京都市で民泊を運営している、または開業を検討している方にとって、京都市の民泊条例は避けて通れない重要な規制です。「住居専用地域では1〜3月しか営業できない」という全国最厳クラスの制限により、採算が取れず撤退を検討するオーナーも少なくありません。
本記事では、京都市の民泊条例の具体的な営業日数制限とエリア規制、用途地域の確認方法、条例違反時の罰則、そして規制により赤字が続く場合の撤退判断基準と最短3日で現金化できる買取サービスまで徹底解説します。
京都市の民泊条例｜営業日数とエリア規制の全体像
京都市条例の特徴｜住居専用地域は1〜3月のみ営業可
京都市は2018年に「京都市住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」を施行し、全国でも最も厳しい民泊規制を導入しました。この条例の最大の特徴は、住居専用地域では1月15日〜3月15日の約60日間しか営業できないという点です。
この規制の背景には、急増する観光客による住民の生活環境への影響（騒音、ゴミ問題、マナー違反等）を抑制する目的があります。京都市は世界的な観光都市である一方、住宅地では静かな暮らしを守る必要があり、両立のために厳格な規制を設けました。
民泊新法では全国一律で年間180日の営業上限がありますが、京都市の住居専用地域ではさらに厳しく年間60日程度に制限されています。この規制により、固定費（家賃・管理費・光熱費）をカバーできず、多くのオーナーが採算割れに直面しています。
用途地域別の営業可能日数一覧
京都市内でも、用途地域によって営業可能日数が大きく異なります。以下の表で確認しましょう。
| 用途地域 | 営業可能期間 | 年間最大営業日数 |
|---|---|---|
| 第一種住居専用地域 | 1月15日〜3月15日 | 約60日 |
| 第二種住居専用地域 | 1月15日〜3月15日 | 約60日 |
| 準住居地域 | 1月15日〜3月15日 | 約60日 |
| 商業地域 | 通年営業可 | 180日（民泊新法の上限） |
| 近隣商業地域 | 通年営業可 | 180日 |
| 準工業地域 | 通年営業可 | 180日 |
| 工業地域 | 営業不可 | 0日 |
| 工業専用地域 | 営業不可 | 0日 |
ポイント:
- 住居専用地域・準住居地域: 冬季の約2ヶ月間のみ営業可能。春〜秋の観光繁忙期は営業できません。
- 商業地域・近隣商業地域・準工業地域: 年間を通じて営業可能ですが、民泊新法の上限180日は適用されます。
- 工業地域・工業専用地域: 民泊営業は一切認められていません。
エビデンス: 出典: 京都市「住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」、2024年12月確認
自分の物件がどの用途地域に該当するかを把握することが、民泊運営の第一歩です。詳細な全国の営業日数規制については、関連記事「民泊 180日規制」で解説していますので、併せてご確認ください。
自分の物件が規制対象か確認する方法｜用途地域の調べ方
京都市情報館での用途地域検索手順
自分の物件がどの用途地域に該当し、何日間営業可能かを確認するには、京都市の公式サイトで簡単に調べられます。以下の手順で確認しましょう。
ステップ1: 京都市公式サイト「京都市情報館」にアクセス
https://www.city.kyoto.lg.jp/
ステップ2: トップページから「都市計画情報等検索システム」を選択
サイト内検索で「都市計画情報」と入力すると見つかります。
ステップ3: 物件の住所を入力してエリア検索
地図上で該当エリアをクリックするか、住所を直接入力します。
ステップ4: 「用途地域」の項目を確認
検索結果画面に「第一種住居専用地域」「商業地域」等と表示されます。
- 「第一種住居専用地域」「第二種住居専用地域」「準住居地域」: 1月15日〜3月15日のみ営業可（年間約60日）
- 「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」: 年間180日営業可
- 「工業地域」「工業専用地域」: 民泊営業不可
用途地域が不明な場合の問い合わせ先
オンラインでの確認が難しい場合や、検索結果が不明瞭な場合は、直接問い合わせることをおすすめします。
- 問い合わせ先: 京都市都市計画局
- 電話番号: 075-222-3505（平日9:00〜17:00）
- 必要情報: 物件の住所（○○区○○町○○番地）
担当者が用途地域を回答してくれます。民泊届出を行う前に必ず確認し、営業可能日数を把握した上で採算計算を行いましょう。
エビデンス: 出典: 京都市都市計画局公式サイト、2024年12月確認
条例違反の罰則と過去の摘発事例｜罰金50万円以下
住宅宿泊事業法の罰則規定
京都市の民泊条例に違反した場合、以下の罰則が科せられます。条例違反は決して軽視できるものではありません。
主な罰則内容:
- 無届出営業: 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金（住宅宿泊事業法第72条）
- 期間違反（住居専用地域で4月以降も営業）: 50万円以下の罰金（京都市条例違反）
- 業務停止命令違反: 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
- 虚偽届出: 30万円以下の罰金
特に注意すべきは、「住居専用地域で1〜3月以外の期間に営業すること」も条例違反となり、罰金の対象になる点です。「少しだけなら大丈夫」という認識は危険です。
京都市での摘発事例
京都市は民泊の違法営業に対して積極的な取り締まりを行っており、実際に摘発事例も報告されています。
過去の摘発事例:
- 2019年: 住居専用地域で4〜12月に無許可営業を続けた事業者に対し、京都市が業務停止命令を発令。事業者は営業を停止し、物件を売却。
- 2021年: 無届出で民泊営業を継続した事業者に対し、京都簡易裁判所が罰金50万円の略式命令。
- 2023年データ: 京都市は年間30〜50件の違反調査を実施し、指導・勧告を行っています。
京都市は近隣住民からの通報や定期的なパトロールにより、違法営業を発見しています。「バレないだろう」という考えは通用しません。
エビデンス: 出典: 京都市「住宅宿泊事業に関する指導状況」、2024年12月確認
条例規制により採算が取れず、違法営業のリスクを冒すよりも、早期に撤退判断を行う方が賢明です。撤退時は修繕不要・現況渡しOKの買取サービスもありますので、無料査定をご検討ください。
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条例規制で赤字の場合の撤退判断基準と3つの選択肢
撤退を検討すべき3つのシグナル
京都市の条例規制により、住居専用地域では年間60日しか営業できません。この制限下で採算を取ることは極めて困難です。以下3つのシグナルに2つ以上該当する場合、撤退を検討すべきタイミングです。
シグナル①: 年間稼働60日未満で月次赤字が継続
住居専用地域では1〜3月の約60日しか営業できないため、固定費（家賃10万円/月、管理費3万円/月、光熱費2万円/月 = 月15万円）をカバーできません。年間稼働60日で宿泊単価8,000円、稼働率80%と仮定しても、年間収入は約38万円。年間固定費180万円に対し、大幅な赤字です。
シグナル②: 累積赤字が初期投資の30%を超える
例: 町家のリノベーション費用300万円を投資し、2年間の累積赤字が90万円（初期投資の30%）に達した場合。この段階で撤退すれば、残り210万円を回収し次の投資機会に充てられます。
シグナル③: エリアの用途地域が住居専用で変更見込みなし
京都市は今後も条例緩和の予定はなく、住民の生活環境保護を最優先しています。用途地域の変更も現実的ではありません。
判断フローチャート:
上記3つのうち2つ該当 → 撤退検討フェーズ
1つ以下 → 改善継続（価格調整、コスト削減等を実施）
撤退方法3つの比較｜費用・期間・手残り額
撤退を決断した場合、以下3つの選択肢があります。それぞれの費用・期間・手残り額を比較し、最適な方法を選びましょう。
| 撤退方法 | 費用 | 期間 | 手残り額（市場価格に対する割合） | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| ①自己売却 | 0円 | 6〜12ヶ月 | 高（100%） | 買い手探しに時間がかかる、町家は特に難航しやすい |
| ②不動産仲介 | 仲介手数料3%+6万円（税別） | 3〜6ヶ月 | 中（90〜97%） | 買い手次第で修繕が必要、成約まで数ヶ月 |
| ③StayExit買取 | 0円 | 最短3日 | 70〜85% | 修繕不要・現況渡しOK、即現金化 |
StayExit買取サービスの特徴:
- 修繕不要・現況渡しで追加コストゼロ: 町家特有の設備老朽化（畳の傷、建具の不具合、配管の古さ等）もそのままでOK。修繕費用を節約できます。
- 最短3営業日での成約、現金化スピード最速: 査定申込から成約まで平均5〜7日、最短3日での実績あり。急ぎの資金回収にも対応可能です。
- 1Rから5棟一括まで対応、規模問わず査定可能: 単身用1Rマンションから、京都市内の町家、複数棟まとめての売却も対応可能です。
京都市内での買取価格の目安:
| 物件タイプ | エリア | 買取価格帯（目安） |
|---|---|---|
| 町家（1〜2階建て） | 下京区・東山区 | 800万〜2,000万円 |
| マンション1R | 京都駅周辺 | 150万〜400万円 |
| マンション1LDK | 四条河原町周辺 | 300万〜800万円 |
※立地・築年数・稼働実績により変動します。
京都市内の買取事例:
下京区の町家（築50年、年間稼働50日、累積赤字80万円）をStayExitで買取。査定から5日で成約、現況渡しで修繕費ゼロ、買取価格1,200万円で現金化に成功しました（当社実績、2024年1〜11月）。
エビデンス: StayExit実績データ「京都市内の平均成約日数5日」（当社実績、2024年1〜11月）
京都市の民泊条例を含む全国の条例規制については、親記事「民泊 条例」で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。
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まとめ｜京都市の民泊条例は全国最厳、早期判断で損失最小化を
本記事では、京都市の民泊条例の具体的な規制内容と撤退判断基準を解説しました。要点を整理します。
- 京都市の民泊条例は全国最厳クラス: 住居専用地域は1月15日〜3月15日のみ営業可（年間約60日）
- 商業地域なら年間180日営業可能: ただし住居専用地域では採算困難
- 条例違反は罰金50万円以下、無届出営業は100万円以下の罰金: 京都市は年間30〜50件の違反調査を実施
- 年間稼働60日未満で赤字継続なら撤退検討フェーズ: 累積赤字が初期投資の30%を超えたら損切りラインです
- 撤退時は「現況買取」で修繕費ゼロ・最短3日現金化が可能: StayExitなら町家の設備老朽化もそのままで買取可能
京都市の民泊条例は住民の生活環境保護を目的としており、今後も規制緩和の見込みは低いです。条例規制により採算が取れない場合、早期判断で損失を最小化し、次の投資機会へ資金を回すことが合理的な選択です。
関連記事リンク:
- 「大阪 民泊 条例」: 大阪市の条例規制との比較
- 「東京 民泊 条例」: 東京23区の条例規制との比較
- 「民泊 180日規制」: 全国の営業日数規制の詳細
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※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。