鎌倉で民泊を売却するか、それとも運営を続けるか
鎌倉の民泊を所有しているオーナー様の中には、「このまま続けるべきか、売却すべきか」と迷っている方が少なくありません。観光都市ならではの需要がある一方で、近隣トラブル、管理の負担、規制強化のリスクなど、鎌倉特有の課題も存在します。
鎌倉市では住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づいた届出制のほか、旅館業法(簡易宿所)による許可が必要な物件もあり、エリアによっては営業日数の制限や、住居専用地域での届出不可といった規制が適用されます。こうした背景から、売却を検討するオーナー様が増えている状況です。
本記事では、鎌倉で民泊を売却する際の選択肢として「仲介売却」「買取」「運営継続」の3つのルートを比較し、それぞれのメリット・デメリット、費用感、手続きの流れ、相場の決まり方を詳しく解説します。売却を検討されている方が、自身の状況に合った最適な選択をできるよう、実務に即した情報をお届けします。
鎌倉の民泊売却で選べる3つのルートとは
鎌倉で民泊を手放す、あるいは運営体制を見直す方法は、主に以下の3つに分類されます。
1. 仲介売却で市場価格を狙う
不動産仲介業者を通じて、一般市場で買い手を探す方法です。市場価格に近い金額での売却を期待できる反面、買い手が見つかるまでに数ヶ月を要することがあります。内覧対応、価格交渉、契約手続きなど、オーナー様の手間も相応に発生します。
メリット:
- 市場相場に近い価格での売却が期待できる
- 複数の買い手候補から選べる可能性がある
- 査定価格をもとに売却価格を決められる
デメリット:
- 売却までに3〜6ヶ月程度かかることが多い
- 内覧対応や条件交渉の負担が発生
- 仲介手数料(物件価格×3%+6万円+消費税)が必要
- 売却前に原状回復やクリーニングを求められることがある
2. 買取で最短現金化を実現
民泊専門の買取業者に直接売却する方法です。仲介と異なり、業者が直接買い主となるため、査定後最短3営業日での成約も可能です。現況渡しに対応しており、原状回復費用をかけずに手放せる点が大きな特徴です。
メリット:
- 最短3営業日で成約、約3週間で入金
- 現況渡しOK、原状回復費用が不要
- 仲介手数料がかからない
- 内覧対応や条件交渉の手間が少ない
- 違法民泊や訳あり物件にも対応可能
デメリット:
- 買取価格は市場相場の70〜85%程度が目安
- 高値での売却は期待しにくい
3. 運営継続・管理体制の見直し
売却せず、管理会社の変更や運営方針の見直しで赤字を改善する選択肢もあります。ただし、鎌倉の場合は観光シーズンと閑散期の稼働率の差が大きく、固定費の負担が重くなりやすい点に注意が必要です。
メリット:
- 所有権を維持できる
- 観光シーズンには高稼働が見込める
- 管理会社変更で利益率改善の可能性
デメリット:
- 閑散期の稼働率低下リスク
- 規制強化や近隣トラブルのリスクが継続
- 管理委託費・固定資産税などの固定費が継続
鎌倉の民泊売却相場と、価格が決まる4つの要因
鎌倉の民泊物件の売却相場は、立地・許認可の種類・稼働実績・物件の状態によって大きく変動します。
鎌倉エリアの民泊売却相場の目安
| 物件タイプ | 立地 | 仲介相場(目安) | 買取相場(目安) |
| 1R〜1K(20〜30㎡) | 鎌倉駅徒歩10分以内 | 2,000〜3,000万円 | 1,400〜2,550万円 |
| 1LDK(40〜50㎡) | 鎌倉駅徒歩10分以内 | 3,500〜5,000万円 | 2,450〜4,250万円 |
| 一戸建て(80〜100㎡) | 長谷・由比ガ浜周辺 | 6,000〜9,000万円 | 4,200〜7,650万円 |
※買取相場は市場相場の70〜85%程度が一般的な目安です。
※古民家や再建築不可物件の場合、さらに評価が変動します。
価格を左右する4つの要因
1. 立地とアクセス
鎌倉駅・長谷駅・由比ガ浜駅から徒歩圏内の物件は需要が高く、査定額も上がりやすい傾向にあります。観光名所(鶴岡八幡宮、大仏、長谷寺など)へのアクセスも評価ポイントです。
2. 許認可の種類と営業日数
住宅宿泊事業法の届出物件は年間180日の営業日数制限があり、旅館業法(簡易宿所)の許可物件に比べて収益性が低く見積もられることがあります。一方、旅館業法の許可を取得済みの物件は通年営業が可能なため、買取価格が高くなる傾向があります。
3. 稼働実績と収益性
過去1年間の稼働率、売上実績、口コミ評価などが査定に影響します。観光シーズン(春の桜・秋の紅葉シーズン)に高稼働を維持できている物件は評価が上がります。
4. 物件の状態と設備
築年数、リフォーム履歴、設備の状態(キッチン、浴室、エアコン、Wi-Fi等)が査定に反映されます。古民家の場合は、耐震性や再建築の可否も重要な判断材料となります。
鎌倉で民泊を売却する流れ|仲介と買取の違い
鎌倉で民泊を売却する際の手続きの流れは、仲介と買取で大きく異なります。
仲介売却の流れ
1. 査定依頼(1〜2週間)
複数の不動産仲介業者に査定を依頼し、売却予想価格を確認します。
2. 媒介契約(1週間)
査定結果をもとに、仲介業者と媒介契約(専任媒介・一般媒介など)を締結します。
3. 売却活動・内覧対応(1〜6ヶ月)
広告掲載、内覧対応、価格交渉などを行います。買い手が見つかるまでの期間は物件や市況により変動します。
4. 売買契約(1週間)
買い手と条件が合意できたら、売買契約を締結します。
5. 決済・引き渡し(1〜2ヶ月)
住宅ローンの審査や登記手続きを経て、決済・引き渡しを行います。
必要書類:
- 住宅宿泊事業届出書または旅館業法許可証
- 登記簿謄本、固定資産税評価証明書
- 物件の図面、設備リスト
- 過去1年の収支データ(売上・経費明細)
- 管理委託契約書(ある場合)
- 賃貸借契約書(賃貸物件の場合)
買取の流れ
1. 査定依頼(即日〜1日)
買取業者に査定を依頼します。オンラインや電話でも対応可能です。
2. 現地確認(1〜3日)
買取業者が物件を確認し、詳細な査定を行います。
3. 買取価格提示(1〜3日)
査定結果をもとに、買取価格が提示されます。
4. 契約締結(3〜5日)
条件に合意できれば、売買契約を締結します。
5. 決済・引き渡し(1〜2週間)
契約後、最短3営業日で決済・引き渡しが完了します。
買取の場合、仲介手数料は不要で、原状回復も不要なため、手間と費用を大幅に削減できます。
鎌倉の民泊売却で損をしないための5つのチェックポイント
鎌倉の民泊を売却する際に、事前に確認しておくべきポイントを5つ紹介します。
1. 観光シーズンと売却タイミングの関係
鎌倉は春の桜シーズン(3〜4月)と秋の紅葉シーズン(11〜12月)に観光客が集中します。このタイミングで高稼働実績を示せると、査定額が上がる可能性があります。一方、閑散期(1〜2月、6〜8月)に売却を急ぐと、査定額が下がることもあります。
2. 古民家・一戸建て特有の注意点
鎌倉は古民家を活用した民泊も多く、趣のある物件として人気がありますが、再建築不可、旧耐震基準、接道義務を満たさない物件などは、仲介では買い手が見つかりにくいケースがあります。こうした物件は、訳あり物件に対応できる買取業者への相談が有効です。
3. 規制強化と近隣トラブルのリスク
鎌倉市では、住居専用地域での民泊届出が制限されている地域があり、管理組合が民泊を禁止する規約を設けるマンションも増えています。近隣住民からの苦情や、自治体からの指導を受けている場合は、早期売却を検討する方が賢明です。
4. 許認可の引き継ぎと名義変更
民泊の売却後、許認可の名義変更が必要です。住宅宿泊事業法の届出や旅館業法の許可は、買い手が新たに申請し直す必要があります。買取業者の場合は、名義変更手続きを代行してくれるケースが多く、オーナー様の負担を軽減できます。
5. 売却にかかる費用の総額を把握する
仲介売却の場合、仲介手数料(物件価格×3%+6万円+消費税)、登記費用、譲渡所得税(所有期間5年超で約20%、5年以下で約39%)などが発生します。買取の場合は仲介手数料が不要で、原状回復費用もかからないため、総額コストを抑えられます。
よくある質問(FAQ)
Q1. 違法状態の民泊でも売却できますか?
A. 違法民泊でも買取対応している業者があります。ただし、違法状態のまま放置すると罰則(最大50万円の罰金)や行政指導のリスクがあるため、早期に対処することをおすすめします。
Q2. 売却までにどれくらいの期間がかかりますか?
A. 仲介の場合は3〜6ヶ月、買取の場合は最短3営業日で成約可能です。急いで現金化したい場合は買取が有利です。
Q3. 古民家や再建築不可物件でも売却できますか?
A. 仲介では買い手が見つかりにくい場合がありますが、訳あり物件に対応できる買取業者であれば現況渡しで買取可能なケースが多いです。
Q4. 売却後の確定申告は必要ですか?
A. 売却益が出た場合、譲渡所得税の申告が必要です。所有期間5年超の場合は約20%、5年以下の場合は約39%の税率が適用されます。詳しくは税理士または国税庁のサイトでご確認ください。
Q5. 鎌倉の民泊は今後も需要がありますか?
A. 鎌倉は国内外の観光客に人気のエリアですが、規制強化や近隣トラブルのリスクもあります。運営継続が難しい場合は、売却も有力な選択肢です。
まとめ|鎌倉の民泊売却は「仲介」「買取」「継続」の3択から最適解を選ぶ
鎌倉で民泊を売却する際の選択肢は、大きく分けて「仲介売却」「買取」「運営継続」の3つです。それぞれにメリット・デメリットがあり、オーナー様の状況や目的によって最適な選択肢は異なります。
- 仲介売却: 市場価格に近い金額での売却を目指す場合に適しています。ただし、売却までに数ヶ月かかり、内覧対応や価格交渉の手間が発生します。
- 買取: 最短3営業日で現金化でき、原状回復費用や仲介手数料が不要です。訳あり物件や違法民泊にも対応可能で、手間をかけずに早期売却したい方に最適です。
- 運営継続: 所有権を維持し、管理体制の見直しで収益改善を図る選択肢です。ただし、規制強化や近隣トラブルのリスクは継続します。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は鎌倉市役所、神奈川県庁、観光庁の公式サイト等でご確認ください。