という希望的観測は禁物
赤字が3ヶ月連続で続いたら、即座に売却を検討
損失が拡大する前に損切りする勇気が重要

7. 湯沢リゾートマンション民泊からの撤退・売却戦略

7-1. 撤退を検討すべきケース

以下のいずれかに該当する場合、民泊運営からの撤退を検討すべきです。

【撤退判断のチェックリスト】

✅ 稼働率が年間平均50%を下回る
✅ 年間収支が3年連続で赤字
✅ 管理費が月2.5万円を超える(年間固定費30万円以上)
✅ 修繕積立金不足で一時金50万円以上を請求された
✅ 管理組合が機能不全で大規模修繕ができない
✅ 冬季の稼働率が70%を下回る(スキー需要が取れない)

7-2. 一般的な不動産売却の課題

【湯沢リゾートマンションの売却課題】

課題①:買い手がつきにくい

民泊可能な物件(エンゼルリゾート湯沢等)は200万円前後で売却可能
民泊不可の物件は10万円でも買い手がつかない

課題②:売却価格が低い

購入時より高値で売れることはほぼない
管理費・修繕積立金の値上げで資産価値が下落

課題③:売却までに時間がかかる

一般の不動産仲介:平均6ヶ月~1年
その間も固定費(月2万円以上)が発生

課題④:原状回復費用

民泊仕様から通常の賃貸・売買仕様へ戻すのに30~50万円

7-3. 民泊専門の買取サービスを利用するメリット

湯沢リゾートマンションの民泊運営に行き詰まった場合、民泊物件専門の買取サービスが最も迅速な解決策です。

【民泊専門買取サービスのメリット】

✅ 原状回復不要で売却可能

民泊仕様のまま買取(家具・家電付き)
原状回復費用30~50万円の節約

✅ 最短即日査定、7日で現金化

売却期間中の固定費負担(月2万円×6ヶ月=12万円)がゼロ
急いで資金化したい場合に最適

✅ 売却手続きを代行、手間なし

民泊廃止の届出、近隣への説明等を買取業者が代行
オーナーの手間・ストレスゼロ

✅ 撤退後のトラブルリスクゼロ

売却後の管理費・修繕積立金の支払い義務から解放
管理組合との関係を完全に断ち切れる

❌ デメリット

買取価格は市場相場の**60~80%**程度
通常の不動産仲介より売却価格が低くなる

【こんな方におすすめ】

稼働率が低下し、年間収支が赤字
管理費・修繕積立金の値上げで負担が重い
売却活動する時間的余裕がない
次の投資先へ資金を移したい
精神的に民泊運営から解放されたい

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【買取査定の流れ】

無料査定申込(Web/電話)
現地調査・ヒアリング(1~2日)
買取価格提示(3営業日以内)
契約~決済(最短1週間)

7-4. 湯沢リゾートマンションの売却相場

【エリア・物件別の売却相場(2025年)】

物件名	民泊可否	一般売却相場	民泊専門買取相場	買取率
エンゼルリゾート湯沢	○可	180~220万円	120~180万円	65~80%
ライオンズマンション越後湯沢	○可	150~200万円	100~160万円	65~80%
その他56棟(民泊不可)	✕不可	5~50万円	3~30万円	60~70%

【買取率が高いケース】

✅ エンゼルリゾート湯沢で稼働率70%以上の実績
✅ 管理費・修繕積立金の値上げがない
✅ 室内が綺麗で設備が新しい
✅ Airbnbでの高評価レビュー(★4.5以上)

【買取率が低いケース】

❌ 民泊不可の物件
❌ 管理費が月2.5万円以上
❌ 修繕積立金が枯渇している
❌ 管理組合が機能不全

8. まとめ｜湯沢リゾートマンション民泊は「ハイリスク・ローリターン」

8-1. 湯沢リゾートマンション民泊の現実

【事実①:民泊可能なのはわずか2棟のみ】

湯沢町の全58棟・1万4,000戸のうち、民泊可能はエンゼルリゾート湯沢とライオンズマンション越後湯沢の2棟のみ
残り56棟は管理規約で民泊禁止
購入前に必ず管理規約を確認しないと、「負動産」化のリスク

【事実②:実質利回り1~3%と極めて低水準】

管理会社委託の場合、実質利回り1.1~3.5%
管理会社手数料70%が収益を大きく圧迫
銀行定期預金(年0.1~0.2%)よりはマシだが、投資としては魅力なし

【事実③:稼働率65%以上を維持しないと赤字】

稼働率50%以下で年間8.7万円の赤字
冬季(12~3月)の高稼働が絶対条件
春・秋の稼働率30~40%では固定費を賄えない

【事実④:管理費・修繕積立金の値上げリスク】

築30年以上の老朽化で今後も値上げ必至
管理費が月2.5万円を超えると赤字転落
一時金50万円請求のリスク

【事実⑤:売却困難な「負動産」化のリスク】

民泊不可の物件は10万円でも買い手なし
エンゼルリゾート湯沢でも購入時より高値で売れることはほぼない

8-2. こんな人は湯沢リゾートマンション民泊を避けるべき

【避けるべき人】

❌ 高利回りを求める投資家(実質利回り1~3%は低すぎ)
❌ 手間なく運営したい人(自主運営は労力膨大、管理会社委託は手数料70%)
❌ 長期保有を考えている人(築年数経過で資産価値減少、管理費値上げ)
❌ 出口戦略がない人(売却困難なリスク)
❌ リスク許容度が低い人(稼働率変動で赤字転落のリスク)

8-3. 湯沢リゾートマンション民泊を成功させるには

【成功の5条件】

✅ エンゼルリゾート湯沢 または ライオンズマンション越後湯沢 を選ぶ
✅ 購入価格を200万円以下に抑える
✅ 冬季(12~3月)の稼働率85%以上を維持
✅ 年間平均稼働率65%以上を目標にする
✅ 3年運営して利益が出なければ即撤退

【現実的な判断】

湯沢リゾートマンション民泊は、「10万円→210万円」という成功事例がある一方、実質利回り1~3%と極めて低水準
管理会社への委託手数料70%が収益を圧迫
通常賃貸(実質利回り4%)の方が湯沢民泊より収益性が高い

【最後に】 湯沢リゾートマンション民泊は、**「ハイリスク・ローリターン」**の投資です。成功事例に惑わされず、失敗パターンを理解し、出口戦略まで考えた上で慎重に判断してください。

もし既に運営を開始していて行き詰まりを感じているなら、早期に専門家や買取サービスへ相談し、損失を最小限に抑える判断が重要です。

▼湯沢リゾートマンション民泊の運営に限界を感じたら、専門の買取サービスへご相談を STAY EXIT|民泊物件買取専門サービス

湯沢リゾートマンションの買取実績多数
エンゼルリゾート湯沢の稼働率低下物件も対応可能
法律・税務の専門家と連携したワンストップ対応
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免責事項

本記事の情報は2025年12月時点のものです。物件の価格、規制、管理規約、管理費・修繕積立金等は変更される可能性がありますので、最新情報は現地不動産会社、管理組合、湯沢町役場等でご確認ください。民泊運営や物件売却に関する判断は、不動産業者・行政書士・税理士等の専門家へのご相談をお勧めします。本記事の情報に基づく行動の結果について、当社は一切の責任を負いかねます。