【2026年版】足立区の民泊売却完全ガイド｜週末営業規制と買取相場・赤字脱却の方法

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東京23区の北東部に位置する足立区は、届出件数329件（2024年5月時点）と一定の民泊市場を形成してきましたが、2026年現在、週末限定規制（月曜正午〜金曜正午は営業禁止）に加え、年末年始（12月31日〜1月3日）も営業不可という独自の厳格な条例により、年間営業日数が約104日に制限されています。さらに、23区内で最低水準の賃料相場（北千住駅でも1K 7.8万円）により、**実質利回り0.8%**という赤字リスクに直面するオーナーが増加しています。本記事では、足立区の民泊売却を検討する際の買取相場・高値売却の条件・手続きの流れを、公的データと実例を交えて徹底解説します。

1. 足立区 民泊 売却の買取相場と赤字リスク【結論】

1-1. 足立区の民泊買取相場は通常価格の60〜80%

足立区で民泊物件を専門買取業者に売却する場合、**市場価格の60〜80%**が目安です。エリアや築年数、用途地域により幅がありますが、住居専用地域で週末限定規制の対象となる物件は、**65〜75%**に落ち着くケースが多く見られます。

エリア別買取相場の目安（2025〜2026年）

エリア主要駅中古マンション市場価格（1R・25㎡想定）買取相場（市場価格比）買取想定価格
北千住JR常磐線・東京メトロ千代田線他2,200万円〜2,800万円70〜80%1,540万円〜2,240万円
綾瀬東京メトロ千代田線・JR常磐線1,900万円〜2,400万円68〜78%1,292万円〜1,872万円
竹ノ塚東武伊勢崎線1,600万円〜2,000万円60〜70%960万円〜1,400万円
西新井東武伊勢崎線1,700万円〜2,100万円62〜72%1,054万円〜1,512万円

出典: HOME4U足立区マンション売却相場 / KURAMORE足立区マンション売却 / ダイヤモンド不動産研究所

北千住エリアは5路線（JR常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレス）が乗り入れる交通ハブとして、買取相場も相対的に高水準です。一方、竹ノ塚・西新井エリアは都心へのアクセスがやや劣るため、買取価格は市場価格の60〜70%となります。

1-2. 週末営業のみ+年末年始営業不可で実質利回り0.8%

足立区の上乗せ条例では、住居専用地域（区内面積の約70%以上）における民泊営業を「金曜正午〜月曜正午」のみに限定しています。さらに、12月31日〜1月3日の年末年始も営業禁止という独自規制があり、年間営業可能日数は理論上約104日（週末52週×2日）となります。これは住宅宿泊事業法で定められた年間180日の上限に対し、実質約58%の稼働率しか確保できない計算です。

詳細は足立区公式HP「住宅宿泊事業（民泊）関係法令等」で確認できます。

収益シミュレーション（北千住駅徒歩10分・1R・25㎡・築10年の場合）

  • 営業可能日数: 104日/年
  • 稼働率: 70%
  • 実宿泊日数: 73日
  • 宿泊単価: 10,000円/泊（足立区平均）
  • 年間売上: 73万円（73日×10,000円）

経費内訳（年間）

  • 水道光熱費: 7.3万円
  • 通信費・消耗品: 5.8万円
  • 清掃代行費: 21.9万円（3,000円/回×73回）
  • 管理委託費: 7.3万円（売上の10%）
  • 火災保険: 2.4万円
  • 固定資産税: 6.5万円
  • 管理費・修繕積立金: 28.0万円
  • 合計経費: 79.2万円

年間収支: ▲6.2万円（赤字）

さらに、ローン返済がある場合、年間利益はさらに悪化します。仮に1,800万円の物件を金利1.5%、20年ローンで購入した場合、年間返済額は約100万円となり、年間収支は▲106.2万円の大幅赤字となります。この状況下で、実質利回り0.8%（売上73万円÷物件価格2,200万円×100）という数字が示すように、足立区の週末限定営業は収益性が極めて低いのが実情です。

出典: MINPAKU CHINTAI「足立区編 賃貸物件で民泊をする際の相場」 / PLAYS「足立区は民泊運営しやすい？」

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2. 足立区 民泊 売却で高値をつける3つの条件

2-1. 規制強化前のタイミングで売却

東京23区では民泊の規制強化と撤退ラッシュが続いています。観光庁の最新データ（2024年）によると、東京都では民泊の事業廃止届出件数が累計20,661件に達し、全国でも最多の廃業件数となっています（観光庁「住宅宿泊事業の届出等の状況」）。

足立区でも、週末限定営業+年末年始営業不可という厳格な規制により、2026年以降さらなる条例改正（営業時間の短縮、苦情対応基準の厳格化など）が検討される可能性があります。規制が強化されれば、買取相場はさらに下落するリスクがあるため、現行の規制下で早期に売却することが高値売却の第一条件です。

2-2. 北千住・綾瀬の再開発を活かす

足立区内で高値売却が期待できるのは、北千住駅エリアと綾瀬駅エリアです。

北千住駅エリアの強み

  • 5路線乗り入れ（JR常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレス）で都心への直通アクセス
  • 商業施設「ルミネ北千住」「マルイ北千住」の集積
  • 東京芸術大学のキャンパス誘致により文教エリアとして再開発が進行中
  • 買取相場は市場価格の**70〜80%**と足立区内で最高水準

綾瀬駅エリアの強み

  • 東京メトロ千代田線・JR常磐線の2路線利用可能
  • 地価上昇率**+16.6%**（過去5年間）と足立区内トップクラスの上昇率（ダイヤモンド不動産研究所）
  • 駅前再開発により商業施設「綾瀬タウンヒルズ」が整備され、住環境が向上
  • 買取相場は市場価格の68〜78%

これらのエリアでは、再開発による地価上昇が見込まれるため、2026年中の売却が最適なタイミングと言えます。

2-3. 複数物件の一括売却

足立区内で2件以上の民泊物件を保有している場合、一括売却により査定額が5〜10%アップするケースがあります。買取業者にとっては、複数物件を同時に取得することで仕入れコストが削減でき、その分を査定額に反映できるためです。

一括売却の実績例

  • 北千住駅徒歩8分・1R×2件 + 綾瀬駅徒歩12分・1K×1件の計3件を一括売却
  • 単独売却の想定価格: 4,500万円（1,600万円+1,700万円+1,200万円）
  • 一括売却の成約価格: 4,860万円（単独比+8%）

複数物件を保有するオーナーは、まず一括査定を受けてから、単独売却との比較を行うことをおすすめします。

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3. 足立区 民泊 売却の手続きと買取業者の選び方

3-1. 売却手続きの3ステップ

足立区の民泊物件を買取業者に売却する場合、以下の3ステップで進みます。

ステップ1: 無料査定の申し込み（所要時間60秒）

  • オンラインフォームまたは電話で物件情報を送信
  • 必要情報: 物件所在地・間取り・築年数・現在の営業状況（週末営業のみか、家主居住型か）

ステップ2: 現地調査と買取価格提示（1〜3営業日）

  • 買取業者が現地調査を実施（立会い不要の場合あり）
  • 足立区の規制（週末営業のみ+年末年始営業不可）を考慮した査定額を提示
  • 現況渡しOK・残置物撤去不要の条件を確認

ステップ3: 契約・決済・届出廃止（最短3営業日）

  • 売買契約締結
  • 決済・鍵引渡し
  • 民泊届出廃止手続き（買取業者が代行サポート）

最短3営業日で現金化できるため、赤字経営からの早期脱却が可能です。

3-2. 買取業者選定の3つのポイント

ポイント1: 足立区規制（週末営業のみ+年末年始営業不可）の理解度
足立区の独自規制を正確に理解している業者は、適正な査定額を提示できます。「年末年始営業不可」の条項を見落としている業者は避けましょう。

ポイント2: 最短成約日数
赤字経営が続く状況では、現金化のスピードが重要です。「最短3営業日」を明示している業者を選びましょう。

ポイント3: 現況渡し対応の有無
現況渡しOK（残置物撤去不要・リフォーム不要）の業者を選べば、売却費用を最小限に抑えられます。

StayExitの強み

  • 足立区の規制（週末営業のみ+年末年始営業不可）を熟知した専門チーム
  • 最短3営業日で現金化
  • 現況渡しOK・残置物撤去不要
  • 複数物件の一括売却で査定額5〜10%アップ
  • 民泊届出廃止手続きの代行サポート

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4. まとめ│足立区 民泊 売却は赤字リスク回避の今が最適

足立区の民泊物件は、週末限定営業（月曜正午〜金曜正午は営業禁止）+年末年始営業不可（12月31日〜1月3日）という独自の厳格な規制により、年間営業日数が約104日に制限され、**実質利回り0.8%**という赤字リスクに直面しています。本記事で解説した通り、以下の3点が足立区の民泊売却を検討する際の重要ポイントです。

  • 買取相場は市場価格の60〜80%（北千住エリア70〜80%、竹ノ塚エリア60〜70%）
  • 規制強化前の早期売却が高値売却の条件（東京都の民泊廃業件数20,661件という撤退ラッシュ）
  • 北千住・綾瀬の再開発を活かした売却タイミング（綾瀬エリアの地価上昇率+16.6%）

2026年現在、規制強化のリスクと赤字経営の継続を考慮すると、今が売却の最適なタイミングと言えます。複数物件を保有するオーナーは、一括売却で査定額5〜10%アップを狙いましょう。

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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。足立区の民泊規制・買取相場は今後変動する可能性があります。最新情報は足立区公式HPおよび観光庁HPでご確認ください。売却の最終判断は、不動産鑑定士・税理士等の専門家にご相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。

出典一覧

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