最終更新日:2025年12月
江東区での民泊運営を検討されている不動産投資家やオーナーの方にとって、豊洲・お台場という東京屈指のウォーターフロントエリアの魅力は大きい一方、区内全域で平日営業が禁止という厳しい規制が立ちはだかります。
本記事では、江東区独自の上乗せ条例の詳細、豊洲・お台場エリアの観光需要と週末限定での現実的な収益性(平均稼働率81%、平均宿泊単価20,000円)、旅館業法との比較、近年増加するトラブル対策、そして収益化が難しい場合の撤退・売却戦略まで、公的機関のエビデンスに基づいて徹底解説します。
1. 江東区で民泊はできる?|法律と江東区独自規制の全容
1-1. 住宅宿泊事業法(民泊新法)の基本ルール
2018年6月に施行された**住宅宿泊事業法(民泊新法)**により、全国で民泊の届出制度が開始されました。基本的なルールは以下の通りです。
- 年間営業日数上限:180日(泊)以内
- 届出制:都道府県知事等への届出が必要(許可不要)
- 家主居住型 vs 家主不在型:
- 家主居住型:オーナーが同じ住宅に居住
- 家主不在型:オーナー不在、住宅宿泊管理業者への委託が義務
1-2. 江東区の上乗せ条例|区内全域で週末のみ営業
江東区は「江東区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、区内全域を制限区域に指定し、以下の営業制限を設けています。
【営業可能期間】
- 土曜日正午~月曜日正午のみ
- 国民の祝日の正午~翌日正午も営業可能
- 年末年始(12月29日~1月3日)は営業可能
【実質的な営業可能日数】
- 年間52週×週末2.5日=約130日
- 祝日を加算しても年間約104~110日程度
- 民泊新法の上限180日の約58~61%
この規制は、住居専用地域・商業地域・工業地域など用途地域を問わず区内全域に適用されるため、豊洲・お台場のようなウォーターフロントエリアでも平日営業はできません。
【表:江東区の営業可能日と他区との比較】
| 区名 | 上乗せ条例 | 営業可能日数 | 制限内容 |
|---|---|---|---|
| 江東区 | あり | 約104日 | 土曜正午~月曜正午のみ |
| 中央区 | あり | 約104日 | 土曜正午~月曜正午のみ |
| 墨田区 | なし | 180日 | 制限なし |
| 江戸川区 | なし | 180日 | 制限なし |
1-3. 旅館業法(簡易宿所)なら365日営業可能
一方、旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得すれば、曜日制限なく365日営業が可能です。
【旅館業法の特徴】
- 営業日数制限なし:365日営業可能
- 許可制:江東区保健所の許可が必要
- 設備基準が厳格:客室面積3.3㎡/人、消防設備等
- フロント設置:原則必要(IT重説対応等で一部緩和可能)
ただし、2025年の条例見直しにより、江東区では以下の新たな規制が導入される予定です。
【2025年の旅館業法施行条例見直し】
- 新規参入事業者の施設内常駐義務化
- 罰則規定の導入:5万円以下の過料
- 地域との調和の視点を加えた基本理念の策定
2. 豊洲・お台場エリアの民泊需要と収益性|週末限定でも稼げるか?
2-1. 江東区の観光・ビジネス需要の特徴
江東区は東京湾岸のウォーターフロントエリアとして、観光・ビジネス両面で高い需要があります。
【主要観光・ビジネスエリア】
- 豊洲:
- 豊洲市場(2018年移転、観光スポット化)
- 豊洲 千客万来(2024年2月オープン、商業施設・温浴施設)
- チームラボプラネッツ TOKYO DMM(体験型アート施設、国内外から観光客殺到)
- ららぽーと豊洲(大型商業施設)
- お台場:
- 東京ビッグサイト(国際展示場、展示会・イベント需要)
- パレットタウン、チームラボボーダレス(閉館後も周辺施設充実)
- 商業施設群(ダイバーシティ東京プラザ、アクアシティお台場等)
- 亀戸:
- 亀戸天神社(下町観光の魅力)
【インバウンド需要】
- 2025年はコロナ前の水準に回復傾向
- ウォーターフロントエリアは外国人観光客に人気
- チームラボプラネッツ等の体験型施設が集客の核
2-2. 江東区民泊の平均稼働率と客単価
江東区は東京23区の中でも高い稼働率と客単価を誇るエリアです。
【稼働率・客単価データ(2024年)】
- 平均稼働率:81%(年間平均)
- 繁忙期稼働率:87.5%(10月)
- 平均宿泊単価:20,000円(東京23区でも高水準)
- 競合状況:江東区の届出物件数は5年で2倍に増加
豊洲・お台場エリアは観光需要が高く、週末は特に宿泊客が集中します。ただし、平日営業ができないため、ビジネス出張客の需要を取り込めないという大きな制約があります。
2-3. 収益シミュレーション|週末民泊 vs 旅館業 vs 通常賃貸の比較
江東区での民泊運営の収益性を、具体的なシミュレーションで比較します。
【モデルケース】
- 物件:豊洲エリア、3LDK(70㎡)
- 購入価格:6,500万円
- 1泊料金:20,000円
- 清掃費:1回5,000円
ケース①:週末民泊(民泊新法)
■ 収入
・営業日数:年間104日
・稼働率:81%
・宿泊収入:20,000円 × 104日 × 81% = 約168万円/年
■ 支出
・管理委託費(売上の20%):34万円
・清掃費:5,000円 × 84日 = 42万円
・光熱費:月2万円 × 12ヶ月 = 24万円
・通信費・消耗品:年12万円
・固定資産税等:年30万円
・火災保険:年5万円
合計支出:約147万円
■ 年間営業利益
168万円 - 147万円 = 約21万円
■ 実質利回り
21万円 ÷ 6,500万円 = 約0.3%
**週末限定営業では実質利回り0.3%**と、ほぼ収益が出ません。
ケース②:旅館業(簡易宿所、365日営業)
■ 収入
・平日営業日数:年間261日、稼働率70%
・週末営業日数:年間104日、稼働率85%
・平日宿泊収入:18,000円 × 261日 × 70% = 約329万円
・週末宿泊収入:20,000円 × 104日 × 85% = 約177万円
年間収入合計:約506万円
■ 支出
・管理委託費(売上の20%):101万円
・清掃費:5,000円 × 281日 = 141万円
・光熱費:月3万円 × 12ヶ月 = 36万円
・通信費・消耗品:年15万円
・固定資産税等:年30万円
・火災保険:年5万円
・消防設備維持費:年10万円
合計支出:約338万円
■ 年間営業利益
506万円 - 338万円 = 約168万円
■ 実質利回り
168万円 ÷ 6,500万円 = 約2.6%
ケース③:通常賃貸
■ 収入
・月額賃料:18万円
年間収入:216万円
■ 支出
・管理費:年13万円
・固定資産税等:年30万円
・修繕積立:年15万円
・火災保険:年3万円
合計支出:約61万円
■ 年間営業利益
216万円 - 61万円 = 約155万円
■ 実質利回り
155万円 ÷ 6,500万円 = 約2.4%
【収益比較表】
| 運営形態 | 年間収入 | 年間支出 | 年間利益 | 実質利回り |
|---|---|---|---|---|
| 週末民泊(民泊新法) | 168万円 | 147万円 | 21万円 | 0.3% |
| 旅館業(365日) | 506万円 | 338万円 | 168万円 | 2.6% |
| 通常賃貸 | 216万円 | 61万円 | 155万円 | 2.4% |
【結論】
- 週末民泊では収益化が極めて困難(利回り0.3%)
- 旅館業なら通常賃貸より若干有利(利回り2.6%)
- 通常賃貸も安定的な選択肢(利回り2.4%)
3. 旅館業法vs民泊新法|江東区での最適な選択は?
3-1. 民泊新法(住宅宿泊事業法)のメリット・デメリット
【メリット】
- 届出のみで開始可能:許可不要、手続きが比較的簡単
- 初期費用が低い:10万円~50万円程度(家具家電、内装整備)
- 用途変更不要:住宅のまま営業可能
【デメリット】
- 週末限定営業(江東区):年間約104日しか営業できない
- 年間収益の上限が低い:上記シミュレーション参照(利回り0.3%)
- ビジネス需要を取り込めない:平日出張客の予約が取れない
【向いているケース】
- 自己居住物件の副業的活用(家主居住型)
- 週末のみ不在にできる物件
- 初期投資を抑えたい場合
3-2. 旅館業法(簡易宿所)のメリット・デメリット
【メリット】
- 365日営業可能:曜日制限なし、年間収益が大幅アップ
- 収益性が高い:週末民泊の約8倍の利益
- ビジネス客も取り込める:平日出張需要に対応
【デメリット】
- 許可取得に時間がかかる:2~3ヶ月
- 初期費用が高額:300万円~500万円(消防設備、フロント対応等)
- 2025年から常駐義務化:新規参入事業者は施設内常駐が必須、罰則あり(5万円以下の過料)
- 設備基準が厳格:客室面積、消防設備等
【向いているケース】
- 専業投資物件として本格運営
- 築浅マンション、一棟物件
- 長期的な収益最大化を目指す場合
3-3. 江東区での最適な判断基準
【判断フローチャート】
- 投資回収期間を重視する → 旅館業法一択
- 既存物件の副業的活用 → 民泊新法も選択肢(ただし収益性は低い)
- 分譲マンションの場合 → 管理規約確認が最優先(旅館業禁止条項の有無)
- 常駐義務を負えない → 民泊新法(ただし2025年以降の旅館業法は常駐義務あり)
【重要注意点】
- 分譲マンションの管理規約に「旅館業禁止」条項がある場合、簡易宿所営業は不可
- 総会決議で民泊運営が承認されても、近隣住民の個別同意が必要なケースも
- 管理組合との良好な関係構築が長期運営の鍵
4. 江東区への民泊届出手続き|必要書類と注意点
4-1. 届出前の準備|近隣住民への周知
江東区では、届出前の近隣住民への周知が推奨(義務ではない)されています。
【推奨される周知方法】
- 書面による事前通知(近隣住民、管理組合等)
- 分譲マンションの場合:管理組合理事会への事前説明
- 町会・自治会への配慮(任意だが信頼構築に有効)
【周知報告書の提出】 届出前に以下を江東区保健所に報告:
- 江東区住宅宿泊事業周知報告書
- 周知した近隣住民の名簿
- 周知した書面
4-2. 必要書類一覧と取得方法
【基本書類】
- 住宅宿泊事業届出書(様式第1号)
- 住宅の登記事項証明書(法務局で取得)
- 欠格事由に該当しない誓約書
- 住宅の図面(各階平面図、設備配置図)
- 消防法令適合通知書(管轄消防署から取得、最重要)
【賃貸物件の場合】 6. 賃貸借契約書の写し 7. 転貸承諾書(賃貸人・賃借人が住宅宿泊事業を承諾したことを証明)
【区分所有建物(マンション)の場合】 8. 管理規約の写し 9. 民泊を禁止する意思がないことを確認した書類(管理規約に定めがない場合)
【消防法令適合通知書の取得手順】
- 管轄消防署(深川消防署、城東消防署等)に事前相談
- 消防設備の設置(自動火災報知設備、誘導灯等)
- 消防検査
- 消防法令適合通知書の交付
4-3. 届出から営業開始までの流れ
【手続きフロー】
- 民泊制度運営システムでオンライン届出(推奨)
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/ - 江東区保健所で書類審査(約2週間)
- 届出番号の通知(受理後即日~3日)
- 営業開始可能(土曜日正午以降)
【重要注意点】
- 届出番号通知前の営業は違法(罰金50万円以下)
- 標識の掲示義務:届出番号、管理者連絡先を玄関等に掲示
- 定期報告義務:2ヶ月ごとに宿泊日数等をオンライン報告
【問い合わせ先】
- 江東区保健所 生活衛生課 環境衛生係
- 電話:03-3647-5862
5. 江東区民泊のトラブル実態と対策|近隣住民との共存
5-1. 江東区で実際に起きたトラブル事例
江東区では近年、民泊施設の急増に伴い、トラブルも増加しています。
【事例①:5年で民泊施設2倍増加、苦情も増加】 江東区の民泊施設数は2018年から2023年の5年間で約2倍に増加。それに比例して、ゴミ出しルール違反や深夜騒音などのトラブルも増加しています。
note「江東区で『民泊』施設が5年で2倍に 住民トラブルも」
【事例②:江東区旅館業に関する規制のあり方検討委員会の設置】 2025年、江東区は近隣住民からの相談増加を受けて「旅館業に関する規制のあり方検討委員会」を設置。旅館業法施行条例の見直しを進めています。
【事例③:2025年の旅館業法施行条例見直し】
- 新規参入事業者に施設内常駐を義務化
- 違反者には措置命令を経て**罰則規定(5万円以下の過料)**を導入
- 地域との調和を重視した基本理念の策定
【典型的なトラブル内容】
- 騒音問題:深夜の騒ぎ声、スーツケースのキャスター音
- ゴミ出しトラブル:分別ルール無視、曜日間違い、不法投棄
- セキュリティ問題:オートロック解錠、不特定多数の出入り
- 路上喫煙・立ちション:外国人宿泊客のマナー違反
5-2. トラブルを防ぐ5つの対策
【対策①:事前説明の徹底】
- 近隣住民への書面通知+口頭説明
- 管理組合への定期的な状況報告
- 苦情窓口の明示(24時間連絡先)
【対策②:ハウスルールの明示】
- 多言語対応の利用規約:英語、中国語、韓国語等
- 騒音禁止時間:夜10時~朝7時は静粛に
- ゴミ分別ルール:江東区のゴミ出しルールを図解で説明
- 禁煙・路上喫煙禁止の徹底
【対策③:24時間対応体制】
- 管理会社または自身の緊急連絡先を掲示
- 苦情発生時は30分以内に駆けつけ(江東区条例で義務)
- 宿泊者との連絡手段確保(LINE、WhatsApp等)
【対策④:定期巡回】
- 週1回の現地確認(清掃状況、設備異常チェック)
- 週末営業の場合、金曜夜・土曜昼の巡回が効果的
- 騒音センサーの設置(プライバシー配慮型)
【対策⑤:保険加入】
- 民泊賠償責任保険:近隣トラブル、物損に備える
- 施設損害保険:宿泊客による設備破損をカバー
5-3. 分譲マンションでの特別な注意点
【管理規約の確認】
- 「旅館業禁止」条項がある場合は民泊も不可の可能性
- 総会決議で民泊運営が承認されても、近隣住民の個別同意が必要なケースも
【管理組合との良好な関係】
- 定期的なコミュニケーション(月1回程度の状況報告)
- 苦情ゼロを目指す姿勢の明示
- トラブル発生時の迅速な対応
【長期運営の鍵】 江東区のような厳しい規制エリアでは、近隣住民との信頼関係が長期運営の生命線です。法令遵守はもちろん、誠実な対応と地域への配慮を怠らないことが成功の鍵です。
6. 江東区民泊が難しい場合の撤退・売却戦略
6-1. 民泊運営を断念すべき3つのサイン
江東区の民泊は週末限定営業という制約があるため、収益化の難易度が非常に高いです。以下の兆候が見られたら、早期の撤退を検討すべきです。
【撤退検討の目安】
- 年間稼働率が30%を下回る(週末のみでゲスト確保できず)
- 近隣トラブルが頻発し、精神的負担が大きい
- 管理組合から営業停止を求められた
特に江東区は豊洲・お台場の物件価格が高く、固定費負担も重いため、赤字が続くと損失が急速に拡大します。
6-2. 撤退後の選択肢|用途変更と売却
【選択肢①:通常賃貸への転用】
- メリット:江東区の賃貸需要は安定、利回り3~4%
- デメリット:民泊より収益性は低い
- 向いているケース:安定収益を重視、長期保有意向あり
民泊届出を取り下げ、通常の賃貸物件として運営。豊洲・お台場エリアは交通アクセスが良く、ファミリー層・単身者ともに需要があります。
【選択肢②:売却(民泊運営権付き or 通常物件として)】
- メリット:早期現金化、固定費負担から解放
- デメリット:売却価格が市場価格の70~85%程度(買取の場合)
- 向いているケース:早期撤退が必要、損失を最小化したい
売却方法の選択肢:
- 仲介業者を通じた売却:市場価格での売却が期待できるが、売却まで3~6ヶ月
- 買取業者への即時売却:最短1週間で現金化、市場価格の70~85%程度
- 事業譲渡:既存の予約・運営ノウハウも含めて売却(黒字運営中の場合)
豊洲・お台場は資産価値が高く、損切りリスクは比較的低いエリアです。
【選択肢③:旅館業法への切り替え】
- メリット:365日営業で収益性大幅アップ
- デメリット:大規模リノベーション必須、費用対効果を慎重に検討
- 向いているケース:長期運営意向あり、初期投資の余力あり
ただし、2025年から新規参入事業者には施設内常駐義務が課されるため、人件費も含めた収益計算が必要です。
6-3. 民泊物件専門の買取サービス活用
江東区のような規制が厳しいエリアでは、民泊物件専門の買取サービスを活用することで、スムーズに撤退できます。
【専門買取サービスのメリット】
- 民泊特有の事情を理解:上乗せ条例、管理規約等を踏まえた査定
- 現況のまま買取:民泊設備・家具付きでも買取可能
- トラブル物件も対応:近隣クレーム履歴があっても買取検討
- 最短1週間で現金化:仲介業者より圧倒的に速い
【買取価格の目安】
- 通常の中古不動産市場価格の70~85%
- 立地・築年数・トラブル履歴等で変動
- 豊洲・お台場エリアは資産価値が高いため、比較的高値での買取も期待できる
民泊運営の撤退でお困りの方は、専門買取サービスへの相談をおすすめします。
7. まとめ|江東区で民泊を始める前に知っておくべきこと
7-1. 江東区民泊の厳しい現実
江東区での民泊は、以下の理由から極めて難易度が高いビジネスです。
【江東区民泊の厳しい現実】
- 平日営業禁止:月曜正午~土曜正午は営業不可、年間営業日数約104日
- 低い実質利回り:週末限定では0.3%程度(上記シミュレーション参照)
- 高額な物件価格:豊洲・お台場は6,000万円超も珍しくない
- トラブル増加:5年で民泊施設2倍、苦情も増加
- 2025年の規制強化:旅館業法の常駐義務化、罰則規定導入
民泊新法での運営は、副業というより「趣味に近い収益性」と認識すべきです。
7-2. 江東区民泊を成功させる3つの条件
それでも江東区で民泊に挑戦するなら、以下の条件を満たす必要があります。
【成功条件①:旅館業法での運営】
- 365日営業可能で利回り2.6%を目指す
- 初期投資は大きいが(300万円~)、長期的な収益性は高い
- ただし2025年から新規参入事業者は常駐義務あり
【成功条件②:プロの管理会社への委託】
- トラブル対応、法令遵守を徹底
- 家主居住型でない限り、委託は必須
- 24時間対応、30分以内駆けつけ体制の確保
【成功条件③:出口戦略の明確化】
- 開始時点で「撤退ライン」を設定(稼働率30%以下、年間赤字等)
- 赤字が続けば早期に売却・転換を決断
- 専門買取サービスの活用も視野に
7-3. 豊洲・お台場の立地を活かす戦略
江東区は豊洲・お台場というウォーターフロントの魅力があり、平均稼働率81%、平均宿泊単価20,000円という高いポテンシャルを持っています。
【立地を活かすポイント】
- チームラボプラネッツ、豊洲市場等の観光需要を訴求
- 東京ビッグサイトのイベント需要を狙う
- 週末のファミリー層・カップル層をターゲット
- 多言語対応でインバウンド需要を取り込む
しかし、週末のみの営業では収益化が極めて困難であることも事実です。旅館業法への切り替えや通常賃貸への転用も含め、慎重に判断することをおすすめします。
7-4. 最終メッセージ
江東区の民泊は、豊洲・お台場などウォーターフロントエリアの観光需要が高い一方、区内全域で週末限定営業という厳しい規制があります。平均稼働率81%、平均宿泊単価20,000円という数値は魅力的ですが、年間104日しか営業できないため、収益性の見極めが重要です。
旅館業法での365日営業を目指すか、通常賃貸で安定収益を確保するか、事前の戦略設計が成功の分かれ道です。もし運営が困難になった場合は、民泊専門の買取サービスを活用し、早期に次のステップへ進むことも賢明な選択です。
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免責事項
本記事の情報は2025年12月時点のものです。江東区の条例や民泊関連法令は改正される可能性があるため、最新情報は江東区保健所または観光庁の公式サイトでご確認ください。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の投資判断や法的助言を行うものではありません。