那須エリアで民泊を運営しているものの、コロナ禍以降に民泊物件数が急増し競争が激化する中、2026年10月からの宿泊税導入による運営コスト増や、住宅宿泊事業法の年間180日制限による収益の不安定さに悩まされているオーナーは少なくありません。那須町の観光客数は2024年に過去最高の562万人を記録し前年比9.6%増となる一方で、別荘貸しの一棟貸し型民泊がコロナ前の3倍強に増加し、稼働率の確保が以前よりも難しくなっている実情があります。
栃木県内の民泊利用はコロナ前と比較して3倍強に達し、那須エリアでは一棟貸し型が急増しました。観光地としての魅力は変わらないものの、民泊物件数の急増による供給過多が稼働率に影響を及ぼし、加えて2026年10月から導入予定の宿泊税(1泊1万円未満で100円、10万円以上で最大3,000円)が運営コストをさらに圧迫することが懸念されています。遠隔地から那須の民泊を運営している場合、清掃・メンテナンス・トラブル対応などの管理負担が大きく、管理会社への委託費用も経営を圧迫する要因となります。
こうした状況下で「民泊を手放したい」と考えた際、選択肢は大きく分けて「買取」と「仲介」の2つです。買取は専門業者が直接物件を購入する方式で、最短3営業日での成約や現況渡しが可能である一方、売却価格は市場価格の70〜90%程度となります。仲介は不動産仲介業者を通じて一般の買い手を探す方式で、市場価格に近い価格での売却が期待できる反面、成約までに3〜6ヶ月を要し、内覧対応やクリーニング、原状回復などの手間が発生します。
本記事では、那須エリアの民泊市場の実情を最新データで示し、買取と仲介のどちらを選ぶべきかの判断基準を整理し、買取を選択した場合の具体的な手順までを解説します。
那須の民泊市場の実情と買取検討の理由
民泊急増と競争激化
那須エリアでは住宅などを有料で宿泊に提供する民泊が地方で広がっており、栃木県の民泊利用はコロナ前の3倍強に達しています(日本経済新聞)。栃木県内民泊はコロナ禍前の2倍に増加し、那須で一棟貸し型が急増しました(下野新聞)。那須町の観光客数は2024年に過去最高の562万人を記録し前年比9.6%増となりましたが(那須町観光統計)、民泊物件数の急増で競争が激化しています。
観光需要そのものは堅調に推移しているものの、民泊物件の供給が需要を上回る勢いで増加したため、物件間の競争が激化し、稼働率の確保や価格設定に苦戦するオーナーが増えています。特に一棟貸し型の別荘民泊は設備投資が大きく、稼働率が低下すると固定費(管理費、光熱費、通信費、保険料、固定資産税)の負担が重くなります。
コロナ禍以前は那須エリアの民泊市場は比較的小規模で、先行参入したオーナーは高い稼働率と収益性を享受できていました。しかし、コロナ禍を経て「地方での滞在需要」が注目されたことで新規参入が相次ぎ、現在では物件数の急増による供給過多が顕在化しています。民泊市場の動向については、民泊市場の現状と今後で詳しく解説しています。
宿泊税導入と運営コスト増
那須町は2026年10月から宿泊税を導入する条例を可決しました(訪日ラボ)。1泊1万円未満では100円、1万円以上5万円未満では500円、5万円以上10万円未満では1,500円、10万円以上では3,000円の宿泊税が徴収されます(FNN)。栃木県で初の宿泊税導入となり、観光振興の財源として活用される予定ですが、民泊オーナーにとっては運営コスト増による収益圧迫が懸念されます。
宿泊税は宿泊者から徴収しオーナーが自治体に納付する仕組みですが、価格競争が激化している現状では宿泊料金に上乗せすることが難しく、実質的にオーナーの収益を圧迫する可能性があります。特に1泊1万円未満の低価格帯で運営している民泊の場合、100円の宿泊税でも利益率に与える影響は小さくありません。
宿泊税導入の背景には、観光客数の増加に伴う公共インフラの整備・維持費用の確保や、持続可能な観光地づくりへの投資があります。那須町は観光地として年間562万人の観光客を受け入れており、道路整備、公共施設の維持管理、観光案内の充実などに財源が必要となっています。しかし、民泊オーナーにとっては新たな負担となり、特に稼働率が低い物件や利益率が薄い物件では、宿泊税導入を機に撤退を検討するケースが増えることが予想されます。
180日制限と運営負担
民泊新法(住宅宿泊事業法)では年間180日までの営業と定められ、180日を超えた場合は6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます(栃木県公式HP)。那須エリアではインバウンドが1%未満で国内客中心の運営となっており(TOWAピュアコテージ)、遠隔運営の負担や180日制限の中で年間の安定収益を確保することが課題となっています。
那須エリアの民泊はインバウンド需要がほとんどなく、国内旅行者が主要なターゲットとなります。首都圏から車で2〜3時間というアクセスの良さから、週末やゴールデンウィーク、夏休み、年末年始などの繁忙期には高い稼働率を維持できますが、平日や閑散期(1〜2月、6月、11月)は稼働率が大きく落ち込む傾向があります。
180日制限があるため、繁忙期に集中的に稼働させる戦略を取るオーナーが多いですが、繁忙期の予約獲得競争も激化しており、価格を下げなければ予約が入らないという状況も見られます。遠隔地から運営している場合、トラブル発生時の即応性に限界があり、管理会社への委託が必要となりますが、委託手数料は売上の20〜30%に達することもあり、実質的な収益率を圧迫します。
清掃・メンテナンス、ゲスト対応、設備の修繕、季節ごとの準備(冬季の暖房設備点検、夏季のエアコン整備等)など、民泊運営には多くの手間とコストがかかります。こうした運営負担の大きさが、那須エリアの民泊オーナーが買取を検討する主要な理由の一つとなっています。
買取と仲介、どっち?判断する4つのポイント
那須で民泊を売却する際には、買取と仲介という2つの選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。以下の4つのポイントを総合的に検討することで、最適な売却方法を見極めることができます。
売却スピードの優先度
売却スピードを最優先する場合、買取が最も適しています。買取は専門業者が直接購入するため、査定から成約まで最短3営業日で完了します。特に那須エリアでは、2026年10月の宿泊税導入前に売却を完了させることで、宿泊税に伴う事務手続きの負担や運営コスト増を回避できるというメリットがあります。
仲介の場合、一般の買い手を探すため3〜6ヶ月の期間を要します。その間も固定費や管理費が発生し続け、民泊物件数が急増している現状では買い手が見つかりにくくなる可能性があります。閑散期に売却活動を行う場合、物件の魅力が伝わりにくく、成約までさらに時間がかかることも考えられます。
判断軸:「宿泊税導入前に早急に手放したい」「資金繰りの都合で即現金化が必要」「物件数急増による競争激化を避けたい」という場合は買取を選択し、「時間をかけてでも高値で売却したい」「高稼働物件で買い手からの評価が高い」という場合は仲介を選択することが合理的です。
手残り額の重視度
手残り額を最大化したい場合、仲介が適しています。仲介は市場価格での売却が期待でき、仲介手数料3%を差し引いても手残り額は大きくなります。特に稼働率が60%以上の高稼働物件は、買い手からの評価が高く、市場価格またはそれ以上の価格での売却も可能です。
買取は、市場価格の70〜90%程度の価格となるため、手残り額は仲介に比べて少なくなります。しかし、仲介手数料が不要であること、内覧対応やクリーニングのコストが不要であること、売却までの期間中の固定費負担が最小限で済むことを考慮すると、実質的な手残り額の差は縮まります。
判断軸:「手残り額を最大化したい」「高稼働物件で市場評価が高い」という場合は仲介を選択し、「スピードと確実性を重視し、多少の価格差は許容できる」「低稼働物件で仲介では買い手が見つかりにくい」という場合は買取を選択することが現実的です。
手続き負担の許容度
手続き負担を最小限に抑えたい場合、買取が最も適しています。買取は現況渡しが可能なため、家具・家電・寝具・食器類、さらには民泊運営に使用していた清掃用具や備品類などもそのまま引き渡すことができます。内覧対応や価格交渉の手間がほとんどなく、契約書も簡潔です。民泊売却の現況渡しメリットについては、民泊売却の現況渡しメリットで詳しく解説しています。
仲介の場合、内覧対応、買主との価格交渉、契約書作成、場合によってはクリーニングや原状回復が必要となり、手続き負担は中程度です。特に遠隔地から運営している場合、内覧のたびに現地へ出向く必要があり、時間的・物理的コストが増大します。
判断軸:「手間をかけずに早く手放したい」「遠隔運営で現地へ出向く負担が大きい」「相続物件で物件の詳細を把握していない」という場合は買取を選択し、「高値のために手間をかける覚悟がある」「自己管理で物件の状態を把握している」という場合は仲介を選択することが適切です。
物件の稼働状況と市場評価
物件の稼働状況によって、最適な売却方法は異なります。高稼働物件(稼働率60%以上、年間売上が安定)の場合、仲介で高値売却を狙うことが合理的です。特に予約サイトで高評価レビューを多数獲得している物件、リピーター客が多い物件、繁忙期に満室となる物件は、買い手からの引き合いが強く、市場価格以上での売却も期待できます。
一方、低稼働物件(稼働率40%以下、年間収益が不安定)の場合、仲介で買い手を見つけることは困難であり、買取による早期現金化が現実的な選択肢となります。低稼働物件は市場評価が低く、仲介で長期間売れ残るリスクがあるため、買取で確実に手放すことが賢明です。全国の民泊稼働率は平均40〜50%程度とされており(StayExit)、那須エリアでも民泊物件数の急増により平均稼働率が低下傾向にあります。
遠隔運営物件や相続物件の場合、物件の状態や運営状況を詳細に把握できていないケースが多く、買取で現況渡しすることが手間を最小化する方法となります。
判断軸:「稼働率が全国平均(40〜50%)以下」「民泊物件数急増による競争で稼働率が低下」「遠隔運営で管理負担が大きい」という場合は買取を選択し、「稼働率60%以上を維持している」「高評価レビューが多数ある」という場合は仲介を選択することが適切です。
比較表(買取 vs 仲介)
| 項目 | 買取 | 仲介 |
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜90% | 市場価格(高値) |
| 手数料 | 無料 | 3%(税別) |
| 手続き負担 | 低(現況渡しOK) | 中(内覧・交渉あり) |
| 売却確実性 | 高(業者直接買取) | 中(買主次第) |
| 向いている人 | 宿泊税導入前に手放したい | 時間に余裕、高値希望 |
民泊買取の基本情報については、民泊買取の完全ガイドをご覧ください。
那須で民泊を買取に出す手順(3ステップ)
買取を選択した場合の具体的な手順を、3つのステップに分けて解説します。売却後の手続きについても併せて説明します。
ステップ1:買取業者へ査定依頼
まずは民泊買取専門業者に無料査定を依頼します。査定は最短即日で完了します。査定時には以下の情報を準備しておくとスムーズです。
- 物件所在地(那須町内の住所)
- 築年数、建物構造(木造・鉄骨造等)
- 間取り、延床面積
- 設備状況(家具・家電・寝具等のリスト)
- 稼働実績(月別稼働率、年間宿泊数、主要予約サイトのレビュー評価)
- 管理形態(自己管理 or 管理会社委託)
- 現況写真(外観、内装、設備、周辺環境)
複数の買取業者に査定を依頼し、買取価格、引渡し条件、廃業届の代行サービスの有無を比較します。買取業者の選定については、民泊買取業者の選び方を参考にしてください。
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ステップ2:買取価格の提示と契約交渉
買取業者から買取価格が提示されます(最短3営業日)。査定額の提示を受けたら、以下のポイントを確認し、条件交渉を行います。
契約前チェックリスト:
- 買取価格:市場価格の70〜90%が目安。複数社の査定額を比較し、価格の根拠(査定ロジック)を確認する
- 引渡し時期:最短3営業日〜1ヶ月程度。自身のスケジュールと照らし合わせる
- 現況渡しの可否:家具・設備をそのまま引き渡せるか、一部撤去が必要か。残置物(清掃用具、備品類)の扱いも確認
- 廃業届の代行サービス有無:住宅宿泊事業法の廃止届提出を代行してくれるか
- 重要事項説明と契約書の内容:契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)の範囲、特約事項、解約条件等
条件交渉がまとまれば、売買契約を締結します。契約期間は1〜2週間程度です。
ステップ3:売買契約締結と決済
契約締結後、決済日に残代金の入金を確認し、所有権移転登記を行います。現況渡しOKのため、家具・家電・寝具、民泊運営に使用していた清掃用具や備品類などもそのまま引き渡すことができます。引継ぎ事項として、以下の項目を買取業者に引き渡します。
- 物件の鍵(正副)
- 管理アカウント(Airbnb、楽天トラベル等の予約サイトのアカウント情報)
- 設備リスト、運営マニュアル
- 過去の予約履歴、ゲストからのレビュー
- 管理会社との契約書(委託していた場合)
多くの買取業者は廃業届の代行サービスを提供していますので、手続きの手間を省きたい場合は事前に確認しておくとよいでしょう。
売却後の手続き
住宅宿泊事業廃止届:
民泊事業を廃止した場合、廃業日から30日以内に都道府県知事(栃木県知事)へ廃止届を提出する必要があります(栃木県公式HP)。必要書類は廃止届と届出番号通知書です。廃業届の詳細な手順については、住宅宿泊事業廃止届の手続きをご確認ください。
確定申告:
民泊の売却益は譲渡所得として確定申告が必要です。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得(税率20.315%)、5年以下の場合は短期譲渡所得(税率39.63%)が適用されます。譲渡所得の計算式は「譲渡価格−(取得費+譲渡費用)」です。
火災保険・損害保険の解約:
売却日に合わせて火災保険・損害保険を解約します。解約返戻金が発生する場合は、保険会社に確認しましょう。
光熱費・通信費の解約:
電気・ガス・水道・インターネット回線などの契約を解約します。売却後は速やかに解約手続きを行います。
まとめ:那須の民泊買取、次の一歩をどう選ぶ?
買取 vs 仲介の選び方(再整理)
那須の民泊を売却する際には、買取と仲介という2つの選択肢があり、それぞれに適したケースがあります。
**買取:**宿泊税導入(2026年10月)前に早急に手放したい。早く確実に売却したい。遠隔運営の負担が大きく、手間を最小化したい。低稼働物件(稼働率40%以下)で仲介では買い手が見つかりにくい。現況渡しで家具・設備をそのまま引き渡したい。
**仲介:**時間に余裕があり、高値での売却を優先したい。高稼働物件(稼働率60%以上)で市場評価が高い。那須町内または近隣に居住しており、内覧対応や物件管理が可能。
那須エリアの今後の見通し
那須エリアは、観光客数が過去最高の562万人(2024年)を記録し、観光地としてのポテンシャルは高いままです。首都圏から車で2〜3時間というアクセスの良さ、豊かな自然環境、温泉やレジャー施設の充実など、観光地としての魅力は変わりません。
しかし、民泊物件数の急増(コロナ前の3倍強)により競争が激化しており、稼働率の確保や価格設定に苦戦するオーナーが増えています。2026年10月からの宿泊税導入(1泊1万円未満で100円、10万円以上で最大3,000円)により、運営コストがさらに増大することが確実です。住宅宿泊事業法の年間180日制限も継続するため、繁忙期に集中稼働させる運営スタイルが今後も主流となり、年間を通じた安定収益の確保は困難な状況が続くでしょう。
こうした市場環境を踏まえると、「高稼働を維持できる自信がある」「那須町内に居住し自己管理が可能」というオーナーは継続運営が合理的ですが、「遠隔運営の負担が大きい」「民泊物件数急増による競争激化で稼働率が低下」「宿泊税導入による収益圧迫が懸念される」「次の投資先へ資金を振り向けたい」というオーナーにとっては、今が買取検討のタイミングであるという判断も合理的です。
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【免責事項】
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成しています。民泊に関する法律・条例は改正される場合があり、買取価格・稼働率等のデータは地域・物件により異なります。実際の買取検討にあたっては、専門家への相談をおすすめします。