札幌で民泊を運営中のオーナー様、売却を検討されている方へ。この記事では、札幌の民泊を「売却」する際の方法・相場・タイミングを、仲介と買取の比較も交えて解説します。
札幌は年間を通じて観光需要がありますが、冬期の管理コスト（暖房費・除雪）が高く、閑散期の赤字リスクもあります。「今売るべきか、雪まつり後まで待つべきか」「仲介と買取どちらが得か」――そんな疑問に、実務で使える判断基準をお届けします。
本記事では、売却相場・高値で売れる条件・ベストタイミングまで、札幌特有の情報を網羅しました。
札幌の民泊を売却する3つの方法：仲介・買取・M&Aの違いを整理
札幌で民泊を手放す方法は、大きく分けて「仲介売却」「買取」「M&A（事業譲渡）」の3つがあります。それぞれ期間・価格・手間が異なるため、自分の物件状況や希望条件に合わせて選択することが重要です。
売却方法の比較表
| 項目 | 仲介売却 | 買取 | M&A（事業譲渡） |
| 期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日〜2週間 | 2〜4ヶ月 |
| 価格 | 市場価格の90〜100% | 市場価格の70〜90% | 事業価値による |
| 手間 | 内覧対応・交渉が必要 | 査定→契約のみ | デューデリジェンス必要 |
| 向いている物件 | 好立地・高稼働 | 赤字・トラブルあり | 複数室・月利10万円以上 |
仲介売却：高値狙いで時間に余裕がある場合
仲介売却は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう最も一般的な方法です。市場価格の90〜100%で売却できる可能性があり、高値売却を狙う方に適しています。
仲介売却の流れ
- 複数の不動産会社に査定依頼
- 媒介契約締結（専任媒介または一般媒介）
- 販売活動開始（広告掲載・ポータルサイト掲載）
- 内覧対応・価格交渉
- 売買契約締結・決済
期間は通常3〜6ヶ月程度かかります。その間、内覧対応や値下げ交渉といった手間が発生し、固定資産税や管理費、光熱費などのランニングコストも負担し続けることになります。
仲介売却が向いている物件
- すすきの・大通などの好立地
- 年間稼働率60%以上
- 旅館業法の許可取得済み
- 消防設備適合済み
- 近隣トラブルの履歴なし
こうした条件を満たす物件であれば、買主からの需要が高く、市場価格に近い金額での売却が期待できます。
買取：最短1週間で現金化、原状回復不要
買取は、不動産会社や専門業者が物件を直接購入する方法です。買主を探す必要がないため、最短3営業日から2週間程度で現金化できるのが最大の特徴です。
買取価格は市場価格の70〜90%程度になりますが、以下のようなメリットがあります。
買取のメリット
- 現況渡しOK（家具・家電・消防設備そのまま）
- 内覧対応・価格交渉が不要
- 近隣トラブルや消防法違反がある物件でも引き取り可能
- 原状回復費用25〜80万円が不要
買取が向いている物件
- 赤字が3ヶ月以上継続している
- 消防設備が未適合
- 近隣トラブルがある
- 早期現金化が必要
特に札幌では、冬期の暖房費（月3〜5万円）や除雪費用（年間10〜20万円）が重い負担となるため、赤字物件を長期間保有し続けるよりも、早期に買取で手放す方が結果的に損失を抑えられるケースが多くあります。
M&A（事業譲渡）：許可・届出ごと引き継ぐ
M&Aは、民泊事業を丸ごと譲渡する方法です。物件だけでなく、旅館業法の許可や民泊新法の届出、運営ノウハウ、予約サイトのアカウントなども一緒に引き継ぎます。
M&Aのメリット
- 許可取得の手間（3〜6ヶ月、費用80〜150万円）を買主が省略できるため高評価
- 安定した収益実績があれば、物件価格以上の評価を得られる可能性
- 複数室を一括で譲渡できる
M&Aが向いている物件
- 複数室を運営している（3室以上）
- 月利益10万円以上の安定収益
- 運営ノウハウ・管理システムが確立されている
- 旅館業法の許可取得済み
ただし、譲渡先を見つけるまでに2〜4ヶ月かかることが多く、デューデリジェンス（財務・法務調査）も必要となるため、小規模な個人運営物件には向きません。
TRANBIに掲載されている「札幌中心部・旅館業許可済み民泊5室｜売却希望価格4,000万円」（2025年10月掲載）のような事例では、複数室運営の事業としての価値が評価されています。
札幌で民泊を始める際の法規制や収益性については、札幌 民泊で詳しく整理しています。売却を検討する前に、まずは札幌の民泊市場全体像を把握しておくと判断がスムーズです。
札幌の民泊売却相場はいくら？エリア別・規模別に解説
札幌の民泊売却相場は、立地・規模・許可種別によって大きく異なります。また、札幌特有の冬期管理コストも売却価格に影響を与えるため、これらの要素を総合的に理解しておくことが重要です。
すすきの・中央区エリア：1DKで2,000〜2,500万円
すすきのエリアは札幌最大の繁華街であり、年間を通じて観光客・ビジネス客の宿泊需要が安定しています。地下鉄すすきの駅から徒歩5分以内の1DK物件（25〜35㎡）であれば、以下のような相場となります。
仲介売却の場合：2,000〜2,500万円（市場価格の90〜100%）
買取の場合：1,400〜2,250万円（市場価格の70〜90%）
特に雪まつり期間（2月上旬）の収益性が高く評価されます。この1週間で年間売上の20〜30%を稼ぐ物件も珍しくなく、こうした実績を示せれば高値売却が期待できます。
高評価のポイント
- 旅館業法の許可取得済み（365日営業可能）
- 年間稼働率70%以上
- 消防設備適合済み
- Airbnb・Booking.comでの高評価レビュー（4.5以上）
円山・宮の森エリア：1LDKで1,500〜2,000万円
円山・宮の森エリアは閑静な住宅街で、高級感のある民泊として運営されることが多い地域です。1LDK（40〜50㎡）の相場は以下の通りです。
仲介売却の場合：1,800〜2,000万円
買取の場合：1,200〜1,500万円
ただし、このエリアには住居専用地域が多く含まれており、民泊営業に対する規制が厳しい地域もあります。平日営業制限がある場合、稼働率が40〜50%程度にとどまり、買主からの評価も下がる傾向があります。
また、高級感ある内装や設備が求められるため初期投資が高く、その分売却価格も高めに設定されますが、買い手は限定的です。
新千歳空港周辺・北広島エリア：2LDKで1,200〜1,800万円
新千歳空港周辺や北広島エリア（エスコンフィールド北海道周辺）は、2LDK（60㎡前後）の物件が多く、以下のような相場となります。
仲介売却の場合：1,500〜1,800万円
買取の場合：900〜1,200万円
このエリアは観光地としての魅力が乏しく、ビジネス利用やイベント需要（野球観戦など）に依存するため、稼働率が35%前後で安定収益が見込みにくい状況です。そのため、売却価格も相対的に低めに設定されます。
札幌の冬期コストが売却価格に与える影響
札幌で民泊を運営する際、最も重い負担となるのが冬期管理コストです。このコストは買主も当然考慮するため、売却価格に直接影響します。
冬期コストの内訳
暖房費：月3〜5万円
- 10月〜4月の7ヶ月間で年間21〜35万円
- 24時間暖房稼働が必要（氷点下の日が多い）
- 古い建物は断熱性が低く暖房費が高騰
除雪費用：年間10〜20万円
- 駐車場・玄関前の除雪が必要
- 管理会社へのシーズン契約で10〜20万円
合計：年間31〜55万円
買主は査定時に、年間収益からこの冬期コストを差し引いて実質利益を計算します。その結果、売却価格が50〜100万円程度減額される傾向があります。
特に、直近の冬期稼働実績が悪い（稼働率50%以下）場合、「冬期赤字物件」と判断され、さらに価格が下がる可能性があります。
TRANBIに掲載されている「札幌中心部・旅館業許可済み民泊5室｜売却希望価格4,000万円」（2025年10月）や、financeyeに掲載されている「北海道札幌市中央区｜期待利回り60％／価格1900万円」といった事例では、好立地・複数室運営の価格帯を確認できます。
全国的な民泊売却の相場感や、他地域との比較を知りたい方は、民泊 売却で売却方法の全体像を確認できます。
札幌の民泊を高く売るための5つの条件をチェック
仲介売却で高値を狙う場合、物件が一定の条件を満たしているかどうかが重要です。ここでは、高値売却が期待できる5つの条件を紹介します。
条件①：すすきの・大通エリアで駅徒歩5分以内
立地は売却価格を左右する最も重要な要素です。すすきの・大通といった中心部で、地下鉄駅から徒歩5分以内の物件は、観光客・ビジネス客からの需要が通年で高く、買い手がつきやすい傾向があります。
立地による査定額の違い
- 駅徒歩5分以内：査定額10〜15%アップ
- 駅徒歩10分以上：査定額5〜10%ダウン
- 住居専用地域：査定額10〜20%ダウン（営業制限のため）
特にすすきのエリアは、飲食店・コンビニ・ドラッグストアが充実しており、ゲストの利便性が高いため、レビュー評価も上がりやすく、安定した稼働率を維持できます。
条件②：旅館業許可取得済み（365日営業可能）
民泊には大きく分けて「旅館業法の許可」と「住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出」の2種類があります。このうち、旅館業法の許可を取得している物件は、365日営業が可能なため、収益性が高く評価されます。
許可種別による評価の違い
| 許可種別 | 営業日数 | 収益性 | 売却時の評価 |
| 旅館業法許可 | 365日 | 高い | 高評価 |
| 民泊新法届出 | 180日まで | 低い | 10〜15%減額 |
旅館業法の許可取得には、3〜6ヶ月の期間と80〜150万円程度の費用（消防設備・建築基準法適合工事含む）がかかります。すでに許可を取得している物件は、買主がこの手間と費用を省略できるため、その分が売却価格に上乗せされます。
条件③：稼働率60%以上・直近6ヶ月の実績あり
買主が最も重視するのは「この物件で本当に収益が上がるのか」という点です。そのため、直近6ヶ月の稼働実績を具体的に提示できることが重要です。
高評価につながる実績データ
- 年間稼働率60%以上（札幌の平均は55〜60%）
- Airbnb・Booking.comでのレビュー評価4.5以上
- 繁忙期（雪まつり・GW）の稼働率90%以上
- 月平均売上が明確（例：月25万円）
これらのデータを、予約サイトのレポート機能を使ってPDF出力し、査定時に提出することで、買主の信頼度が大きく上がります。
条件④：消防設備適合済み・トラブル履歴なし
民泊運営には、消防法に基づく設備設置が義務付けられています。以下の設備が適合している物件は、買主が追加投資をする必要がないため高評価されます。
必要な消防設備
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- 消火器
- 避難経路の確保
これらの設備が未設置の場合、設置費用として10〜30万円が査定額から減額されます。すでに消防署の検査に合格し、適合証明を取得している物件は、その証明書を提示することで査定額アップが期待できます。
また、近隣トラブルの履歴も重要なチェックポイントです。騒音・ゴミ出しルール違反による苦情が過去1年間でゼロであることを示せれば、買主は安心して購入を決断できます。
消防設備適合の重要性や、適合証明の取得方法については、民泊 原状回復で解説しています。撤退時の設備撤去費用も含めて整理されています。
条件⑤：内装・設備が清潔で追加投資不要
買主は「購入後すぐに営業を開始できるか」を重視します。家具・家電が新しく（購入3年以内）、壁紙・床の劣化がない物件であれば、追加投資が不要なため高評価されます。
査定でプラス評価される内装・設備
- エアコン・洗濯機・冷蔵庫が購入3年以内
- ベッド・ソファ・テーブルが清潔で破損なし
- 壁紙・床に目立つ汚れ・傷なし
- Wi-Fiルーター・スマートロックなどの最新設備
逆に、設備が古く故障が多い場合、買主は「購入後に20〜50万円のリフォーム費用が必要」と判断し、その分が査定額から減額されます。
[参考情報]札幌の民泊売却を検討中の方へ
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札幌で民泊を売却するベストタイミングはいつ？月別カレンダー
札幌の民泊市場は季節変動が大きく、売却タイミングによって買主の数や査定額が変わります。ここでは、月別の売却適期・不適期を整理します。
売却適期①：12月〜1月（雪まつり前）
札幌で民泊を高値で売却する最大のチャンスは、雪まつり前の12月〜1月です。
この時期が適している理由
- 雪まつり需要（2月上旬）を見込んだ買い手が増える
- 直近の稼働実績（11〜12月）が好調なら査定額アップ
- 購入後すぐに繁忙期の収益を得られるため買主が前向き
推奨アクション
- 11月に複数社へ査定依頼
- 12月に売却活動開始（広告掲載・内覧対応）
- 1月中に売買契約締結、2月の雪まつり前に引き渡し
この時期に売却活動を行えば、買主候補が複数現れる可能性が高く、価格交渉でも有利な立場に立てます。
売却適期②：7月〜8月（夏季観光シーズン前）
夏季観光シーズン（8〜9月）の前も、売却に適した時期です。
この時期が適している理由
- 夏季観光客（富良野・美瑛・道央エリア周遊）の需要を見込んだ買い手
- 冬期コストが発生しない時期のため、買主の心理的ハードルが低い
- 7〜8月は稼働率が比較的高く、直近実績を示しやすい
ただし、雪まつり前ほどの爆発的な需要はないため、売却価格は12〜1月に比べてやや控えめになる傾向があります。
売却不適期：10月〜11月（閑散期）
10月〜11月は札幌の民泊市場における閑散期であり、売却には不向きな時期です。
この時期を避けるべき理由
- 稼働率が50〜60%に低下し、直近実績が悪く査定額ダウン
- 買い手も「冬期コストが近い」と慎重になり、購入判断を先延ばしにする
- 雪まつりまで3〜4ヶ月あり、買主にとって収益化までの待機期間が長い
もしこの時期に売却活動を行う場合は、「雪まつり後の引き渡し」といった条件で交渉することで、買主の不安を軽減できる可能性があります。
赤字継続なら季節を問わず早期売却を検討
ただし、以下のような状況であれば、季節を問わず早期売却を検討すべきです。
早期売却を推奨するケース
- 稼働率40%以下が3ヶ月連続で続いている
- 赤字額が月10万円以上
- 近隣トラブルが頻発（月2件以上の苦情）
- 管理会社との契約トラブル
こうした状況で「雪まつり後まで待とう」と判断すると、その間も賃料・光熱費・管理費が発生し続け、損失が拡大します。閑散期であっても、買取業者であれば現況渡しで即座に引き取ってくれる可能性があるため、まずは査定を依頼して現状を把握することが重要です。
stayexit.comの「札幌で民泊を始めるには？」（2025年12月掲載）によれば、札幌の民泊市場は雪まつりやイベント開催時の需要が依然として高く、売却タイミングを見極めることで、より有利な条件での取引が可能とされています。
札幌の民泊を売却する流れと売却前の準備8項目
仲介売却をスムーズに進めるためには、流れを事前に把握し、必要な準備を整えておくことが重要です。
仲介売却の流れ（5ステップ）
ステップ1：査定依頼
複数の不動産会社（最低3社）に査定を依頼し、相場を把握します。民泊に特化した業者や、札幌エリアに強い業者を選ぶことが重要です。
ステップ2：媒介契約締結
査定結果を比較し、信頼できる会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の種類があります。
- 専任媒介：1社のみに依頼、積極的な販売活動が期待できる
- 一般媒介：複数社に依頼、幅広く買主候補を探せる
ステップ3：販売活動
不動産ポータルサイトへの掲載、広告出稿、内覧対応などが行われます。この期間は1〜3ヶ月程度です。
ステップ4：売買契約締結
買主が見つかれば、価格交渉を経て売買契約を締結します。契約時には手付金（売却価格の5〜10%）を受け取ります。
ステップ5：決済・引き渡し
契約から1〜2ヶ月後、残代金を受領し、所有権移転登記を行います。鍵の引き渡しと同時に、民泊の廃業届も提出する必要があります。
売却前に準備すべき8項目のチェックリスト
売却価格を最大化し、スムーズな取引を実現するため、以下の8項目を事前に準備しましょう。
✅ 消防設備適合証明の取得
消防署の検査に合格していない場合、まず適合させることが重要です。未適合のまま売却すると、査定額から10〜30万円減額されます。
✅ 民泊新法届出受理番号 or 旅館業許可証のコピー
買主に提示するため、コピーを用意しておきます。原本は引き渡し時に譲渡します。
✅ 直近6ヶ月の稼働実績
Airbnb・Booking.comの管理画面から、稼働率・売上・レビュー評価をPDF出力します。
✅ 物件図面・登記簿謄本の準備
登記簿謄本は法務局で取得できます（オンライン申請も可能）。
✅ 近隣トラブル履歴の整理
過去1年分の苦情件数・内容を整理し、対処済みの場合はその記録も残します。
✅ 管理会社との契約解除条件確認
管理会社との契約がある場合、解約時の違約金や予告期間を確認します。
✅ 家具・設備リストの作成
買主への引き継ぎ用に、家具・家電・消防設備のリストを作成します。購入時期・型番も記載すると親切です。
✅ 修繕履歴・設備更新履歴の整理
過去の修繕内容（エアコン交換、配管工事など）を時系列でまとめます。買主は「今後どのくらい修繕費がかかるか」を気にするため、この情報は信頼度向上につながります。
売却ではなく買取を選ぶべきケースについては、民泊 買取で判断基準を詳しく解説しています。現況渡しで早期現金化したい場合に参考になります。
まとめ：札幌の民泊売却で損しないための3つのポイント
札幌で民泊を売却する際は、以下の3つのポイントを押さえることで、損をせずに最適な条件で取引を進めることができます。
1. 売却タイミングは雪まつり前（12〜1月）が狙い目
札幌の民泊市場は季節変動が大きく、雪まつり前の12〜1月が最も買い手が多く、高値売却が期待できる時期です。11月に査定依頼を開始し、12月に売却活動を本格化させることで、繁忙期前の需要を取り込めます。
2. 複数社で査定比較
1社だけの査定では相場感が掴めません。最低でも3社に査定を依頼し、価格と条件を比較しましょう。査定価格の根拠を明確に説明してくれる業者を選ぶことが重要です。
3. 高値売却5条件を満たす
- すすきの・大通エリアで駅徒歩5分以内
- 旅館業許可取得済み（365日営業可能）
- 稼働率60%以上・直近6ヶ月の実績あり
- 消防設備適合済み・トラブル履歴なし
- 内装・設備が清潔で追加投資不要
これらの条件を満たしていれば、仲介売却で市場価格の90〜100%での売却が期待できます。逆に、赤字が3ヶ月以上継続している（稼働率40%以下）場合は、季節を問わず早期買取を検討しましょう。冬期コスト負担を引きずると損失が拡大します。
札幌の民泊売却で迷ったら、まずは無料査定から
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免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。