東京都内で民泊事業を検討されている方、または既に運営されている方にとって、複雑な規制の理解は事業の成否を左右する重要なポイントです。
2026年2月現在、東京23区の民泊規制は大きな転換期を迎えています。豊島区では2026年12月16日から営業日数が180日から120日に制限され、既存施設も例外なく対象となります。これまで「規制が緩い」とされてきた墨田区や葛飾区でも2026年4月から条例が施行され、週末のみの営業に制限されることが決定しました。
届出数の急増（新宿区3,506件、墨田区1,950件）と近隣トラブルの多発により、各区は相次いで規制強化に踏み切っています。2025年11月には新宿区で16施設に業務停止命令、4事業者に廃止命令が出されるなど、取締も強化されています。
この記事では、東京23区すべての最新規制内容と、事業継続・撤退の判断に必要な情報を網羅的に解説します。
東京都の民泊規制とは？基本ルールと上乗せ条例の仕組み
東京で民泊事業を行うには、国の法律である「民泊新法」と、各自治体が独自に定める「上乗せ条例」の両方を理解する必要があります。
民泊新法（住宅宿泊事業法）の基本ルール
2018年6月に施行された民泊新法は、全国共通の民泊運営ルールを定めています。主な内容は以下の通りです。
年間180日以内の営業制限：1年間で営業できるのは最大180日まで
届出制度：都道府県知事への事前届出が必須（許可制ではなく届出制）
管理業者への委託義務：家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられる
これらの基本ルールは、東京都内すべてのエリアで適用されます。詳細は国土交通省・観光庁「民泊制度ポータルサイト」で確認できます。
東京都における「上乗せ条例」とは何か
上乗せ条例とは、民泊新法の基本ルールに加えて、各自治体が独自に設ける追加規制のことです。具体的には以下のような内容が定められています。
営業日数のさらなる制限：180日よりも短い営業期間の設定（例：週末のみ、約104日）
営業可能区域の限定：住居専用地域や文教地区での営業制限
家主居住型と家主不在型での差別化：家主が居住している場合は制限を緩和
重要なのは、上乗せ条例の有無や内容は区によって異なり、2026年も引き続き改正が進行中という点です。本記事は2026年2月時点の情報ですが、常に最新情報を確認することが重要です。
なぜ東京は規制が厳しいのか？背景と課題
東京23区で民泊規制が厳しくなっている背景には、以下の要因があります。
近隣トラブルの増加
深夜の騒音問題（キャリーケースの音、話し声）、ゴミ出しルールの不遵守、不特定多数の出入りによる治安への不安といった近隣トラブルが各区で報告されています。
住環境保全と観光振興のバランス
住民の生活環境を守りながらインバウンド需要に対応する必要性があります。特に住宅密集地域では住民の理解が得られにくい状況です。
違法民泊（闇民泊）の取締強化
届出なしで営業する違法民泊が後を絶ちません。2025年11月には新宿区で16施設・9事業者に業務停止命令、4事業者に廃止命令が出されました。同じく2025年11月には荒川区で条例違反の家宅捜索も実施されています。
届出数の急増による地域への影響
新宿区では3,506件（2025年11月時点、23区内1位）、墨田区では1,950件（2025年11月時点、23区内2位）、豊島区では1,300件超（2025年時点）と、民泊施設が急増しています。
このような状況から、各区は住民の生活環境を守るため、既存施設も含めた規制強化に踏み切っています。
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【一覧表】東京23区の上乗せ条例を徹底比較（2026年2月最新版）
東京23区における民泊規制は区ごとに大きく異なります。ここでは2026年2月時点での最新情報を一覧表でまとめます。
上乗せ条例の有無と営業しやすさの関係（2026年2月時点）
2026年2月現在、大きな変化が起きています。これまで「上乗せ条例なし」とされていた墨田区・葛飾区が、2026年4月から条例を施行します。これにより、2026年4月以降、上乗せ条例がない区は実質的に北区・江戸川区の2区のみとなります。
2026年4月以降、上乗せ条例がない区（2区のみ）
北区、江戸川区
これらの区では、民泊新法の基本ルール（年間180日以内）のみが適用されます。
2026年4月から新たに規制強化される区
墨田区：2026年4月施行、週末のみ営業（既存施設は適用外）
葛飾区：2026年4月1日施行、常駐なしの場合は平日営業禁止（既存施設は適用外）
渋谷区：2026年2月区議会で条例改正案提出予定
重要注記：「上乗せ条例がない」ことは永続的な規制緩和を意味するものではありません。北区・江戸川区も今後の条例改正動向に常時注意が必要です。
営業日数・期間が制限される区（2026年2月最新版）
以下の表は、東京23区の上乗せ条例を比較したものです（2026年2月時点）。
| 区名 | 上乗せ条例 | 営業可能日数（目安） | 制限対象区域 | 家主居住型の扱い | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | あり | 約104日（週末+長期休暇） | 住居系地域 | 制限なし | – |
| 中央区 | あり | 約104日（土曜正午〜月曜正午） | 全域 | 同様の制限 | – |
| 港区 | あり | 約60日（1/15〜3/15） | 住居系・文教地区 | 180日可能 | – |
| 新宿区 | あり | 約104日（金〜日曜） | 住宅専用地域 | 180日可能 | 2025年11月：16施設に業務停止命令、4事業者に廃止命令。届出数3,506件（23区1位） |
| 文京区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | 近隣説明義務あり |
| 台東区 | あり | 管理者常駐で180日可 | 住居系地域 | 条件付き180日 | – |
| 墨田区 | 2026年4月施行 | 約104日（週末のみ） | 住居系地域 | 常駐で180日 | 届出数1,950件（23区2位）。既存施設は適用外 |
| 江東区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 品川区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 目黒区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 大田区 | あり（特区） | 6泊7日以上 | 特区制度 | 特区ルール適用 | 国家戦略特区 |
| 世田谷区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 渋谷区 | あり（改正予定） | 約84〜109日 | 住居系・文教地区 | 制限あり | 2026年2月区議会で改正案提出予定 |
| 中野区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 杉並区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 豊島区 | あり（改正済） | 120日（2026年12月16日〜） | 全域 | 同様の制限 | 既存施設にも遡及適用。届出数1,300件超。7/1〜8/31、12/20〜1/10のみ営業可 |
| 北区 | なし | 180日 | なし | 180日 | – |
| 荒川区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | 2025年11月：条例違反で家宅捜索 |
| 板橋区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 練馬区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 足立区 | あり | 約104日（週末） | 住居系地域 | 180日可能 | – |
| 葛飾区 | 2026年4月1日施行 | 約104日（週末） | 住居系地域 | 常駐で180日 | 常駐なしは平日営業禁止。既存施設は適用外 |
| 江戸川区 | なし | 180日 | なし | 180日 | – |
表注釈：
- 営業可能日数は目安であり、詳細は各区の条例を確認してください
- 「家主居住型」は実際に居住している場合に限られ、住民票のみでは認められません
- 2026年2月時点の情報であり、今後変更される可能性があります
- 既存施設の適用外措置は区によって異なります（墨田区・葛飾区は既存施設適用外、豊島区は既存施設も対象）
特に注意すべき区の最新状況
豊島区：2026年12月16日から120日制限（既存施設も対象）
営業期間は7月1日〜8月31日（62日間）、12月20日〜1月10日（22日間）の計84日間。2025年12月15日に条例施行され、1年の経過措置後の2026年12月16日から制限が適用されます。既存施設も例外なく対象となります。詳細は豊島区の民泊規制の記事をご確認ください。
墨田区：2026年4月から週末のみ営業（既存施設は適用外）
届出数1,950件（23区2位）。常駐体制なしの場合、平日営業が禁止されます。ただし既存施設には適用されません。
葛飾区：2026年4月1日から平日営業に常駐義務（既存施設は適用外）
これまで規制なしだったが、ついに条例施行。常駐なしの場合、平日営業が禁止されます。既存施設には適用されません。
渋谷区：2026年2月区議会で条例改正案提出予定
住居専用地域・文教地区での営業日数制限を検討中。詳細は区議会での審議結果を要確認です。
【緊急】2026年施行の規制強化｜豊島区・墨田区・葛飾区・渋谷区の最新動向
2025年から2026年にかけて、東京23区では民泊規制強化の動きが過去最大規模で加速しています。特に豊島区・墨田区・葛飾区・渋谷区の動向は、既存事業者に大きな影響を与えています。
豊島区：2026年12月16日から120日制限（既存施設も遡及適用）
改正内容の詳細
営業日数は年間180日から年間120日（約33%減）に制限されます。営業可能期間は年間を通じてではなく、7月1日〜8月31日（62日）と12月20日〜1月10日（22日）のみ。年末年始は22日+正月の重複があるため、実質84日程度となります。
区内約70%のエリアで新設が禁止され、既存施設にも遡及適用があります（例外なし）。2025年12月15日に条例が施行され、2026年12月16日から制限が適用されます。違反した場合は5万円以下の過料が科されます。
背景と影響
豊島区では、届出数が1,300件を超え、近隣トラブルや苦情の増加を受けて条例改正に踏み切りました。既存事業者にとって特に深刻なのは、遡及適用により、すでに届出済みの施設も新ルールに従わなければならない点です。
事業継続を検討している既存事業者は、2026年12月16日までに、収益構造の抜本的見直し、家主居住型への転換、旅館業法（簡易宿所）への転換、民泊撤退の判断のいずれかを迫られることになります。
出典：豊島区公式HP、日本経済新聞、朝日新聞（2026年2月時点の情報）
墨田区：2026年4月から週末のみ営業（既存施設は適用外）
改正内容の詳細
改正前は上乗せ条例がなく180日営業が可能でしたが、改正後（2026年4月〜）は約104日（週末のみ）に制限されます。ただし、常駐体制がある場合は180日可能です。既存施設には適用されません（既存施設は従来通り180日営業が可能）。届出数は1,950件（2025年11月時点、23区2位）です。
墨田区の特殊事情
墨田区は、これまで「上乗せ条例なし」として民泊事業者に人気のエリアでしたが、届出数が23区内で2位（1,950件、2025年11月時点）に達し、苦情も急増したことから、ついに規制強化に踏み切りました。
重要な救済措置として、既存施設には新条例が適用されません。すでに届出済みの施設は、引き続き年間180日営業が可能です。ただし、2026年4月以降の新規届出は週末のみ営業に制限されます。
出典：墨田区公式サイト、東京新聞
葛飾区：2026年4月1日から平日営業に常駐義務（既存施設は適用外）
改正内容の詳細
改正前は上乗せ条例がなく180日営業が可能でしたが、改正後（2026年4月1日〜）は常駐なしの場合、平日営業が禁止されます（週末のみ約104日）。常駐ありの場合は180日可能です。既存施設には適用されません（既存施設は従来通り180日営業が可能）。また、毎日巡回が義務化されます。
葛飾区の変化の背景
葛飾区も墨田区同様、これまで「上乗せ条例なし」として知られていましたが、民泊増加に伴う近隣トラブルの増加を受けて、2026年4月1日から条例を施行します。
墨田区との共通点として、既存施設は規制対象外であること、常駐体制を整えれば180日営業が可能であること、2026年4月以降の新規届出が主な規制対象であることが挙げられます。
出典：葛飾区公式サイト
渋谷区：2026年2月区議会で条例改正案提出予定
検討中の改正内容
渋谷区では、2026年2月の区議会定例会で条例改正案が提出される予定です。具体的な内容は審議中ですが、住居専用地域・文教地区での営業日数制限、新規事業者への規制強化の方向性が示されています。
詳細は区議会での審議結果を待つ必要がありますが、豊島区や墨田区と同様の規制強化が予想されます。
出典：朝日新聞（2026年1月22日報道）
新宿区：取締強化の最前線（2025年11月の事例）
新宿区では、届出数が23区内で最多の3,506件（2025年11月時点）に達し、条例違反への取締が強化されています。
2025年11月の処分内容
業務停止命令：16施設・9事業者
廃止命令：4事業者（今後3年間の営業禁止、再届出も不可）
違反内容：週末のみの営業制限を守らず、平日も営業していたケース
廃止命令を受けた事業者は、事業者名と違反内容が公表され、今後3年間は新宿区内での民泊営業が一切できません。詳細は新宿区の民泊撤退ガイドをご覧ください。
出典：新宿区発表資料
規制強化が既存事業者に与える影響（試算例）
営業日数の制限は、民泊事業の収益性に直接影響します。以下は豊島区を例にした試算です。
豊島区の試算例（モデルケース）
物件条件（仮定）
- 物件：1LDK（50㎡）
- 稼働率：60%
- 平均単価：12,000円/泊
- 家賃：月150,000円
180日営業の場合
- 年間営業可能日数：180日
- 実稼働日数：180日 × 60% = 108日
- 年間売上：108日 × 12,000円 = 約1,296,000円
- 年間支出：家賃1,800,000円 + その他600,000円 = 約2,400,000円
- 収支：▲1,104,000円（赤字）
120日営業の場合（2026年12月16日以降）
- 年間営業可能日数：84日（実質）
- 実稼働日数：84日 × 60% = 50.4日
- 年間売上：50.4日 × 12,000円 = 約604,800円
- 年間支出：約2,400,000円（変わらず）
- 収支：▲1,795,200円（赤字拡大、約70万円悪化）
売上減少率：約53%減少
注意：これは試算例（モデルケース）であり、実際の収支は物件条件、立地、稼働率、単価設定、運営コスト、家賃按分方法等により大きく異なります。実際の事業判断には個別の収支シミュレーションが必要です。
遡及適用による影響
既存施設にも遡及適用されるため、現在黒字で運営している事業者でも、突然赤字転落するリスクがあります。事業者は以下の選択を迫られています：
- 民泊撤退（損失を最小化して事業を畳む）
- 事業モデルの転換（家主居住型、旅館業法への転換）
- マンスリー賃貸との併用
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自分の物件で民泊は可能？確認すべき3つのポイント
東京都内で民泊を始める前に、自分の物件が営業可能かどうかを確認する必要があります。以下の3つのポイントをチェックしましょう。
①物件の所在区と用途地域を確認する
確認ツールの使い方
東京都では、東京都都市計画情報等インターネット提供サービスで物件の用途地域を簡単に確認できます。
確認手順：
- サイトにアクセス
- 物件住所を入力
- 用途地域を確認
- 該当区の条例と照合
注意が必要な用途地域
第一種・第二種住居専用地域：多くの区で営業日数制限あり（週末のみなど）
文教地区：学校周辺での制限が厳しい（営業禁止の場合も）
比較的緩和されるエリア
商業地域・近隣商業地域：規制が緩い傾向にあり、営業しやすい
②家主居住型か家主不在型かで規制が変わる
民泊は「家主居住型」と「家主不在型」に分類され、規制内容が大きく異なります。
家主居住型の定義
民泊実施期間中、住宅に住民票を有し実際に居住していること
住民票があるだけではNG（実態要件が重要）
不在時も年間営業日数の半分以上は居住していることが目安
家主不在型の場合
住宅宿泊管理業者への委託が義務
多くの区で営業日数制限が厳しい
規制の違いの例
港区：家主不在型は約60日、家主居住型は180日可能
新宿区：家主不在型は約104日、家主居住型は180日可能
この差は非常に大きく、事業の収益性を左右します。
出典：国土交通省ガイドライン「住宅宿泊事業法の解釈について」
③自治体の相談窓口で事前確認を行う
相談先
各区の保健所・住宅宿泊事業担当課に相談しましょう。
確認すべき事項：
- 物件の用途地域と営業可能日数
- 家主居住型・不在型の判定基準
- 近隣住民への事前説明義務の有無（文京区等で義務化）
- 必要書類と届出手続きの流れ
マンションの場合の追加確認
管理規約で民泊が禁止されていないか：多くのマンションで民泊が禁止されています
賃貸物件の場合、オーナーの許可が必要：無断で民泊を始めると契約違反になります
相談窓口の探し方
各区の公式HPから「住宅宿泊事業」「民泊」で検索すると、担当課の連絡先が見つかります。
2026年4月からの新設窓口：
- 東京都：「住宅宿泊事業ワンストップ相談窓口」を新設（予算3,500万円）
- 墨田区：民泊に関する総合窓口を4月に開設予定
規制が厳しいエリアでも民泊を実現する3つの方法
営業日数が制限されるエリアでも、合法的に民泊を運営する方法があります。以下の3つの選択肢を検討しましょう。
方法①家主居住型への切替で180日営業を確保
仕組み
自分自身も物件に居住しながら、空いている部屋を民泊として貸し出す「ハイブリッド運営」です。
メリット
港区・新宿区等で180日営業が可能：家主不在型の制限を回避
上乗せ条例の制限を回避できる区が多い
ゲストとのコミュニケーションで高評価を獲得しやすい：ホストとして直接対応できる
デメリット
生活スペースの制約：プライバシーの確保が課題
管理の手間：清掃、ゲスト対応等を自分で行う必要がある
実際に居住している実態が必要：住民票だけではNG
向いている人
自宅の一部を活用したい人、ゲストとの交流を楽しめる人、副業として民泊を運営したい人
方法②旅館業法（簡易宿所）への転換で年中無休営業
簡易宿所のメリット
営業日数制限なし：年中無休で営業可能
上乗せ条例の適用外
事業としての信頼性が高い
簡易宿所のデメリット
設備基準が厳格：
- フロント設置（または代替措置）
- 消防設備（自動火災報知設備、誘導灯等）
- 客室面積の基準（33㎡以上等、自治体により異なる）
初期投資が高額：
- 100万円〜300万円程度（物件状況により変動）
用途地域制限：
- 住居専用地域では営業不可の場合が多い
許可取得までの期間：
- 2〜6ヶ月程度
転換が現実的なケース
商業地域・近隣商業地域の物件、既に消防設備が整っている物件、長期的に事業を継続する意思がある場合
詳細は簡易宿所の記事をご覧ください。
出典：厚生労働省「旅館業法の概要」
方法③営業期間外はマンスリー賃貸として活用
仕組み
民泊営業可能期間（84日等）は民泊として運営し、それ以外の期間はマンスリー賃貸として活用する「ハイブリッド戦略」です。
メリット
空室リスクを低減：年間を通じて収益を確保
民泊と賃貸の「いいとこ取り」：繁忙期は高単価の民泊、それ以外は安定収入
デメリット・注意点
賃貸借契約への切替手続きが必要
ゲストの入替時に清掃・準備の手間
マンスリー賃貸の需要がないエリアでは難しい
民泊と賃貸で法的性質が異なる点に注意
向いている物件
ビジネス街・大学周辺等、マンスリー需要がある立地、営業可能日数が84日〜104日程度の区
詳細は民泊賃貸転換の記事をご覧ください。
撤退を検討すべきケースと最短3営業日での売却方法
規制強化により、民泊事業の継続が困難になるケースが増えています。撤退を選択する場合の判断基準と最適な方法を解説します。
こんなケースは撤退を検討すべき
以下のいずれかに該当する場合、撤退を検討することをおすすめします。
❶ 営業日数制限で収支が赤字転落
豊島区等で120日制限が確定し、収支改善の見込みがない
試算の結果、年間収支が継続的に赤字
❷ 家主居住型への切替や旅館業転換が困難
自己居住の実態を作れない
簡易宿所への転換に必要な初期投資（100万円〜300万円）が回収できない
用途地域の制限で簡易宿所への転換が不可能
❸ 近隣トラブルで業務停止命令のリスク
近隣からの苦情が絶えない
既に自治体から指導を受けている
条例違反のリスクがある
❹ 他の事業に資金を振り向けたい
より収益性の高い事業への転換
事業の選択と集中
現況渡しOKの買取サービスとは
民泊事業から撤退する際、通常の売却方法と比較して圧倒的に有利な「現況渡しOK買取サービス」があります。
通常の売却との比較
通常の仲介売却：売却期間3〜6ヶ月、原状回復費用50万円以上必要、内見対応必要、手続き自分で対応
買取サービス：売却期間最短3営業日、原状回復費用不要（0円）、内見不要、手続き代行サポート
現況渡しOK買取サービスの特徴
① 原状回復費用不要
- 家具・設備・内装そのままで引渡しOK
- 民泊仕様のままで買取可能
② スピード成約
- 最短3営業日で成約・現金化
- 急ぎの撤退にも対応可能
③ 規模対応
- 1Rから5棟一括まで対応可能
- 複数物件の一括売却も可能
④ 手続きサポート
- 予約済みゲストのキャンセル対応サポート
- 住宅宿泊事業廃止届の提出サポート
- OTA（Airbnb、Booking.com等）のリスティング削除サポート
メリット
原状回復費用50万円以上が不要：
通常、民泊から住宅に戻す際の原状回復費用は50万円〜100万円以上。現況渡しならこの費用が丸々削減。
時間と手間の削減：
通常売却の3〜6ヶ月が最短3営業日に短縮。内見対応、買主との交渉等の手間が不要。
予約対応のストレス軽減：
ゲストキャンセル対応のサポートあり。
確実な現金化：
買取のため売却が確実。
こんな方におすすめ
豊島区等の規制強化で撤退を決断した方、原状回復費用を支払う余裕がない方、早急に現金化したい方、撤退手続きをスムーズに進めたい方、次の事業への資金が必要な方
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撤退手続きの流れと注意点
民泊事業から撤退する際は、適切な手続きを踏むことが重要です。
撤退手続きのステップ
① 予約済みゲストへのキャンセル連絡（遅くとも2週間前）
- 丁寧な説明と謝罪
- 可能であれば代替宿泊施設の案内
- OTAのペナルティに注意
② 住宅宿泊事業廃止届の提出（事業廃止後10日以内）
- 各都道府県の届出先へ提出
- オンライン申請または郵送
③ OTA（Airbnb、Booking.com等）のリスティング削除
- すべてのカレンダーをブロック
- リスティングを非公開→削除
④ 原状回復（賃貸の場合）または売却手続き
- 賃貸物件：原状回復して返却
- 所有物件：売却または自己使用
注意点
廃止届の提出期限：事業廃止後10日以内（期限厳守）
ゲストキャンセルのペナルティ：OTAのスーパーホスト資格等への影響
原状回復の範囲：賃貸借契約書の確認が必要
税務処理：廃業年度の確定申告に注意
詳細は観光庁「民泊制度ポータルサイト」廃業届の手続きで確認できます。
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まとめ：東京の民泊規制を正しく理解し、最適な選択を
東京23区の民泊事業は、民泊新法（年間180日制限）に加えて各区独自の「上乗せ条例」により、営業条件が区ごとに大きく異なります。
2026年2月時点での重要ポイント
上乗せ条例がない区は2026年4月以降、実質2区のみ：北区、江戸川区（墨田区・葛飾区が新たに条例施行）
豊島区は2026年12月16日から120日制限：既存施設にも遡及適用
墨田区・葛飾区は2026年4月から週末のみ営業：ただし既存施設は適用外
渋谷区も2026年2月に条例改正案提出予定：規制強化の動きが加速
新宿区では取締強化：2025年11月に16施設に業務停止命令、4事業者に廃止命令
家主居住型・旅館業転換で規制回避の道も：条件が厳しいが選択肢として存在
撤退を選択する場合は損失を最小化：「現況渡しOK買取」で原状回復費用ゼロ・最短3営業日成約
最後に：2026年は民泊事業の転換点
2026年は、東京23区の民泊事業にとって大きな転換点となります。
豊島区、墨田区、葛飾区、渋谷区と、相次ぐ規制強化により、これまでの事業モデルが通用しなくなる可能性があります。しかし、正確な情報に基づいた早期の意思決定により、リスクを最小化し、次の一手を打つことができます。
継続・転換・撤退のいずれを選択するにせよ、2026年4月・12月の施行前に動くことが重要です。
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※本記事は2026年2月時点の情報に基づいています。最新の規制内容については、必ず各区の公式HPや担当課にご確認ください。